W dobie nierównowagi popytu i podaży na rynku mieszkaniowym w Polsce aktywność funduszy inwestujących w portfele lokali na wynajem budzi wiele emocji. Oskarżenia o „zabieranie mieszkań sprzed nosa" Kowalskim i windowanie cen przez hurtowe transakcje pojawiają się regularnie w mediach społecznościowych, ale i wypowiedziach niektórych obserwatorów rynku. Nawet wiceminister rozwoju Piotr Uściński w niedawnym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej" powiedział, że zakupy o charakterze inwestycyjnym – dokonywane zarówno przez fundusze, jak i nabywców indywidualnych – są uważnie analizowane. Czy i do jakiej interwencji może dojść – na razie nie wiadomo. Tymczasem echem odbijają się wieści z Amsterdamu: radni chcą ograniczyć kupowanie domów na wynajem.
Kropla w morzu
Do dyskusji włączył się Polski Związek Firm Deweloperskich, który opublikował raport przekazany wcześniej Ministerstwu Rozwoju. – Obecne wzrosty cen mieszkań na rynku wynikają przede wszystkim z nierównowagi między silnym popytem a niedostatkiem podaży wynikającym z braku dostępności gruntów, wzrostem kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa, czy przedłużającymi się postępowaniami administracyjnymi. Transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych są głośne medialnie, ale stanowią tylko ułamek rynku – mówi Sebastian Juszczak, prawnik PZFD.
Jak czytamy w raporcie, obecnie w ramach działających projektów PRS w Polsce jest 6,1 tys. mieszkań, a zakontraktowanych lub w budowie jest jeszcze 24,6 tys. Tymczasem całkowita liczba lokali na wynajem znajdujących się w rękach indywidualnych właścicieli, to 1,2 mln. Warto podkreślić, że około 2 tys. lokali w zasobie PRS to portfel państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem. – Lokale nabywane przez fundusze nie stoją puste, są wynajmowane. Rynek najmu instytucjonalnego stanowi alternatywę dla osób, które nie chcą lub nie mogą sfinansować zakupu mieszkania. Większa liczba projektów PRS to zwiększenie dostępności mieszkań w Polsce. W dłuższej perspektywie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku wpływa na ustabilizowanie cen najmu, skoro inwestorzy instytucjonalni budują portfele antycyklicznie, mając na uwadze wieloletnią perspektywę – podsumowuje Juszczak.
Paweł Sztejter, wiceprezes JLL, mówi, że teza, że zakupy funduszy PRS zmniejszają i tak wątłą podaż mieszkań, co prowadzi do wzrostu cen, jest skrajnie populistyczna. – Od 2015 r. zaczęły się w Polsce inwestycje PRS i wyraźnie zwiększyły się zakupy indywidualnych nabywców lokali na wynajem. Deweloperzy sprzedali w sześciu głównych aglomeracjach około 420 tys. mieszkań. W tym czasie fundusze zabezpieczyły łącznie 6 tys. mieszkań, podczas gdy indywidualni inwestorzy około 100–120 tys. – wskazuje Sztejter.
