Nie każdy potrafi zarabiać na najmie

Teoretycznie sprawa wydaje się prosta: kupujemy lokal w dobrym punkcie, odświeżamy, dajemy ogłoszenie i zyskujemy średnio w ciągu roku 5 proc. wyłożonej kwoty. Tak, jest to możliwe. Zyski mogą być nawet większe. Pod warunkiem jednak, że nie mamy pecha. Kiedy inwestor może łatwo popaść w tarapaty?

– Niedoświadczone osoby przepłacają za mieszkania na wynajem, często kierując się emocjami. Zbyt drogo remontują i wyposażają lokale. Na ogół wynika to właśnie z emocji lub z braku klarownej strategii. Na przykład kupują, by czerpać pasywny dochód z najmu, ale nie wykluczają sprzedaży mieszkania, jeśli tylko ceny wzrosną. Taki brak konsekwencji prowadzi do kluczenia, do niepotrzebnych i drogich kompromisów – uważa Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri, która zarządza 1,4 tys. lokali na wynajem w całym kraju.

Jego zdaniem wielu inwestorów nie docenia znaczenia profesjonalnej obsługi najmu. Gdy nie mają czasu zajmować się swoją nieruchomością, stoi pusta, czasami niewykończona, i dodatkowo powoduje comiesięczne koszty, zamiast przynosić przychód z najmu.

Nie pytasz – ryzykujesz

Wielu właścicieli mieszkań nie podpisuje umów najmu, chcąc uniknąć opodatkowania. A to duży błąd, który naraża ich na kłopoty z najemcami oraz z urzędem skarbowym.

– Ryczałt jest formą podatku liniowego o relatywnie niskiej stawce – 8,5 proc. Rozliczając się na zasadach ogólnych lub poprzez działalność gospodarczą i stosując m.in przyspieszoną amortyzację, można istotnie obniżyć efektywną stopę podatkową – doradza ekspert Mzuri.

Kolejny błąd, jaki popełniają nie tylko debiutanci, to niesprawdzanie wiarygodności finansowej najemców. – To tak, jakby zatrudnić sprzedawcę do sklepu, nie pytając go wcześniej o CV, o miejsce poprzedniej pracy. Bardzo ryzykowne podejście – ostrzega Muturi.

Trzeba więc zapytać wprost o nazwę i adres pracodawcy, rodzaj umowy, stałość zatrudnienia, poprosić o ostatni PIT. Krępujące? W razie niewypłacalności lokatora może być jeszcze trudniej.

Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, uważa, że zarabianie na mieszkaniach na wynajem nadal jest dobrym biznesem, a jeszcze lepszym może być w przyszłości.

– W Polsce usługi najmu, patrząc na ofertę naszych zachodnich sąsiadów, są relatywnie mało rozwinięte. Wynika to w dużej mierze z naszych przyzwyczajeń i kultury. Jednak trend ten się zmienia. Coraz więcej ludzi zauważa, że aby lepiej zarabiać, nie trzeba wyjeżdżać za granicę, wystarczy być bardziej mobilnym na terenie kraju. Postanawia więc mieszkać w wynajętym lokalu – mówi Michał Grzeląska.

Jego zdaniem popyt na mieszkania będzie rósł. Ale to nie oznacza, że każda inwestycja zakończy się sukcesem. – Jeśli nie znamy się na nieruchomościach, lepiej skorzystać ze wsparcia specjalistów. Pewnie w tym momencie niektórzy z pomyślą o kosztach, które musieliby ponieść na obsługę, co uszczupliłoby już na starcie ich dochód. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że jest przeciwnie. Początkujący inwestorzy popełniają tyle błędów, że nierzadko zyski pojawiają się dopiero po kilku latach – opowiada ekspert Freedom Nieruchomości.

Również jego zdaniem brak umowy z najemcą i wynajmowanie lokum w szarej strefie oznacza kłopoty. – Jeżeli chcemy mieć mniej problemów podczas najmu, powinniśmy sprawdzić, czy najemcę w ogóle stać na płacenie czynszu. Podchodźmy z szacunkiem do naszych klientów, ale także miejmy szacunek do zainwestowanych w lokal pieniędzy. Przecież – w postaci mieszkania – niejednokrotnie przekazujemy do użytku kilkaset tysięcy złotych za ułamkową część wartości nieruchomości – podkreśla Grzeląska.

