Krótkotrwały szok w biurach

Jak będzie wyglądał rynek biurowy po pandemii? Eksperci firmy Cushman & Wakefield pokusili się o prognozy z prawdziwym rozmachem, szkicując kilka wariantów scenariuszy dla pięciu regionów: Azji i Pacyfiku, Chin, Europy, USA oraz Kanady.

Globalne tąpnięcie

W krótkim terminie globalny rynek biurowy mocno ucierpi w konsekwencji pandemii i recesji. Skutki będą nawet silniejsze niż te po kryzysie finansowym sprzed ponad dekady. Popyt netto między II kwartałem tego roku a III kwartałem 2021 r. będzie mieć ujemną wartość (więcej powierzchni zostanie zwolnionej niż wynajętej), sięgając niemal 96 mln stóp kw. (około 9 mln mkw.) wobec 85 mln w poprzednim kryzysie.

Powodem będą przede wszystkim zwolnienia pracowników biurowych, mniejsze wykorzystanie powierzchni coworkingowych, ale też w około jednej piątej wzrost pracy zdalnej – na stałe i czasowo. W efekcie wskaźnik pustostanów ma się zwiększyć do 15,6 proc. w II kwartale 2022 r. wobec 10,9 proc. na koniec 2019 r.

Z kolei stawki czynszów mają się skurczyć o prawie 11 proc. od II kwartału br. do I kwartału 2022 r.

Według ekspertów Cushman & Wakefield pozytywnym skutkiem pandemii może być odwrócenie – przynajmniej na jakiś czas – trendu zagęszczania pracowników w biurach. Wymuszone zachowaniem bezpieczeństwa zwiększanie dystansu między użytkownikami biura może dodatkowo złagodzić skalę spadku popytu na powierzchnie.

Jednak w długim terminie (dziesięć lat) popyt na powierzchnie biurowe będzie się zwiększać. Mimo że z jednej strony trend pracy zdalnej będzie się utrzymywać, to jednak wzrost gospodarczy i zwiększanie się populacji będą skłaniać do najmu. Powrót globalnego wskaźnika pustostanów do 11 proc. przewidywany jest w 2025 r. W tym samym czasie do poziomu sprzed pandemii powinny wrócić czynsze.

Europa i Polska

Jeśli chodzi o najbliższy nam rynek europejski, w scenariuszu bazowym eksperci spodziewają się, że pracę w biurach straci w tym roku 1,2 mln osób wobec 0,9 mln w poprzednim kryzysie. W efekcie popyt netto ma się skurczyć w 2021 o 39,4 mln stóp kw., ze względu na redukcje etatów i wzrost wykorzystania pracy zdalnej.

Biorąc pod uwagę malejący popyt i oddawane przez deweloperów nowe biurowce, wskaźnik pustostanów ma wzrosnąć z historycznie niskiego poziomu 5,9 proc. na koniec 2019 r. do 10,6 proc. w I kwartale 2022 r., nieco powyżej poziomu z poprzedniego kryzysu, czyli 10,2 proc. w IV kwartale 2009 r.

Eksperci spodziewają się, że popyt na biura nasili się w 2022 r., w III kwartale tegoż roku zatrudnienie w biurach ma wrócić do poziomu sprzed pandemii – tempo odbijania gospodarki ma być zatem takie samo, jak po ostatnim kryzysie. W połowie 2022 r. wskaźnik pustostanów powinien wrócić do 7 proc.

Jeśli chodzi o pracę zdalną, eksperci spodziewają się, że w większym stopniu utrwali się ona w Wielkiej Brytanii i Skandynawii, a w mniejszym w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie zagęszczenie w biurach nie jest tak wysokie, a kultura home office nie była utrwalona.

Scenariusze optymistyczny i pesymistyczny mają po 10 proc. prawdopodobieństwa, wpływ na nie mają skala recesji i tempo odbicia.

A jakie przewidywania eksperci Cushman & Wakefield mają dla polskiego rynku, który na koniec czerwca liczył 5,69 mln mkw. powierzchni biurowej w Warszawie i 5,6 mln mkw. w pozostałych aglomeracjach, ze wskaźnikiem pustostanów odpowiednio 7,9 i 10,2 proc.?

– Od strony podaży możemy spodziewać się analogicznego scenariusza bazowego do zaprezentowanego w naszym raporcie – mówi Jan Szulborski, senior consultant w Cushman & Wakefield. – W latach 2020–2021 ukończone zostaną projekty, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed pandemią. Sytuacja w dużym stopniu zmieni się w przypadku projektów, które są na etapie planowania. Widzimy, że deweloperzy obserwują rynek oraz zachowania najemców i na pewno będą na nie reagować. Z dużym prawdopodobieństwem możemy spodziewać się korekty zasobów powierzchni biurowej, która ma być oddana do użytku w latach 2022–2023. Wynika to z długości trwania procesu inwestycyjnego i z tego, że decyzje o realizacji tych inwestycji powinny być podejmowane w najbliższych miesiącach – dodaje.

Jeśli chodzi o popyt, zdaniem eksperta rynek biurowy w Warszawie powróci na ścieżkę wzrostu już w przyszłym roku i w kolejnych latach stopniowo będzie wracać do poziomu sprzed pandemii.

– Według prognoz długoterminowych wskaźnik powierzchni niewynajętej będzie się kształtować na poziomie 8–10 proc. i będzie zależeć od relacji pomiędzy popytem i podażą – podsumowuje Jan Szulborski.

POLSKIE STATYSTYKI

Na koniec czerwca 2020 r. w Polsce w budowie było 106 biurowców o łącznej powierzchni 1,6 miliona mkw., z czego najwięcej w Warszawie (28), Krakowie (21), Trójmieście (17), Łodzi (14) i Katowicach (13). Realizacja większości projektów przebiega zgodnie z harmonogramem, ale z powodu ograniczenia decyzji o rozpoczęciu realizacji nowych inwestycji eksperci Cuhsman and Wakefild spodziewają się wystąpienia efektu luki podażowej na większości polskich rynków w latach 2022–2023. Wyjątek mogą stanowić projekty w całości finansowane ze środków własnych. W I półroczu wynajęto 670 tys. mkw. biur, jednak większość tych transakcji jest efektem procesów, które rozpoczęły się przed wybuchem pandemii.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne