Wyniki za cały rok będą rekordowe

Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości na wielu rynkach europejskich osiągnęły rekordowo niski poziom. Taka sytuacja ma związek z dużą konkurencją wśród inwestorów poszukujących najlepszych budynków, co może przyczynić się do dalszego spadku stóp kapitalizacji. Oznacza to niski zwrot z obligacji i niskie stopy procentowe – wynika z najnowszej prognozy analityków firmy Savills.

Podkreślają, że średnia stóp kapitalizacji dla budynków biurowych znajdujących się w najlepszych lokalizacjach w Europie spadła w maju 2015 r. o 7 punktów bazowych w porównaniu z pierwszym kwartałem.

Ogrom gotówki na rynku

– W związku z zainteresowaniem nowych inwestorów, ogrom gotówki w Europie rośnie, co prowadzi do dalszego spadku stóp na rynkach. Inwestorzy poszerzają kręgi zainteresowania, w związku z czym poziom ich aktywności rośnie zarówno na głównych rynkach, jak i na rynkach peryferyjnych, a także w segmentach o wyższych stopach zwrotu – mówi Marcus Lemli, dyrektor Działu Inwestycyjnego na Europę w firmie doradczej Savills.

W Polsce wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w pierwszej połowie roku była relatywnie niewielka, bo i przekroczyła nieznacznie poziom 800 mln euro, co oznacza blisko 45-proc. spadek w porównaniu z pierwszą połową roku ubiegłego. Ostatnie lata potwierdziły jednak, że w drugiej połowie roku dokonuje się znacznie więcej transakcji.

– Biorąc pod uwagę transakcje będące w toku oraz wartość nieruchomości, na które inwestorzy złożyli już oferty zakupu, a także nieruchomości wystawione na sprzedaż, jak również uwzględniając ilość nowego kapitału inwestycyjnego napływającego do Polski, uważamy, że podobna sytuacja będzie miała miejsce również w tym roku – prognozuje Michał Stępień, starszy konsultant w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Savills. – Spodziewamy się, że całoroczny wolumen transakcji będzie zbliżony do wyników z poprzedniego roku, czyli 3,1 mld euro. Jedyną barierą do znacznego przekroczenia tej wartości jest ograniczona ilość transakcji o dużym wolumenie – dodaje

Pomyślne wiatry

Analitycy Savills podają, że średnia wartość stóp kapitalizacji dla najlepszych regionalnych centrów handlowych w Europie spadła z 5,34 proc. w pierwszym kwartale roku do 5,25 proc. w maju. Warto podkreślić, że rynek centrów handlowych zyskuje i będzie nadal zyskiwał na wzrastającej konkurencji w sektorze biurowym. Potencjalni sprzedający mogą sporo zyskać na silnym zainteresowaniu kupujących. W sektorze logistycznym, w którym stopy kapitalizacji są zwykle najwyższe, również nastąpił spadek z 7,1 proc. w pierwszym kwartale 2015 roku do 6,9 proc. w maju.

Zgodnie z prognozą firmy Savills łączna wartość transakcji inwestycyjnych w Europie przekroczy ubiegłoroczną wartość – na koniec 2015 roku było to 210 mld euro.

Kto kupuje nieruchomości w Polsce i u sąsiadów? Inwestorzy z USA, Kanady i Bliskiego Wschodu są obecnie najbardziej aktywni i odpowiadają za 45 proc. wszystkich transakcji. Ale również inwestorzy z Wielkiej Brytanii, Francji, Niemiec i Szwecji nadal poszukają okazji w Europie. Optymistami co do transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych są również eksperci firmy DTZ. Z ich badań wynika, że nasz rodzimy rynek nieruchomości jest szósty w Europie pod względem płynności. Natomiast rynkiem o najmniejszej płynności aktywów jest Rosja.

Łatwo sprzedać

– Wyniki badania odzwierciedlają łatwość wejścia i opuszczenia danego rynku. Płynność oceniana była na podstawie relacji wolumenu transakcji do całkowitej ilości dostępnych aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych – tłumaczy Craig Maguire, dyrektor Zespołu Rynków Kapitałowych w DTZ.

Okazało się, że drugi rok z rzędu najpłynniejszym rynkiem w Europie została Wielka Brytania, przed Szwecją i Finlandią. Awans fińskiego rynku o 7 pozycji w rankingu w stosunku do poprzedniego roku wynika z nagłego wzrostu sprzedaży powierzchni magazynowo-logistycznej.

Najmniej płynnymi rynkami Europy są kraje na wschodzie: Rosja i Ukraina, którym ciąży polityczna niestabilność, skutkująca wycofaniem kapitału przez inwestorów. Polska została sklasyfikowana na szóstym miejscu, spadając z drugiej pozycji w porównaniu z ostatnim raportem. Skąd taka zmiana? Jest to spowodowane tym, że w innych krajach wzrost inwestycji był większy niż w Polsce w porównaniu z całkowitą ilością aktywów na danym rynku. Natomiast w ujęciu 10-letnim polski rynek znalazł się na piątym miejscu w Europie.

– Dojrzałość i wysoka płynność polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na tle innych przyciąga nie tylko lokalnych inwestorów, ale również kapitał pozaeuropejski – zapewnia Craig Maguire.

Przyznaje, że w pierwszej połowie roku w Polsce widać było spowolnienie. Ale jego zdaniem było ono sezonowe. – Spodziewamy się lepszej drugiej połowy roku, bo wiele transakcji jest już w trakcie finalizacji. Z naszych szacunków wynika, że do końca 2015 r. wartość inwestycji na polskim rynku wyniesie 3 mld euro – podsumowuje Craig Maguire.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Skąd pochodzi kapitał Ożywieni Amerykanie

- Zagraniczni inwestorzy | nadal dominują na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W pierwszej połowie roku to oni wydali 90 proc. środków, jakie wpłynęły na nasz rynek.

- Widać wzmożoną aktywność | reprezentantów kapitału amerykańskiego – podaje DTZ. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Amerykanie zainwestowali w Polsce blisko 1 mld euro. Byli oni najbardziej aktywną grupą inwestorów w pierwszej połowie 2015 r. odpowiedzialną za 45 proc. wszystkich inwestycji zagranicznych. Inwestorzy międzynarodowi mieli jedną trzecią udziału w rynku, kapitał niemiecki zaś – 24 proc.

- Biorąc pod uwagę typ inwestora | fundusze pozostały dominującą grupą, inwestując w Polsce 600 mln euro w pierwszej połowie 2015 r. Nadal fundusze inwestycyjne pozostaną kluczowym typem inwestora.

- Doradcy DTZ | przewidują większe zaangażowanie ze strony zagranicznych inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych dywersyfikacją portfela. Ich zdaniem w najbliższym czasie pojawią się nowi gracze na rynku, zwłaszcza z krajów skandynawskich oraz rejonu Azji i Pacyfiku.

- W drugiej połowie 2015 r. Polska | może skorzystać na zwiększonym popycie ze strony inwestorów spoza Europy, którzy coraz częściej wybierają nie tylko najpopularniejsze rynki europejskie (jak Wielka Brytania, Niemcy czy Francja).

- Eksperci oczekują przed końcem roku | finalizacji kilku transakcji o znaczącej wartości we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, co powinno wpłynąć na wzrost wartości transakcji w drugiej połowie roku.

DTZ szacuje, że wolumen inwestycji w ciągu całego 2015 r. może przekroczyć poziom 3 mld euro.

Marta Gorońska-Wiercioch, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank

Brak dużych transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie 2015 r. zaowocował słabszymi wynikami niż rok temu o tej porze.