Akt notarialny daje większe gwarancje

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Najczęściej stosuje się tę pierwszą możliwość, bo to nic nie kosztuje. Tymczasem forma notarialna jest dużo bardziej bezpieczna.

[b]Pamiętaj! Akt notarialny to dodatkowy koszt taksy notarialnej, ale bardzo często notariusze pobierają niższe wynagrodzenie, jeżeli zagwarantuje się im, że także u nich zostanie zawarta umowa przenosząca własność.[/b]

Forma notarialna daje przede wszystkim gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w niej postanowień.

Gdyby deweloper chciał wycofać się z umowy, osoba dysponująca notarialną umową przedwstępną ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli dewelopera.

Temu, kto podpisał zwykłą umowę, przysługuje tylko roszczenie odszkodowawcze, i to zazwyczaj w granicach wyznaczonych stosunkowo niskimi karami umownymi. W praktyce oznacza to, że może żądać tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Forma notarialna ma jeszcze jedną zaletę. Kupujący może wystąpić do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości, z wnioskiem o wpisanie do księgi przysługującego mu roszczenia z umowy przedwstępnej. Ma to taką zaletę, że nikt inny – wiedząc o twoich roszczeniach – nie będzie chciał kupić lokalu od dewelopera, zanim spór zostanie rozstrzygnięty w sądzie.

Trzeba jednak pamiętać, że nikogo nie można zmusić do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Muszą się na to zgodzić zarówno klient, jak i deweloper.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej (patrz ramka niżej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 kodeksu cywilnego).

Umowy przedwstępne posługują się pojęciem zaliczka lub zadatek. Tymczasem to nie jest to samo. Zaliczka to pojęcie potoczne. Jeżeli wpłacamy zaliczkę i nie dojdzie do podpisania umowy (najczęściej chodzi o przedwstępną), to pieniądze otrzymamy z powrotem. Z kolei zadatek to instytucja prawna, o której mówi kodeks cywilny. Jest pewną formą zabezpieczenia przed pochopnym odstępowaniem od umowy. Klient dewelopera, jeżeli zrezygnuje z zawarcia umowy, nie otrzyma zwrotu zadatku. Natomiast gdyby deweloper odstąpił od zawarcia umowy, to nie dość, że musi zwrócić zadatek, to jeszcze ma obowiązek zrobić to w podwójnej wysokości.

[ramka][b]Rafał Dębowski, adwokat, partner w kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy[/b]

Są dwa rodzaje umów zawieranych z deweloperami, o czym często kupujący nie wiedzą. A szkoda, bo wywierają one różne skutki, a tym samym w różny sposób ich chronią. Chodzi o umowę o charakterze obowiązująco-rozporządzającym oraz o umowę przedwstępną.

Pierwszą zawiera się na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali. W takiej umowie deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność, a kupujący obiecuje, że będzie płacił za lokal i przystąpi do aktu notarialnego. Taką umowę zawiera się zawsze w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Dla ważności takiej umowy deweloper musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu oraz posiadać ostateczne pozwolenie na budowę, a kupujący musi swoje roszczenie z umowy wpisać do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek.

W razie natomiast gdyby deweloper nie wywiązał się z takiej umowy zobowiązującej, kupujący może wystąpić do sądu o zlecenie dokończenia prac budowlanych innej firmie na koszt i ryzyko dewelopera. Na podstawie takiej umowy można również udać się do sądu z żądaniem przeniesienia własności lokalu.

Inaczej jest w wypadku drugiego – bardziej popularnego obecnie – typu umów, czyli umów przedwstępnych. To zwykłe umowy przedwstępne zobowiązujące dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia odrębnej własności nieistniejącego jeszcze lokalu, zawierane na podstawie art. 389 kodeksu cywilnego.

W takiej umowie deweloper zobowiązuje się tylko do tego, że jeżeli wybuduje lokal, to podpisze z kupującym umowę przenoszącą na niego własność lokalu. Zobowiązanie do wybudowania lokalu jest jednak pośrednie

– aby móc wywiązać się z takiej umowy, deweloper musi wpierw wybudować lokal. Dlatego w razie jej zawarcia nie można na jego koszt wykończyć budynku. Kupujący nie może zmusić w sądzie dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność, chyba że umowa zostanie zawarta w formie notarialnej, a umówiony lokal zostanie wybudowany.