Rusza reforma w planowaniu przestrzennym, ale bez konkretów

Duże zmiany w powinnościach jednostek samorządu terytorialnego przynosi wchodząca właśnie w życie reforma. Najważniejsze z nich jest ustawowe wprowadzenie obowiązku stworzenia przez wszystkie gminy w Polsce do końca 2025 r. planów ogólnych. Będą to zupełnie nowe akty planowania przestrzennego. Mają zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Bez rozporządzeń nie będzie wuzetek

Do stworzenia planów ogólnych gminy będą potrzebowały wsparcia urbanistów. Chociaż ustawa wchodzi w życie i prace nad nowymi dokumentami planistycznymi można by rozpocząć od przyszłego tygodnia, to w praktyce nie jest to możliwe. Wciąż nie ma aktów wykonawczych, które wskazałyby, jak plan ogólny ma dokładnie wyglądać.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Reforma czy rewolucja w zagospodarowaniu

Nowa ustawa dotyczy uproszczenia i przyspieszenia procedur w zakresie planowania – o zmianach pisze radczyni prawna w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Szczegółów zatem nie znają obecnie nawet specjaliści, pytań wciąż jest wiele, a czasu na stworzenie planów ogólnych coraz mniej. Ustawa wprawdzie nie zakłada kar dla gmin za nieuchwalenie w terminie planów ogólnych, ale te, które tego nie zrobią, od 2026 r. nie będą mogły wydawać decyzji o warunkach zabudowy czy uchwalać planów miejscowych.

Dr hab. Maciej J. Nowak, prof. Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie i szef Zespołu Prawno-Urbanistycznego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, mówi, że ważne jest przygotowanie przez gminy przemyślanego, opartego na analizach planu ogólnego, czego nie można robić na szybko, aby tylko zdążyć z jego uchwaleniem w wymaganym czasie.

Eksperci obawiają się, że nowe zasady wyznaczania w planie ogólnym gminy obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową spowodują, że wiele gruntów, które dotychczas mogły być zabudowane na podstawie decyzji WZ, straci swój potencjał budowlany, a to obniży podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę i podniesie wartość tych, które będą nadawały się do zabudowy. Już inwestorzy mają problemy z pozyskaniem nowych terenów pod zabudowę, a będzie trudniej i drożej.

Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny z Kancelarii Dziedzic-Bukowska, mówi, że do wchodzącej w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym potrzebne jest uchwalenie lub dokonanie zmiany łącznie 12 rozporządzeń.

Jednym z ważniejszych aktów wykonawczych do nowelizacji jest projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego gminy, który aktualnie jest konsultowany.

To w nim zawarto podstawowe kwestie związane m.in. z tworzeniem gminnego katalogu stref planistycznych, obliczaniem zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową i chłonności terenów niezabudowanych oraz z przygotowaniem samego projektu planu ogólnego. Do wydanych po 24 września decyzji o warunkach zabudowy powinny być stosowane nowe wskaźniki, jednak – jak zauważa mec. Dziedzic-Bukowska – także w tym przypadku nie zmieniono jeszcze odpowiedniego rozporządzenia. Ekspertka podkreśla, że procedura stworzenia projektu planu ogólnego wymaga ściśle określonych czynności i konkretnych obliczeń na podstawie wskazanych w rozporządzeniu wzorów matematycznych.

Mieszkańcy nie wpłyną na decyzje

– Nie pozwala to na jakąkolwiek dowolność zarówno w wyznaczaniu terenów pod zabudowę, jak i obszarów uzupełnienia zabudowy. Wskutek mocno doregulowanych zasad bilansowania terenów pod zabudowę mieszkańcy będą mieli dużo mniejszy wpływ na decyzje radnych.

Do tej pory zdanie mieszkańców miało duże znaczenie, ponieważ to przez nich radni są wybierani na kolejne kadencje. Po wejściu w życie nowelizacji to jednak nie od radnych, ale od wyników konkretnych obliczeń, w tym analizy chłonności terenów i zapotrzebowania na nową zabudowę, będzie zależało, czy dana działka znajdzie się w strefie z możliwością zabudowy, czy zostanie wykluczona z takiej możliwości – uważa mec. Dziedzic-Bukowska.

W przypadku wykluczenia możliwości inwestycyjnych działek, które w aktualnych studiach gminnych przeznaczone są do zainwestowania, stracą one na wartości.

W ustawie zapisano jednak, że w takim przypadku nie będzie możliwe ubieganie się od gminy o odszkodowanie planistyczne.

Niewykluczone, że mimo to po wejściu w życie planów ogólnych właściciele działek będą zwracać się do sądów o wypłacenie odszkodowania.

Obawa niezgodności z konstytucją

Co ważne, brak wypłaty odszkodowania po zmniejszeniu wartości nieruchomości jest według ekspertów niezgodny z konstytucją, możliwe zatem, że problem znajdzie swój finał w Trybunale Konstytucyjnym. Trzeba natomiast pamiętać, że odpowiedzialność odszkodowawcza gmin pozostanie – podobnie jak obecnie – w sytuacji wejścia w życie lub zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna: nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688)

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Agnieszka Grabowska-Toś