Najem prywatny: Odlicz stratę, zapłać mniej fiskusowi

Ryczałtowiec wynajmujący lokal może odpisać to, co stracił w poprzednich latach rozliczanych według skali PIT.

Publikacja: 13.06.2023 07:52

Najem prywatny: Odlicz stratę, zapłać mniej fiskusowi

Foto: Adobe Stock

Polski Ład diametralnie zmienił sytuację osób zarabiających na wynajmie. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego (czyli takiego, który nie jest rozliczany w działalności gospodarczej) jest ryczałt. To podatek liczony od przychodu. Bez możliwości odliczania kosztów. Na ryczałcie nie ma też kwoty wolnej.

Czy to znaczy, że wszyscy wynajmujący prywatnie muszą płacić podatek od każdej zarobionej złotówki? Nie, można go zmniejszyć (a nawet przez jakiś czas w ogóle uniknąć), jeśli mamy stratę z poprzednich lat (kiedy byliśmy jeszcze na skali i odliczaliśmy koszty). Taka strata często wychodziła osobom, które wynajmowały używane mieszkanie (dom) i stosowały wysoką stawkę amortyzacji. A także tym, którzy dużo zainwestowali w nieruchomość, np. przeprowadzili gruntowny remont. Teraz mogą ją odliczyć. Chociaż nie są już na skali, tylko na ryczałcie (odliczają więc stratę od przychodu).

Czytaj więcej

Podatki

Wynajem bez podatku? Tak, to możliwe. Jeśli odliczysz stratę

Zarabiający na prywatnym najmie muszą przejść na ryczałt. Mogą go nie płacić, jeśli mają stratę z poprzednich lat, gdy byli na skali. Rozliczą ją już w trakcie roku.

Pisaliśmy o tej możliwości w „Rzeczpospolitej” z 5 stycznia br. Teraz fiskus potwierdza to w indywidualnych interpretacjach. Oto przykład.

Skarbówka nie ma nic przeciwko

Właścicielka kamienicy od 11 lat zarabia na prywatnym (czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą) wynajmie mieszkań. Wcześniej rozliczała się według skali PIT. Od 2023 r. jest na ryczałcie.

W zeznaniu za 2022 r. wyszła jej strata. Czy może ją odliczyć od przychodu z ryczałtu? Kobieta twierdzi, że tak. Jej zdaniem przejście na ryczałt nie wyklucza odliczenia straty wykazanej w latach, w których rozliczała się według skali.

Co na to fiskus? Potwierdził, że odliczenie jest możliwe. Powołał się na dwa przepisy. Pierwszy to art. 9 ust. 5 ustawy o PIT. Wynika z niego, że zasady odliczania straty (określone w art. 9 ust. 3) stosuje się również wtedy, gdy podatnik jest na ryczałcie. W takiej sytuacji może obniżyć przychód. Drugi powołany przez skarbówkę przepis to art. 11 ust. 1 ustawy o ryczałcie. Stanowi on, że podatnik uzyskujący przychody z najmu może od nich odliczyć stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3–3b ustawy o PIT.

Oznacza to, że ryczałtowiec ma prawo odpisać stratę, którą poniósł wtedy, gdy rozliczał się według skali PIT. Właścicielka kamienicy może więc pomniejszyć tegoroczny przychód z wynajmu mieszkań o minusowy wynik z zeznania z 2022 r. (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-1.4011.166.2023.2.HJ).

Dwa warianty

Jak rozliczyć stratę? Są dwa warianty. Pierwszy pozwala odliczać ją przez pięć lat, w jednym roku nie więcej niż połowę. Można przyjąć dowolne proporcje, np. 50, 30 i 20 proc.

Drugi wariant daje możliwość pełnego odliczenia, z limitem do 5 mln zł. Dotyczy strat powstałych od 1 stycznia 2019 r.

Przykład:

Pan Kowalski w poprzednich latach rozliczał najem prywatny według skali PIT. Zaliczał do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne, w grudniu 2022 r. kupił też trochę wyposażenia i odświeżył wynajmowane mieszkanie. Dlatego za ten rok wyszła mu strata (miał więcej kosztów niż przychodów). W 2023 r. jest już na obowiązkowym ryczałcie. Od przychodów z wynajmu może odpisać całą stratę (oczywiście, jeśli nie przekracza 5 mln zł) z 2022 r.

Czy wynajmujący może odliczać stratę już przy obliczaniu miesięcznego (kwartalnego) podatku? Tak. Oznacza to, że przez jakiś czas (w zależności od tego, ile ma tej straty) może w ogóle nie płacić podatku.

Odpis przysługuje też tym, którzy rozliczają najem w firmie. Z przepisów wynika jednak, że odliczać wolno tylko straty z tego samego źródła. Tak więc przychodów z najmu prywatnego nie pomniejszymy o stratę z działalności gospodarczej.

ZMIANY

Małżonkowie będą mieli lepiej

Od 1 lipca zmienią się zasady rozliczeń zarabiających na wynajmie małżonków. Teraz mają wspólny limit przychodów, po przekroczeniu którego trzeba płacić wyższy zryczałtowany podatek. Do 100 tys. zł rocznie ryczałt wynosi 8,5 proc., powyżej 12 proc. Po zmianach każdy małżonek będzie miał własny limit. Czyli po 100 tys. zł przychodu rocznie. A jeśli zdecydują, że najem jest w całości rozliczany przez jednego z nich, limit wyniesie dla niego 200 tys. zł. „Małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu 12,5 proc. dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł bez względu na to, czy będą rozliczać przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich” – pisze Ministerstwo Finansów.

Nowe rozwiązania znajdziemy w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (zwanej SLIM VAT 3). Została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 5 czerwca pod pozycją 1059. Z przepisu przejściowego wynika, że opisana zmiana będzie miała zastosowanie już do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r.

