Osiedla jak minimiasta rosną latami

Spośród ok. 300 powstających w Warszawie osiedli na etapy podzielonych jest 26. W Krakowie „po kawałku" powstaje 25 ze 178 inwestycji, we Wrocławiu – 11 ze 161 – podaje RynekPierwotny.pl. – Jedną z najdłużej realizowanych inwestycji jest 19. Dzielnica w Warszawie – wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu. – Pierwszy etap oddano dokładnie dziesięć lat temu.

Wieloetapowe osiedla liczą zwykle od dwóch do pięciu części i są rozłożone na trzy do sześciu lat. – Ceny zależą od daty wprowadzenia etapu do oferty. W Warszawie nowe mieszkania od początku 2017 r. podrożały o ok. 35 proc. – mówi Jędrzyński. – Jeśli więc wieloetapowa inwestycja rozpoczęła się na przełomie 2016 i 2017 r., a teraz wprowadzany jest np. IV etap, to jego cena będzie wyższa mniej więcej o jedną trzecią.

Nowe trendy

W dużych inwestycjach specjalizuje się Archicom. Wrocławskie osiedla Olimpia Port czy Cztery Pory Roku liczą już po kilkanaście etapów. – Początek budowy naszego pierwszego osiedla społecznego – Czterech Pór Roku – to rok 2003, flagowej Olimpii Port – 2011. Słoneczne Stabłowice budujemy od 2012 r. – mówi Tomasz Ślęzak, członek zarządu Archicomu.

Tymczasem nieruchomości drożeją nawet w dwucyfrowym tempie, co może oznaczać podwojenie cen. W Olimpii Port wynosiły na początku 5 tys. zł za mkw. Dziś katalogowa średnia to 9 tys. zł, a apartamenty nad kanałem Odry są wyceniane nawet na ponad 10 tys. zł.

– Dbamy o spójność urbanistyczną inwestycji. Patrzymy na nie całościowo, a nie etapowo – podkreśla Tomasz Ślęzak. – Planując poszczególne etapy, bierzemy pod uwagę głosy klientów, informacje od wspólnot, zarządców, analizujemy trendy, wspieramy się badaniami dotyczącymi preferencji nabywców. Zdarza się nam weryfikować założenia i udoskonalać inwestycje, żeby dopasować je do oczekiwań i portfela nabywców.

Trendy przy projektowaniu uwzględnia też Dom Development, firma budująca wielkomiejskie osiedla. Niektóre rozwija od kilku do kilkunastu lat. – Rekordowe jest osiedle Wilno, które budujemy od 2010 r. Powstało już niemal 20 etapów, kilka kolejnych jest w budowie i w planach – mówi Grzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w Dom Development. – Innym przykładem jest nasza flagowa warszawska inwestycja – Żoliborz Artystyczny, którego budowa rozpoczęła się w 2013 r. W przyszłym roku, dziewięć lat po wbiciu pierwszej łopaty, ukończymy ostatni budynek. Łącznie powstanie 14 etapów.

Na osiedlu Wilno jeszcze kilka lat temu oferowano mieszkania po ok. 6 tys. zł za mkw. Dziś najtańsze lokale są wyceniane na ok. 8 tys. zł.

Ogólny wzrost cen, jak tłumaczy Smoliński, wynika m.in. z dużego popytu. W górę idą też ceny materiałów i koszty wykonawstwa. – Staramy się, by nasze projekty były ponadczasowe pod względem architektonicznym i wizualnym, przy jednoczesnym uwzględnianiu aktualnych trendów społecznych – mówi. Chodzi np. o rozwiązania ekologiczne czy sprzyjające integracji części wspólne.

Na etapy większość inwestycji dzieli Okam. – To wygodny sposób na uporządkowanie prac. W dużej mierze wynika jednak z wielkości inwestycji czy działki – mówi Arie Koren, dyrektor generalny firmy.

Stołeczna Bohema – Strefa Praga, której budowa rozpoczęła się w IV kwartale 2017 r., powstanie w pięciu etapach. Jej zakończenie Okam zapowiada na koniec 2023 r.– W zależności od osiedla i miasta ceny mieszkań w kolejnych etapach mogą wzrosnąć nawet o 20–25 proc., a czasem i więcej – mówi Arie Koren. – Na cenę ma wpływ nie tylko czas, ale też sytuacja ekonomiczna na rynku czy położenie budynku np. blisko wody, na granicy osiedla albo w jego centrum. Na osiedlu Inspire w Katowicach najbardziej prestiżowy jest budynek najbliżej linii wody.

Od kilku do kilkunastu lat powstają wieloetapowe osiedla spółki Robyg. – Przykładem mogą być Stacja Nowy Ursus i Mój Ursus w Warszawie (ponad 3 tys. lokali), które tworzą istotną część całej dzielnicy – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w Robygu. W I etapie osiedla Mój Ursus ceny zaczynały się od 6,8 tys. zł za mkw. Dziś jest to ok. 9,5 tys. zł.

Young City i Modern City na warszawskim Bemowie obejmują łącznie ponad 2,2 tys. mieszkań w 18 etapach. – Nasza flagowa inwestycja w Wilanowie – Nowa Rezydencja Królowej Marysieńki – to dziewięć etapów i aż 1,4 tys. lokali – podaje dyr. Chojecka.

Sugestie klientów

Z ośmiu etapów składa się poznańskie osiedle Nowe Ogrody firmy Proxin Investment. Budowa rozpoczęła się w 2012 r. – To był nasz debiut na poznańskim rynku – mówi Milena Sadłowska z firmy Proxin Investment. – Z każdym etapem urozmaicaliśmy ofertę. W najnowszym – Nowe Ogrody 6.0 – mamy duże mieszkania z przestronnymi szklanymi tarasami albo ogrodami. Chętnie wybierają je rodziny. Kolejny etap będzie bardziej nakierowany na klienta inwestycyjnego. Powstaną lokale kompaktowe.

Nova Łacina w Poznaniu jest przewidziana na pięć–sześć lat. – To nasza pierwsza powstająca etapami inwestycja – mówi Mateusz Glema z Grupy Inwest. Na razie są dwie części, ale deweloper planuje zakup kolejnej działki. Ceny w pierwszym etapie to 7–8 tys. zł za mkw., w drugim – 8–9 tys.

– Kolejne etapy różnią się od siebie, bo zmienia się rynek, a jako deweloper dostosowujemy się do potrzeb nabywców – tłumaczy Mateusz Glema. – Zmieniają się np. powierzchnie i układy mieszkań.

Osiedle Przy Jeziorach buduje w Poznaniu More Place. W sprzedaży jest trzeci etap. Kolejne części się zmieniają? – To zależy, na ile podoba się pierwotny produkt – tłumaczy Tomasz Pietrzyński, członek zarządu More Place. – My wprowadziliśmy jedynie kosmetyczne zmiany w projekcie i układzie pomieszczeń.

Kilkuetapowe osiedla (np. przy ul. ul. Bosej w Poznaniu) ma na koncie Quadro Development. – Pozwala to reagować na sugestie klientów i wprowadzać zmiany poprawiające ich komfort – zauważa Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development. Dziś firma koncentruje się na kameralnych inwestycjach.