Polska na celowniku najemców

Na koniec III kwartału zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce sięgnęły prawie 34 mln mkw., czyli o około 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Oznacza to, że te zasoby są ponad cztery razy większe niż dekadę temu. Co dalej?

Mniejszy rozmach

Najwyraźniej czas gwałtownej ekspansji dobiegł końca – w ciągu pierwszych trzech kwartałów deweloperzy oddali do użytkowania 2,1 mln mkw. magazynów i hal produkcyjnych, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej. Jest to również drugi najsłabszy poziom od 2018 r. W samym III kwartale na rynek trafiło 454 tys. mkw. magazynów.

W budowie na koniec września było 1,95 mln mkw., o 22 proc. mniej niż rok wcześniej. Wyraźnie zmniejszyła się skala rozpoczynanych projektów – w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę 1,2 mln mkw. magazynów, o 49 proc. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Jak zauważają eksperci Axi Immo, deweloperzy wyraźnie stawiają na duże rynki: woj. dolnośląskie, mazowieckie i śląskie. Na mniejszych rynkach aktywność firm spadła.

– Polski rynek magazynowy wchodzi w fazę stabilizacji, z mniejszą aktywnością deweloperską i większym naciskiem na projekty dostosowane do potrzeb najemców – ocenia Anna Głowacz, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Axi Immo. – Podaż dostosowuje się do rzeczywistej aktywności najemców, co prowadzi do bardziej zrównoważonego rozwoju. Wolumen transakcji najmu pozostaje wysoki, ale znaczącą jego część stanowią renegocjacje – dodaje.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. wynajęto 3,81 mln mkw. magazynów, czyli o około 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak podkreślają eksperci Axi Immo, w strukturze najmu dominowały (61 proc. udziału) nowe umowy i ekspansje. Największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową odnotowano w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim.

– Powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie jest coraz mniej. Prawie połowa powstających obiektów jest budowana spekulacyjnie, a więc bez przeznaczenia dla konkretnego najemcy. To więcej niż jeszcze w połowie roku, ale mniej niż obserwowana przez nas długoterminowa tendencja. W efekcie najemcy, którzy poszukują gotowej powierzchni do wynajęcia, muszą wybierać z coraz bardziej ograniczonej oferty – mówi Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Wyraźnie rośnie udział przednajmów – z wyprzedzeniem wynajęto 53 proc. hal magazynowych i produkcyjnych jeszcze na etapie budowy.

Na koniec września wskaźnik pustostanów wynosił około 8 proc., stabilnie rok do roku.

Według analityków firmy Savills zauważalna jest stabilizacja czynszów po mocnym wzroście w latach 2022–2023. Czynsze nominalne sięgają, w zależności od regionu i rodzaju obiektu, od 3,5 do 6,5 euro za mkw. miesięcznie, a czynsze efektywne (to, co realnie wpada do kieszeni po uwzględnieniu pakietów zachęt i upustów) od 2,9 do 5,8 euro za mkw.

Regiony z potencjałem

Według CBRE popyt na powierzchnie magazynowe napędzany jest przede wszystkim przez firmy z sektorów 3PL (logistyka firm trzecich), produkcyjnego i handlu niespożywczego. „Mimo że dynamika wzrostu spowolniła, Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się krajów na europejskim rynku logistyczno-przemysłowym, zajmując 5. miejsce pod względem całkowitej podaży zasobów w regionie Europy” – czytamy w raporcie CBRE.

– Polski rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w 2024 r. wykazuje oznaki stabilności, mimo spadku aktywności deweloperskiej oraz bardziej wymagającej sytuacji makroekonomicznej. Inwestorzy oraz najemcy wciąż dostrzegają potencjał w kluczowych regionach kraju takich jak Warszawa, Łódź, Górny Śląsk czy Dolny Śląsk, co przyczynia się do utrzymania stawek czynszów na stabilnym poziomie i perspektyw dalszego rozwoju rynku. W kontekście popytu spodziewamy się dużej aktywności firm w IV kwartale, który zazwyczaj jest najlepszym na przestrzeni całego roku – ocenia Renata Osiecka, partnerka zarządzająca w Axi Immo.

– W 2024 r. na znaczeniu mocno zyskuje trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. W obliczu napięć handlowych między USA, UE i Chinami coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, szefowa działu nieruchomości przemysłowo-magazynowych w Savills. – Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest także wzrost popytu klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych – podkreśla.

Nasze atuty

Portugalia, Czechy i Polska w Europie, Japonia i Singapur w Azji oraz Kanada w obu Amerykach – to najlepsze lokalizacje w swoich regionach dla najemców przemysłowych zainteresowanych nearshoringiem, czyli skróceniem lub dywersyfikacją łańcuchów dostaw, a także zmniejszeniem zależności od zagranicznych importów – wynika z raportu Savills. Pod lupę wzięto 26 krajów i przeanalizowano je pod kątem takich czynników, jak odporność gospodarcza, koszty (w tym czynsze, koszty energii i pracy), środowisko biznesowe oraz ESG. W pierwszej piątce znalazły się Portugalia, Czechy, Polska, Szwecja i Japonia.

– Polska wyróżnia się na tle innych krajów europejskich, gwarantując nie tylko centralną lokalizację z nowoczesną infrastrukturą, ale także stosunkowo niewysokie koszty, zarówno zakupu gruntu, budowy nieruchomości, jak i czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, w przypadku najmu obiektów – mówi Pyś-Fabiańczyk. – Dodatkowymi atutami, które decydują o wyborze naszego kraju, są: duża dostępność działek, szybkie procedury oraz szeroki dostęp do pomocy publicznej dla przedsiębiorstw. Należy brać pod uwagę także przyszłe możliwości rozwoju związane z rozbudową sieci kolejowej i Centralnego Portu Komunikacyjnego, który dodatkowo usprawni transport i dystrybucję towarów – dodaje.

Analizy rynkowe

Mniejszy rozmach

Pozostało 95% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj