Sklep znoszący złote jajka

Wynajem mieszkań to już nie jest łatwy biznes, to nie kura znosząca złote jajka – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. – Najemcy są coraz bardziej wymagający, mieszkania dłużej stoją puste. Ciekawą alternatywą może być inwestycja w lokal użytkowy. Po pandemii ludzie żyją bardziej lokalnie, chcą mieć jak najwięcej usług w pobliżu miejsca zamieszkania czy miejsca pracy – zauważa.

Ewa Palus radzi, by decydując się na taką inwestycję, wziąć pod uwagę m.in. perspektywy rozwoju danego rejonu, skalę usług w okolicy, a przede wszystkim – przeznaczenie lokalu.

Lokale w pakiecie

Karolina Kunciak, dyrektorka w dziale High Street Retail w firmie doradczej CBRE, ocenia, że inwestycja w lokal usługowy może dać wyższą rentowność niż z inwestycja w mieszkanie. – Lokale handlowo-usługowe są dostępne niemal na wszystkich nowo budowanych osiedlach. Zazwyczaj są to metraże między 50 a 300 mkw. – wskazuje. – Znacznie mniej jest większych lokali, od 400 do 3000 mkw. Wynajmują je markety spożywcze, kluby fitness, siłownie i przychodnie medyczne.

Mniejsze lokale mają zwykle wyższe ceny za metr. – Zdarza się, że lokale są tańsze niż mieszkania w tej samej inwestycji. Dużo zależy jednak od konkretnego projektu – podkreśla ekspertka CBRE. – Stawka najmu 50-metrowego lokalu usługowego z dobrym adresem może być znacznie wyższa niż mieszkania tej samej wielkości na tym samym osiedlu – zauważa.

Analityczka radzi szukać lokali z bardzo dobrą ekspozycją, dużymi witrynami, wejściem od ulicy. – Szczególnym zainteresowaniem cieszą się lokale pod działalność gastronomiczną – z oddzielną wentylacją mechaniczną i możliwością zainstalowania separatora tłuszczu – mówi Karolina Kunciak. – Warto zwrócić uwagę na miejsca postojowe dla klientów i pracowników. Lokale handlowo-usługowe z dobrą ekspozycją, w najlepszych lokalizacjach, sprzedają się bardzo szybko. Deweloperzy często oferują je w pakietach swoim stałym klientom. Lokale są często kupowane inwestycyjnie – kupujący szuka wtedy odpowiedniego najemcy.

Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że inwestycja w lokal użytkowy jest godna polecenia.

– Pod wieloma względami wydaje się korzystniejsza, a przede wszystkim bezpieczniejsza niż kupno mieszkania na wynajem – przyznaje. – Nie ma mowy, żeby najemca zrezygnował z opłacania czynszu, korzystając z dobrodziejstw ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowy najmu lokali komercyjnych są zazwyczaj podpisywane na kilkuletnie okresy, a rentowność najmu wynosi średnio ok. 7 proc., często przekraczając ten poziom. To znacznie więcej niż w przypadku mieszkań – zaznacza.

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl ceny za metr kwadratowy takich lokali wzrosły w całym kraju średnio o 24 proc. rok do roku. – Oczywiście, lokal lokalowi nierówny. Atrakcyjność, a przede wszystkim cena i rentowność zależą od lokalizacji, położenia względem ciągów pieszych i kołowych, a także od powierzchni i funkcjonalności – tłumaczy Jędrzyński.

Dodaje, że lokale użytkowe są wyceniane nieco inaczej niż mieszkania. – Nie liczy się tu tak bardzo dzielnica i adres jako szeroko rozumiana lokalizacja – wyjaśnia. – Najwyższą rentowność dają lokale przy ruchliwych ciągach komunikacyjnych. Największą popularnością cieszą się nieruchomości w gęstej miejskiej zabudowie. Ważna jest też bliskość m.in. biur, osiedli czy placówek edukacyjnych.

Drogo przy ulicach

– Najwięcej trzeba zapłacić za lokale przy ruchliwych ciągach pieszych i kołowych, z dobrze zaplanowanymi miejscami do parkowania – wskazuje Jędrzyński. – Najtańsze są typowo osiedlowe lokale, z których korzysta ograniczona liczba klientów, czyli prawie wyłącznie mieszkańcy osiedla.

RynekPierwotny.pl podaje, że średnia cena nominalna lokalu użytkowego w głównych metropoliach to 1,1 mln zł, a średnia cena mkw. – 13 tys. zł netto. Spośród głównych ośrodków kraju najwięcej – średnio 1,6 mln zł – kosztuje lokal w Gdańsku. W Warszawie – 1,4 mln zł, a we Wrocławiu – 1,1 mln zł. Ceny za mkw. są dość zróżnicowane: od 3 tys. zł netto we Wrocławiu do ponad 30 tys. zł netto w Warszawie.

Lokale usługowe znajdziemy na większości osiedli Matexi Polska. – Ich wielkość i umiejscowienie są pochodną uwarunkowań planistycznych oraz lokalizacji inwestycji – wyjaśnia Mirosław Bednarek, prezes Matexi Polska. – Mamy w portfelu zarówno małe, kilkudziesięciometrowe lokale przeznaczone na drobne usługi, jak i duże powierzchnie, na których działają dyskonty spożywcze i drogerie.

Jak tłumaczy prezes Bednarek, ceny lokali zależą od wysokości czynszu, jaki można osiągnąć w danym miejscu.

– Miernikiem atrakcyjności lokalu jest ruch generowany w jego pobliżu dzięki bliskości przystanku lub stacji metra. Ważna jest też ekspozycja lokalu – czy jest widoczny od strony głównego traktu komunikacyjnego w okolicy – wskazuje szef Matexi.

Liczy się też konkurencja podobnych lokali w sąsiedztwie. – Budujemy osiedla w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych miejscach dużych miast, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy. Zainteresowanie powierzchniami usługowymi w takich inwestycjach jest duże – mówi Mirosław Bednarek.

Jak dodaje, prowadzone są w nich różnego rodzaju usługi: sklepy spożywcze, usługi kosmetyczne, drogerie, a nawet restauracje. – Przeznaczenie jest bezpośrednio związane z lokalizacją osiedli. To od ich adresu zależy, czy lokale obsługują najbliższych sąsiadów, czy też mają zasięg ponadlokalny – tłumaczy prezes Matexi. Nie ma on wątpliwości, że lokale użytkowe na osiedlach są bezpieczną inwestycją dającą szansę na atrakcyjny zysk.

Również BPI Real Estate Poland stara się planować lokale użytkowe na swoich osiedlach – także pod gastronomię. Jak mówi Dominika Bombik, dyrektor w BPI Real Estate Poland, jest to odpowiedź na zapotrzebowanie kupujących i przyszłych mieszkańców. – Powierzchnie usługowe dopasowujemy do projektu mieszkaniowego – wyjaśnia Dominika Bombik.