Łowcy okazji wyruszą na polowanie

Rynek mieszkań wstrzymał oddech. Na razie, jak mówi Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, zamykane są transakcje zainicjowane przed wybuchem epidemii. W blokach startowych są także inwestorzy. – Spora ich grupa jest zorientowana na ulokowanie kapitału właśnie teraz i właśnie w nieruchomościach – ocenia pośredniczka.

Łowcy okazji, jak zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, mają z powodu restrykcji ograniczone możliwości. – Wielu jednak nie próżnuje. Dość mocno monitorują rynek – mówi. Za „dosyć" ryzykowne ekspert uznaje teraz „flippy", czyli mieszkania do remontu, które po szybkiej modernizacji odsprzedaje się z zyskiem. – Nie jesteśmy w stanie przewidzieć następstw obecnej sytuacji – tłumaczy. – Okazyjny zakup może się okazać wcale nie tak okazyjny, kiedy będziemy chcieli sprzedać mieszkanie za pół roku. Ceny mogą się zmienić, choć nie wiadomo, jak bardzo.

Okazje i perełki

– Część flipperów decyduje się wystawić lokale na sprzedaż już teraz, bez remontu, który miał zwiększyć ich wartość – mówi Michał Wleklik, dyrektor sprzedaży w Lloyd Properties. – Nie chcą ryzykować, boją się spadków. Będą się więc trafiały perełki. Lokale będzie można kupić taniej niż kilka miesięcy temu, ale czy to będzie dobra cena za rok? – zastanawia się.

Wleklik ocenia, że sam wirus nie narobi tylu szkód, ile recesja, która po nim przyjdzie.

– Nie ma cudów. Ludzie będą zwalniani, będą mieć mniejsze możliwości kupowania mieszkań, ale i utrzymywania tych, które kupili – mówi. – Na rynek trafi więcej ofert, zwiększy się podaż, a problemy z uzyskiwaniem kredytów wpłyną na konieczność obniżenia cen. Osoby z gotówką też nie będą chciały przepłacać, skoro będą atrakcyjniejsze dla sprzedających. Ci, którzy sprzedadzą dziś, jutro będą się mogli cieszyć z ceny, która pojutrze nie będzie możliwa do osiągnięcia – komentuje.

Dyrektor z Lloyd Properties zastrzega jednocześnie, że najlepszy czas dla poszukiwaczy okazji jeszcze nie nadszedł.

– Zdecydowana większość właścicieli trzyma ceny, a przestój w prezentacjach zrzucany jest na koronawirusa i obostrzenia w przemieszczaniu się – mówi. – Łowcy okazji powinni więc poczekać, aczkolwiek są już pierwsi chętni na zakupy w „koronacenie". Liczą, że dzięki gotówce dostaną 10–15 proc. zniżki.

Jarosław Krawczyk, ekspert serwisu Otodom.pl, przestrzega tymczasem, że osoby liczące na gwałtowne obniżki cen mogą się ich nie doczekać.

– Nieruchomości są powszechnie uważane za jedną z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Obniżone ostatnio stopy procentowe mogą sprawić, że na rynek dopłynie kolejna grupa osób, np. wycofujących pieniądze z lokat – wyjaśnia. – W efekcie liczba transakcji może się zwiększyć. Nie wiemy też, jak głęboko koronawirus dotknie polską gospodarkę. W Chinach, choć to całkiem inny rynek, po czasowym ustaniu transakcji sytuacja wraca szybko do normy. Liczba zakupionych mieszkań rośnie, a ceny się nie zmieniły. Niewykluczone, że Polskę czeka podobny scenariusz.

Zdaniem Krawczyka perełki mogą się pojawić wśród nieruchomości luksusowych.

– Jeśli spełnią się pesymistyczne scenariusze dla gospodarki, część właścicieli walczących o przetrwanie firm może wyprzedawać majątek – mówi.

