Projekt ustawy o jawności cen mieszkań. Przepisy trzeba uszczelnić

Przepisy zobowiązujące deweloperów do podawania cen mieszkań w internecie trzeba doprecyzować, tak, by żadna firma ich nie ominęła – podkreśla branża. I idzie krok dalej, mówiąc o wprowadzeniu obowiązku prezentowania w sieci prospektu informacyjnego.

Aktualizacja: 18.03.2025 07:45 Publikacja: 18.03.2025 07:00

PZFD proponuje, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji pr

PZFD proponuje, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji prospektu informacyjnego

Foto: Adobe Stock

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego zobowiązujący deweloperów do podawania cen nieruchomości w internecie w lutym do laski marszałkowskiej złożyli posłowie Polski 2050.

Nie zostawiać otwartej furtki. Cena mieszkania ma być jawna na każdym etapie sprzedaży

Dziś firmy deweloperskie szczegóły dotyczące mieszkań – łącznie z ich ceną – przedstawiają często tylko w biurach sprzedaży. A prezentując ofertę online, stosują praktykę „zapytaj o cenę”.

Czytaj więcej

Ultimatum dla deweloperów: podajecie w sieci cenę mieszkania, albo płacicie karę

Zgodnie z szacunkami firmy REDNET24 przedstawionymi na łamach „Rzeczpospolitej” w lipcu ub.r., w zależności od rynku ceny mieszkań nie są podawane w ok. 60–80 proc. inwestycji. – To reguła, że ceny nie są przedstawiane w przypadku ponad połowy projektów. Na największych rynkach czy w mikrolokalizacjach, gdzie jest duża konkurencja, nawet 80 proc. inwestycji nie pokazuje cen lub pokazuje tylko części lokali – mówiła na łamach „Rz” Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca REDNET24. - W mniejszych miastach, gdzie ceny są mniej zróżnicowane, a deweloper często nie ma profesjonalnego biura sprzedaży, ceny są podawane częściej.

Z taką praktyką postanowiła walczyć Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej. Według niej stosowana przez deweloperów praktyka „zapytaj o cenę” sprawia, że konsumenci nie mają rzetelnego obrazu rynku, nie mogą więc podejmować najkorzystniejszych dla siebie decyzji.

Zgodnie z przygotowanymi przez polityków Polski 2050 przepisami deweloperzy będą musieli podawać ceny mieszkań w internecie pod rygorem kar, które miałyby sięgać 10 proc. rocznego obrotu.

Czytaj więcej

Dlaczego deweloper ukrywa ceny

  Uwagi do projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego przygotował Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

– W pełni popieramy konieczność wprowadzenia rozwiązań umożliwiających osobom poszukującym mieszkań szybki i pełny dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów. Jesteśmy przekonani, że taka praktyka będzie korzystna zarówno dla kupujących, jak i samych firm – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Projekt zawiera jednak nieprecyzyjne sformułowania, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych, a w konsekwencji do niewłaściwego stosowania przepisów lub wręcz ich omijania - zauważa.

Zgodnie z zapowiedziami posłów Polski 2050 cena mieszkania ma być znana na każdym etapie sprzedaży. Tymczasem, jak zauważa branża, obecna redakcja przepisów zostawia otwartą furtkę firmom, które nie chciałyby publikować cenników.

Przedstawiciele PZFD tłumaczą, że projekt przewiduje, że obowiązek podawania m.in. ceny mieszkania ma dotyczyć umów, o których mowa w art. 3 pkt 1 i art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. - Przepisy te odnoszą się jednak wyłącznie do umów sprzedaży nieruchomości i to nawet tych, które nie dotyczą rynku deweloperskiego – czytamy w uwagach PZFD.

Czytaj więcej

Indeks nastrojów deweloperów. Będą rabaty i promocje?

– Nie wszystkie umowy zawierane w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego są umowami sprzedaży. W początkowych fazach inwestycji podpisywane są tzw. umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, np. umowy deweloperskie czy przedwstępne umowy sprzedaży. Nie skutkują one jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości – tłumaczy Przemysław Dziąg, radca prawny i zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Nieprecyzyjna redakcja projektowanych przepisów w niektórych przypadkach może mieć taki oto skutek: część firm mogłaby uznać, że na etapie przedsprzedaży – czyli przed zawarciem umowy sprzedaży - nie jest zobowiązana do publikowania informacji o cenach. A to ograniczyłoby konsumentom przejrzystość transakcji.

– Mogłoby też stworzyć lukę prawną, umożliwiającą unikanie obowiązków informacyjnych – przestrzega ekspert PZFD. Związek proponuje, by nowe przepisy obejmowały wszystkie umowy zawierane na etapie procesu inwestycyjnego, w tym umowy zobowiązujące (np. umowy deweloperskie), a nie tylko umowy sprzedaży.

– Taka zmiana zapewni większą transparentność procesu sprzedaży, uniemożliwiając pomijanie obowiązków informacyjnych na etapie umów zobowiązujących. Jest to zgodne zarówno z duchem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, jak i z interesem konsumentów – podkreśla Przemysław Dziąg.

