Spółki nieruchomościowe, czyli jak nieudolność urzędników przekuć w nowe obowiązki i koszty dla podatników

- Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustaw o podatkach dochodowych, a tym samym potwierdziła chęć wprowadzenia do polskiego porządku prawnego nowego pojęcia, tzw. spółki nieruchomościowej. Spółką nieruchomościową miałby być podmiot, a w tym podmiot niebędący spółką, w którym co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów w dowolnym okresie 12 kolejno bezpośrednio następujących po sobie miesięcy, stanowiły nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości.

Nieprawdą jest to, co czasami można przeczytać, że rząd w ten sposób wprowadza nowy podatek lub podatek od czegoś, co do tej pory nie było opodatkowane, i w szczególności chodzi tu o opodatkowanie zagranicznych właścicieli polskich spółek nieruchomościowych.

Obowiązek zapłaty podatku od zbycia udziałów w takiej spółce istnieje już od dawna, choć zasada ta może być modyfikowana przez postanowienia stosownej umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Po co więc ten nowy przepis? Wprowadzając go, rząd przyznaje, że ma problemy z realnym ściąganiem tego podatku, tj. że nie jest w stanie efektywnie ścigać zagranicznych podmiotów, które od takiego opodatkowania się uchylają. Co więc robi rząd? Proponuje przerzucić całość obowiązków i odpowiedzialność w tym zakresie na polską spółkę, polskiego podatnika.

Otóż od 1 stycznia 2021 r., w sytuacji, jeżeli co najmniej jedną za stron transakcji jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Polski lub osoba fizyczna niemająca zamieszkania na terytorium Polski, płatnikiem podatku dochodowego należnego od zbycia udziałów w polskiej spółce nieruchomościowej miałaby być właśnie spółka nieruchomościowa.

W projekcie zmian do ustawy wprost pojawia się słowo "płatnik". Jeśli jednak spojrzy się na definicję tego słowa wynikającą z Ordynacji podatkowej, wydaje się, że jest mu nadawane zupełnie nowe znaczenie. Zgodnie bowiem z Ordynacją podatkową, płatnikiem jest podmiot, który na podstawie przepisów prawa jest zobowiązany do obliczenia podatku, pobrania go od podatnika, a następnie do wpłacenia go we właściwym terminie do urzędu skarbowego. Czy spółka nieruchomościowa będzie w stanie realnie wypełnić te zobowiązania? W jaki sposób ma ona obliczyć podatek, jeśli faktycznie może nie znać kwoty przychodu, ani tym bardziej kwoty kosztów uzyskania przychodu. Nie są to bowiem jej przychody czy koszty, a przychody i koszty właściciela udziałów.

A jak niby ma spółka nieruchomościowa pobrać i odprowadzić podatek do urzędu skarbowego? Pobrać? Z czego, skoro sama nie dokonuje żadnej wypłaty. Nabywca udziałów płaci cenę sprzedawcy udziałów, a nie spółce, której udziały są sprzedawane. Odprowadzić? Jak i skąd spółka nieruchomościowa ma mieć na to środki? Oczywiście, może je dostać od własnego udziałowca, ale czy wtedy taka wpłata na rachunek bankowy spółki nieruchomościowej nie będzie jej przychodem?

Kolejna kwestia: skąd polska spółka nieruchomościowa ma wiedzieć, że jej udziały zostały sprzedane. Udziałowiec wcale nie ma obowiązku informowania o tym spółki. A co jeśli sprzedaż udziałów w polskiej spółce jest częścią tzw. transakcji pakietowej, gdzie obok udziałów w polskiej spółce sprzedawane są udziały w wielu innych spółkach ulokowanych w różnych krajach, za cenę określoną za cały pakiet spółek. Jak ustalić jaka część ceny przypada na polską spółkę nieruchomościową? Należy się spodziewać, że spółki nieruchomościowe czeka prawdziwe wyzwanie, zarówno w zakresie pozyskania informacji o samej transakcji, jak i informacji o dochodzie, jaki został zrealizowany przez udziałowca, a jaki powinien stać się podstawą do uiszczenia podatku. Czy wystarczy, że spółka nieruchomościowa będzie w tym zakresie polegała na oświadczeniach udziałowca? A może powinna je weryfikować? Tylko jak, skoro nie ma dostępu do tych informacji.

Nasz ustawodawca przygotował się jednak na taką ewentualność. Otóż przewidział on, że w przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji, podatek należny ustala się w wysokości 19 proc. wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji). Jednak nie wskazał już jak tę wartość rynkową określić. A co, jeśli przy szacowaniu tej wartości władze skarbowe przyjmą inną metodologię wyceny niż spółka nieruchomościowa? Czy wystarczy, że spółka sama wyceni swoje udziały, czy będzie musiała zatrudnić do tego rzeczoznawcę? A co z kosztami – kto je pokryje i czy będą kosztem uzyskania przychodów?

Oczywiście, skoro pojawił się nowy obowiązek, to nie może się obyć bez kary za jego ewentualne niedotrzymanie. Kara ta może być bardzo bolesna, i co istotne nie wiadomo jeszcze, w jaki sposób miałaby być ona nakładana, choć projekt zmian do ustaw wskazuje tu na przepisy Ordynacji podatkowej. Wiadomo jednak, że miałaby ona wynosić 1 mln zł.

I tak po raz kolejny problemy po stronie organów skarbowych przerzucane są na podatników. Tak było w przypadku określania rynkowych cen w transakcjach pomiędzy podmiotami powiązanymi, gdzie – skoro nie dawali sobie z tym rady urzędnicy skarbowi – obowiązki i związane z tym koszty przerzucono na podatników. Teraz takie przerzucenie obowiązków i ewentualnych kosztów wyceny udziałów przerzucono na spółki nieruchomościowe

Nieruchomości Komercyjne