Przestój na rynku może, oczywiście, generować spadki. Na przykład w Trójmieście, jak szacuje Paweł Grabowski, ekspert BIG Property, ruch wśród kupujących zmalał o ok. 90 proc.

– Każdy zainteresowany ofertą klient jest dużo cenniejszy niż jeszcze miesiąc temu, co sprzyja większym negocjacjom – podkreśla. – I dotyczy to nieruchomości z każdego segmentu – zauważa.

W trudnej sytuacji są klienci związani już umowami na zakup nieruchomości, który ma być finasowany pieniędzmi ze sprzedaży dotyczasowych mieszkań czy domów. – Gdy gonią terminy, trzeba znacznie obniżyć cenę, by znaleźć klienta – mówi Paweł Grabowski. Może to być jedyna szansa na sprzedaż.

Także Marcin Jańczuk ocenia, że przeciągająca się transakcja może skłonić niektórych właścicieli do obniżek.

– Postawieni pod ścianą mogą czasem spuszczać z tonu – przyznaje. – Część sprzedających w ostatnim czasie mocno nadszarpnęła nerwy kupujących, dyktując zaporowe ceny. W większości przypadków spotykało się to z brakiem zainteresowania rynku.

Czynsze w dół

Czy na wyprzedażach zaczną się pojawiać mieszkania porzucane w panice przez wynajmujących je dotąd na doby? – Pierwszą reakcją właścicieli na mocne ograniczenie najmu krótkoterminowego jest skierowanie lokali do wynajmu na długo – mówi Marcin Jańczuk. – Podaż na tym rynku już rośnie. Właściciele nie czekają na zakończenie pandemii. Liczą na szybki wynajem, a standard takich mieszkań jest najczęściej znacznie wyższy niż tych przeznaczonych na tradycyjny najmem długoterminowy.

Opinię podziela Michał Wleklik. – Jeśli ktoś ma mieszkanie w dobrej lokalizacji i w dobrym standardzie, a nie musi sprzedawać, to raczej będzie szedł w kierunku wynajmu długoterminowego, a nie sprzedaży – twierdzi.

Mieszkania na doby pompują teraz rynek najmów długoterminowych. – Znaczący wzrost podaży przekłada się na spadki czynszów – zauważa Paweł Grabowski. – Na obniżkę stawek najmu wpływa też utrata pracy przez najemców. Masowy odpływ pracowników tymczasowych, w dużej mierze z zagranicy, w związku z zamykaniem zakładów pracy prowadzi do rezygnacji z wynajmu. W Trójmieście i okolicach są to setki najmowanych lokali i kwater – dodaje.

A spadek czynszów, jak ocenia Grabowski, doprowadzi w konsekwencji do spadku zainteresowania zakupem mieszkań przez inwestorów albo też znacznie zredukuje ich budżety, bo rentowność takich inwestycji zmaleje.

– Zmiana nastawienia do inwestycji tej znaczącej grupy klientów będzie miała odzwierciedlenie w spadku cen, ale skala korekty zależy od rozwoju epidemii – wyjaśnia ekspert BIG Property. Podkreśla, że doświadczeni, cierpliwi inwestorzy, którzy patrzą na rynek nieruchomości długofalowo, z pewnością skorzystają na wyprzedaży mieszkań, również tych obecnie pustych, a wynajmowanych na doby, które nie będą najlepszą inwestycją w ujęciu krótkoterminowym.

Grabowski podkreśla też, że pomimo doświadczeń kryzysu z 2008 roku trudno o precyzyjne prognozy dotyczące zmian cen w najbliższym czasie. Sytuacja zmienia się zbyt dynamicznie. – W perspektywie długoterminowej – 10–30 lat – ceny z pewnością wzrosną – przewiduje. – Nadal są znacząco niższe niż w krajach Europy Zachodniej czy też u naszych południowych sąsiadów – wyjaśnia.