Nie tylko cena, ale i użytkowa powierzchnia mieszkania

Zdaniem PZFD warto też rozważyć modyfikację katalogu informacji, które mają być publikowane obligatoryjnie. Zgodnie z projektem publicznie dostępna ma być cena metra kwadratowego lokalu wraz z jego łączną cenę.

Związek podnosi, że nabywca nie podejmuje decyzji o zakupie mieszkania tylko na podstawie ceny za metr kwadratowy, ale też ceny całkowitej, uwzględniając dodatkowe czynniki, jak standard wykończenia, układ pomieszczeń, lokalizacja w budynku czy dostęp do miejsc postojowych.

- Bardziej adekwatnym rozwiązaniem byłoby zobowiązanie dewelopera do podawania całkowitej ceny poszczególnych lokali dostępnych w sprzedaży wraz z ich powierzchnią użytkową – wskazuje PZFD.

– Taka informacja lepiej odzwierciedlałaby rzeczywistą wartość i wielkość nieruchomości, umożliwiając kupującym sprawniejsze porównywanie ofert i podejmowanie decyzji o zakupie. Eliminowałaby ponadto ryzyko sporów sądowych dotyczących sposobu obliczania powierzchni mieszkania, zwłaszcza w kontekście wliczania powierzchni pod ściankami działowymi – zauważa Przemysław Dziąg.

Czytaj więcej

Klient nie płaci za metraż pod ścianką

Strona internetowa inwestycji i prospekt informacyjny  

Przykładem nieścisłości w projekcie, jak wskazuje PZFD, jest także zapis w art. 1. Wskazuje, że deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości podaje m.in. informacje o adresie swojej siedziby czy sposobie kontaktu z nabywcą. 

– Literalne brzmienie tego przepisu może sugerować, że deweloper musiałby prowadzić osobną stronę internetową dla każdej inwestycji. Tymczasem w praktyce wiele firm, zwłaszcza o rozbudowanej strukturze, publikuje informacje o swoich projektach na stronie internetowej spółki dominującej – zauważa Przemysław Dziąg. - To przejrzyste i wygodne dla nabywców rozwiązanie, nieutrudniające im dostępu do informacji. Warto więc, aby projekt ustawy jednoznacznie umożliwiał kontynuację tej praktyki, przy jednoczesnym zachowaniu obowiązku rzetelnego informowania o cenach mieszkań w każdej inwestycji – podkreśla.

PZFD proponuje też, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji prospektu informacyjnego. Ten kluczowy dokument dla osób kupujących mieszkania zawiera szczegóły dotyczące budowy, harmonogramu, standardu wykończenia i warunków finansowych. - Co najważniejsze, pokazuje też, co powstanie w sąsiedztwie osiedla. Dzięki temu nabywcy nie muszą się martwić, że po kilku latach obok ich nowego mieszkania pojawi się np. ruchliwa droga czy inne uciążliwe sąsiedztwo wpływające na komfort zamieszkiwania – tłumaczą przedstawiciele związku.

Czytaj więcej

Jest projekt ustawy, która ma uwolnić grunty pod mieszkania. Co proponuje resort rozwoju?

Dyrektywa Omnibus w mieszkaniówce

PZFD zapewnia, że popiera pomysł prezentowania informacji o zmianach cen nieruchomości. Zwraca jednak uwagę, że publikowanie pełnej historii wycen każdego lokalu – obejmującej wszystkie wzrosty i spadki cen od momentu wprowadzenia mieszkania do sprzedaży – mogłoby być nieczytelne.

Proponuje, aby wzorem rozwiązań stosowanych w ramach dyrektywy Omnibus, znanych w powszechnym obrocie w relacjach z konsumentami, deweloper był zobowiązany do przedstawiania zmian cen z ostatnich 30 dni przed datą ostatniej aktualizacji. Na żądanie klienta powinien udostępnić pełną historię ceny danego lokalu na trwałym nośniku.

Projekt ustawy wprowadza nowy przepis do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, dotyczący naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez deweloperów. Za nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych groziłaby kara finansowa do 10 proc. rocznego obrotu firmy.

Według PZFD takie regulacje są zbędne, bo obowiązujące już przepisy dają prezesowi UOKiK skuteczne narzędzia do ich egzekwowania, bez konieczności wprowadzania odrębnych zasad dla jednej branży.

Czytaj więcej

Otworzyć Polakom drzwi do mieszkań

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego zobowiązujący deweloperów do podawania cen nieruchomości w internecie w lutym do laski marszałkowskiej złożyli posłowie Polski 2050.

Nie zostawiać otwartej furtki. Cena mieszkania ma być jawna na każdym etapie sprzedaży

Pozostało jeszcze 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Dom Development po konferencji: co obiecał nowy zarząd dewelopera?
Nieruchomości
Po rekordowym 2024 r. Dom Development zakłada jeszcze lepsze wyniki
Nieruchomości
Zmarł guru nieruchomości z Hongkongu. Stał na czele imperium
Nieruchomości
PianoForte na już starcie. Powstanie ponad 100 apartamentów premium
Materiał Promocyjny
Konieczność transformacji energetycznej i rola samorządów
Nieruchomości
PKM zmieni południe aglomeracji
Materiał Promocyjny
Sezon motocyklowy wkrótce się rozpocznie, a Suzuki rusza z 19. edycją szkoleń