Podatki Podatek dochodowy PIT Ryczałt Nieruchomości Najem, Dzierżawa Polski Ład

Ile wyniesie 13. emerytura netto? O te kwoty zostanie pomniejszona wypłata

Praca, Emerytury i renty

Nie wszyscy uprawnieni dostaną 13. emeryturę w tej samej wysokości. Od czego zależy kwota?

W kwietniu ruszą wypłaty 13. emerytury. Jej wysokość brutto stanowi równowartość najniższej emerytury. Świadczenie podlega oskładkowaniu i opodatkowaniu. Ile wyniesie netto? Nie wszyscy seniorzy otrzymają na rękę tę samą kwotę.

Prawo karne

Rośnie przestępczość obcokrajowców. Potrzebna nowa strategia

Eksperci biją na alarm. Rośnie handel ludźmi i przemyt bronią dokonywane przez obcokrajowców. Polska to jednak przespała, a nasze służby tego nie wykrywają. Deportacje to za mało. Potrzebna jest nowa strategia i zmiany w strukturze policji – twierdzi prof. Tomasz Safjański, były szef krajowego biura Interpolu w Polsce.

Zawody prawnicze

Państwo nie chce już płacić milionów komornikom za przymusową emeryturę

Prawie 6 mln zł – na tyle opiewają dotychczasowe roszczenia komorników związane z przymusową emeryturą, na którą byli wysyłani po ukończeniu 65. roku życia. Choć suma ta może jeszcze wzrosnąć, to do konsultacji trafił projekt przywracający poprzedni wiek emerytalny, który ma postawić tamę roszczeniom.

Sądy i trybunały

Prawnicy kojarzeni z poprzednią władzą jednoczą siły. Inicjatywa wyszła z TK

W Trybunale Konstytucyjnym odbyło się w czwartek spotkanie z przedstawicielami organizacji skupiających prawników sympatyzujących lub kojarzonych z poprzednią władzą.

Konsumenci

Jest pierwszy „polski” wyrok dotyczący sankcji kredytu darmowego

W razie niewykonania obowiązku informacyjnego bank (lub pożyczkodawca) może zostać pozbawiony prawa do odsetek. Może tak być nawet wtedy, gdy indywidualna waga naruszenia tego obowiązku i jego konsekwencje dla konsumenta będą się różnić w zależności od przypadku - to sedno czwartkowego wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w pierwszej polskiej sprawie dotyczącej „darmowego” kredytu.

Materiał Promocyjny

Lexus NX. Modny, komfortowy SUV. Korzystaj ze spektakularnego finału wyprzedaży

Darowiznę na kościół można odliczyć od dochodu

Podatki

Darowizna na cele kultu religijnego 2024/2025. Kiedy można ją odpisać od podatku?

Osoby, które przekazały darowiznę na cele kultu religijnego, czyli na przykład na Kościół czy związek religijny, mogą – pod pewnymi warunkami – skorzystać z ulgi podatkowej.

Emeryci i renciści mogą otrzymać zwrot podatku pobranego z 13. emerytury

Praca, Emerytury i renty

Niższa kwota 13. emerytury? Ci seniorzy mogą starać się o zwrot zaliczki

13. emerytura nie jest zwolniona z podatku dochodowego. Tym samym emerytom są z niej pobierane zaliczki. Niektórzy z nich mogą jednak otrzymać ich zwrot w następnym rocznym zeznaniu podatkowym.

Podatki

PIT 2024: są zmiany w Twój e-PIT od fiskusa. Ministerstwo Finansów wyjaśnia

Wypełnianie zeznań rocznych w aplikacji mobilnej w telefonie i rozbudowany kreator pomagający ryczałtowcom sporządzić PIT-28: to najważniejsze zmiany w usłudze Twój e-PIT - mówi Maria Chober, zastępca dyrektora w Departamencie Relacji z Klientami w Ministerstwie Finansów.

Polityka

Adrian Zandberg ocenił propozycje w programie „Pierwsze klucze”. „Minister Paszyk może się zaklinać na różne sposoby”

– Efekt ekonomiczny tego typu programów jest dosyć oczywisty – powiedział Adrian Zandberg, kandydat partii Razem na prezydenta RP, komentując założenia nowej strategii mieszkaniowej „Pierwsze klucze”.

Biznes

Kto dostarczy okręty dla Polski, nowe cła USA i zmiany w programie mieszkaniowym

Polska negocjuje zakup okrętów podwodnych w ramach programu Orka. Stany Zjednoczone szykują nowe cła, które mogą objąć Unię Europejską. Tymczasem rząd przedstawił nowy program mieszkaniowy, który wyklucza deweloperów i fliperów.

Wydatki na internet można odliczyć od podatku. W jakiej kwocie?

Podatki

Jak rozliczyć ulgę na internet 2024/2025 w PIT? Trzeba spełnić pewne warunki

Odliczenia ulgi na internet można dokonać składając wraz z zeznaniem podatkowym PIT-28, PIT-36 oraz PIT-37 załącznik PIT/O. Ile wynosi ulga i kto może z niej skorzystać?

Biznes

Jak wpływać na zmiany społeczne i korzystać z nich podatkowo?

W Polsce biznes dostrzega potencjał łączenia celów finansowych z korzyściami społecznymi lub środowiskowymi. Zachętą do tego typu inwestycji jest ulga podatkowa.

Biznes

Wyposażenie mieszkania w kosztach? Jest to możliwe

Jeśli przedsiębiorca kupił mieszkanie po to, aby mieć blisko do klienta, może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na rzeczy, które się w nim znajdują, np. biurko, stół, klimatyzator czy lodówkę.