Wysoki zwrot z najmu jest możliwy, ale wymaga więcej wysiłku

Powołaliście kolejną spółkę inwestowania grupowego, która ma pozwalać udziałowcom zarabiać na najmie mieszkań. Uwagę zwracają warunki: planujecie osiągać bezpieczny zwrot 10 proc. w skali roku z najmu, tymczasem sam szef Mzuri Sławek Muturi wskazuje, że dziś zyski z tego tytułu kształtują się w Polsce na poziomie 3–6 proc. rocznie i będą spadać. Cały czas słyszymy o rosnących cenach mieszkań i spadku stawek czynszów...

Mzuri CFI Tarcza Antyinflacyjna ma osiągnąć zysk w wysokości około 10 proc. na wynajmie. To odpowiedź na obawy naszych klientów związane z rosnącą inflacją. Aby zabezpieczyć się przed utratą wartości pieniędzy w czasie, najlepszym narzędziem jest umożliwienie pracy kapitału przez kilka lat, zanim zaczniemy czerpać z niego zyski.

Przytoczone przez pana statystyki są oczywiście jak najbardziej prawidłowe i aktualne, ale obrazują uśrednione możliwości inwestowania w Polsce. Uśrednienie to wynika przede wszystkim z różnic geograficznych. Stopy zwrotu z najmu mieszkań w Warszawie są najniższe w Polsce, wynoszą 3–5 proc. Jednak po drugiej stronie tego spektrum znajdują się takie miasta jak Radom, Częstochowa czy Aglomeracja Śląska, gdzie stopy zwrotu wynoszą około 5–7 proc. Kolejnym aspektem tego uśrednienia jest typ nieruchomości: lepsze stopy zwrotu osiągniemy z inwestycji w małe kawalerki lub mieszkania wynajmowane na pokoje niż z luksusowych apartamentów.

W co zatem będzie inwestować spółka?

Mzuri CFI Tarcza Antyinflacyjna ma kupować tylko nieruchomości będące prawdziwymi okazjami inwestycyjnymi – przynoszącymi około 7 proc. zwrotu w skali roku po uwzględnieniu szacowanego okresu pustostanu. Taka strategia mogłaby się okazać nie lada wyzwaniem dla inwestora indywidualnego. Dla Mzuri to sprawdzona procedura, możliwa do realizacji dzięki dużej siatce współpracowników wyspecjalizowanych w zakupach mieszkań aż w 64 miastach Polski.

Dodatkowymi aspektami, które są trudne do osiągnięcia dla inwestora indywidualnego, a znacząco wpływają na stopę zwrotu, jest podejście do ryzyka inwestycyjnego i bariera wejścia. W Mzuri CFI Tarcza Antyinflacyjna planujemy zebrać kilkanaście milionów złotych kapitału, co oznacza, że będziemy mogli pozwolić sobie na rozbudowę portfela również o mniejsze miasta z wyższą niż 7 proc. stopą zwrotu.

Takie inwestycje łączą się z większym ryzykiem, ale przy tak dużym kapitale zostanie ono rozproszone w bezpieczny i kontrolowany sposób. Ponadto planujemy kupować całe kamienice za kilkaset tysięcy lub kilka milionów: ze względu na hurtowy zakup osiągniemy niższe ceny za pojedyncze mieszkania, a sam najem będziemy obsługiwać standardowo – czyli w detalu, co znacząco wpływa na stopy zwrotu. Na takim projekcie będziemy w stanie osiągnąć nawet 10–12 proc. w skali roku.

Na podstawie tego, co pani powiedziała, do 10 proc. rocznie jeszcze brakuje...

Model spółki jest oparty na inwestowaniu w mieszkania i czerpaniu przychodów z zysków z najmu, ale kluczowym założeniem jest reinwestowanie zysków. Przystępując do spółki, inwestorzy wyrażają zgodę na to, że wpływy z najmu zakupionych mieszkań przez pierwszych pięć lat będą przeznaczane na zakup kolejnych mieszkań, a nie wypłacane w formie dywidendy.

Dzięki odroczeniu zysku w czasie powiększymy portfel mieszkań – szacujemy, że na przestrzeni około pięciu lat jest to możliwe o około 30 proc. W tym czasie dodatkowo uda nam się rozwiązać wyzwania administracyjno-lokatorskie w zakupionych kamienicach – oznacza to, że nie musimy się wystrzegać bardziej skomplikowanych i czasochłonnych projektów podczas budowania portfela spółki w 2021 r. Taka strategia również pozytywnie wpływa na stopy zwrotu ze względu na poruszanie się w niszy charakteryzującej się niższymi cenami zakupu spowodowanymi zmniejszonym popytem. Dodatkowo planujemy indeksację inflacyjną cen najmu po zakończeniu pandemii.

Nie bez znaczenia jest też fakt, że cały wpłacony przez inwestorów kapitał planujemy zainwestować w tym roku. Stopa zwrotu w 2027 r. będzie liczona w stosunku do ceny transakcyjnej sprzed pięciu lat, a nie aktualnej wartości rynkowej (potencjalnie dużo wyższej). Jest to sytuacja analogiczna do zakupu mieszkania od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji, w czasie gdy rynkowe ceny mieszkań szybko rosną. Po zakończeniu budowy inwestor będzie osiągał wyższy zwrot z najmu niż osoba, która dopiero kupi mieszkanie w aktualnej, wyższej cenie.