Ile można zarobić

Zdaniem ekspertów zajmujących się profesjonalnie wynajmem powierzonych mieszkań klientów na lokale nie zabraknie. – Ludzie cały czas migrują, zmieniają się tylko standardy, w jakich chcą mieszkać. Dlatego wynajmujący muszą brać pod uwagę fakt, że minęły czasy, kiedy wynajmowało się wszystko – podkreśla Michał Grzeląska. – Trzeba zatem zadbać, aby mieszkanie, które przygotowujemy do wynajmu, było takie, w jakim sami chcielibyśmy żyć.

Bo konkurencja na rynku najmu jest większa niż kilka lat temu. I nie chodzi tu tylko o osoby, które mają pojedyncze mieszkania, często otrzymane w spadku, i chcą na nich zarabiać. Na rynku pojawiło się wielu właścicieli nieruchomości, którzy najmem zajmują się zawodowo. Jest też coraz więcej firm, które oferują usługę zarządzania najmem nieruchomościami osób prywatnych. Ile można zarobić?

– Działam na łódzkim rynku. Mieszkania, którymi się zajmujemy, przynoszą dochód od kilku do kilkunastu procent rocznie. Oczywiście nie każde będzie tak rentowne. Nierzadko warto sprzedać nieruchomość o słabszej rentowności, a za uzyskane pieniądze kupić takie, na których zarobimy więcej – podpowiada ekspert Freedom Nieruchomości.

Z analiz Home Brokera i Domiporta.pl wynika, że średnio ponad 5,5 proc. netto rocznie można zarobić, kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku. To – z punktu widzenia inwestora – najbardziej dochodowe duże miasto w Polsce. Najmniejszy potencjał ma zakup lokalu w Krakowie, gdzie oczekiwana rentowność najmu nie przekracza 4 proc. netto, choć i to jest wartością znacznie wyższą od oprocentowania lokat i obligacji (najbardziej rentowne roczne lokaty bankowe dają nieco ponad 2 proc. rocznie).

– Przeciętna oczekiwana rentowność najmu jest aktualnie najwyższa od co najmniej wiosny 2010 r., odkąd prowadzimy obliczenia, i wynosi 4,61 proc. netto w skali roku – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Od czego zależy stopa zwrotu? Głównie od kwoty wyłożonej na mieszkanie oraz stawki najmu. Nie należy jednak zapominać o innych czynnikach, takich jak wysokość czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni, nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości oraz czas potrzebny na znalezienie najemcy.

W jakim mieście inwestować

Z danych Home Brokera i Domiporta.pl wynika, że rentowność najmu w Warszawie wynosi 4,82 proc. netto. To gorzej niż w Gdańsku czy Wrocławiu. – Warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkanie w dobrym punkcie stolicy będzie bardziej płynne niż w innym mieście, co oznacza, że w razie potrzeby szybkiego wyjścia z inwestycji będzie po prostu łatwiej je sprzedać – zwraca uwagę Maciej Górka.

Ale to w stolicy za mkw. lokum płaci się najwięcej – przeciętnie ponad 7,4 tys. zł, choć atrakcyjne lokale kosztują jeszcze więcej. W prestiżowej okolicy nie dziwi nawet stawka przekraczająca 10 tys. zł za mkw.

W najlepiej rokującym z punktu widzenia inwestorów Gdańsku przeciętna cena mieszkania to 5195 zł za mkw., a za wynajem można dostać 36,90 zł za mkw. miesięcznie (w Warszawie 46 zł za mkw.). W przypadku Gdańska daje to 5,67 proc. zysku netto w skali roku, już po uwzględnieniu czynszu i podatku oraz założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie będzie stało puste (poszukiwanie najemców).

– Spośród dużych miast najtańsze w zakupie i wynajmie są mieszkania w Łodzi. Osoba chcąca nabyć tam nieruchomość zapłaci mniej więcej połowę tego co w Warszawie, bo 3708 zł za mkw. Najemca musi się liczyć z miesięcznym czynszem na poziomie 24,23 zł za mkw. mieszkania. W efekcie właściciel lokum może liczy na 4,66 proc. w skali roku – zapewnia Górka.

Wylicza, że rentowność najmu równa 4,61 proc. rocznie oznacza, że mieszkanie na wynajem zwróci się przeciętnie po prawie 22 latach. W przypadku najlepiej rokującego Gdańska jest to niespełna 18 lat, w Krakowie z kolei będzie to 25,5 roku.