Wynajem mieszkań. Nie dla sprinterów biznesu

Dla inwestujących w mieszkania 2024 r. nie był specjalnie udany. Stabilizacja i korekty cen nie pozwalały na szybkie zyski flipperom, kokosów nie przynosił też wynajem. Z analiz Rentier.io wynika, że przeciętna rentowność netto najmu 50-metrowego mieszkania w listopadzie ub.r. to 4,7 proc.

Jaki będzie 2025 r.? Anton Bubiel, prezes Rentier.io, uważa, że może być dobry dla inwestorów na rynku najmu. Przemawia za tym kilka czynników, które zdaniem Bubiela są „prawdopodobne” (co nie oznacza „pewne”). Po pierwsze, to obniżka cen mieszkań.

– Nawet jeśli nie będzie ich wyraźnie widać na rynku jako całości, to z pewnością łatwiej będzie o lokal w cenie niższej niż rynkowa. A to oznacza obniżenie nakładów inwestycyjnych – wyjaśnia prezes Rentier.io. – Po drugie, ze względu na niewielki ruch na rynku mieszkań już w 2024 r. spadły ceny części materiałów budowlanych. W tym roku nie zakładam ich wzrostu. Poza tym mniej zleceń mają ekipy remontowe. Oferują konkurencyjne ceny i bardziej dogodne terminy.

Prezes nie widzi też „istotnych przesłanek” przemawiających za spadkiem popytu na wynajem lokali.

Drogie kredyty. Trudno o własne mieszkanie

Zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów nie ma. Trudno się więc spodziewać odpływu z rynku dużej grupy najemców. – W warunkach drogich kredytów, a więc małej dostępności mieszkań do zakupu, popyt na najem powinien rosnąć – mówi Anton Bubiel. – Co roku ten rynek zasilają nowe roczniki studentów oraz młodzi pracownicy. Jeśli warunki nie pozwalają przenieść się „na własne”, to grupa najemców się powiększa – dodaje.

Prezes Bubiel nie zapomina o inwestycyjnym ryzyku, które ocenia jednak jako „mniej prawdopodobne”. – To spadek popytu na najem wskutek zakończenia wojny w Ukrainie i powrotu uchodźców do kraju, a także bardziej dynamiczne spadki cen lokali – wskazuje. – Nawet jeśli inwestor kupi lokal w atrakcyjnej cenie, to po roku, dwóch latach jego wartość będzie mniejsza.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Część flipperów odpływa z rynku. „Koniec owczego pędu”

Na inwestycyjnym rynku mieszkań mniejszy tłok. Zapał flipperów studzi stabilizacja cen. O szybkie zyski jest trudniej.

Doradca rynku Tomasz Lebiedź potwierdza: wysokie ceny mieszkań w połączeniu z wysokimi odsetkami kredytów uniemożliwiają sporej grupie ludzi zakup mieszkania.

– Dotyczy to osób o niskich dochodach, ale też tych o relatywnie wysokich, wykonujących zajęcia, co do których regularności i trwałości banki mają duże wątpliwości – wyjaśnia. – A przecież w poszukiwaniu nauki lub pracy często przenosimy się do odległej miejscowości, musimy więc znaleźć jakieś mieszkanie. Skoro nie mamy pieniędzy i nikt nam nie chce pożyczyć, to musimy zostać najemcą. Jeśli ziści się zapowiedź nieobniżania stóp procentowych przez cały 2025 r., to będzie to impuls wspierający zainteresowanie wynajmem. Na tym rynku jest jednak wiele rzeczy, które trudno przewidzieć i na które nie mamy wpływu. Jakie będą losy wojny w Ukrainie? Czy zostanie zawarty pokój? Czy Ukraińcy będą wracać do siebie? Czy może będą wyjeżdżać z Polski do innych państw? No i nie zapominajmy o lokalności rynków. Przecież już dziś widzimy zamykane zakłady. Słyszymy zapowiedzi zamykania kolejnych. I o ile zamknięcie w wielkim mieście zakładu zatrudniającego 1 tys. osób nie ma większego znaczenia dla rynku nieruchomości, o tyle w kilkudziesięciotysięcznych miastach to znaczenie jest już duże.

Zwiększonego zainteresowania najmem w najbliższym czasie nie spodziewa się Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Osoby, które czekały na dopłaty do kredytów, musiały zweryfikować plany mniej więcej już w okresie wakacji, kiedy było już wiadomo, że programu dopłat prędko nie będzie – zauważa. – Ze względu na najem studencki wzmożony ruch na rynku najmu nastąpi w okresie wakacji i we wrześniu, ale żadnych zaskoczeń i odstępstw od normy nie przewiduję – zaznacza.

Ekspert PFRN ocenia, że ten rok może jednak nieco poprawić sytuację inwestorów. – Spodziewana jest delikatna korekta cen mieszkań. Oferta lokali jest duża. Ich właściciele muszą ze sobą konkurować. Powiększa się pole do negocjacji – wyjaśnia. – Z ceny zejdzie ten sprzedający, któremu bardziej zależy na transakcji – mówi.

Zauważa, że sporo jest także lokali na wynajem. Jest więc ryzyko, że inwestorowi nie uda się osiągnąć założonej stopy zwrotu. – Możliwa jest delikatna korekta stawek najmu, szczególnie większych mieszkań w mało atrakcyjnych częściach miast – ocenia Krzysztof Kabaj. – Ewentualne korekty nie będą na tyle duże, żeby można było mówić o inwestycyjnej katastrofie – zastrzega.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Marcin Drogomirecki: Oferta mieszkań na sprzedaż rośnie, ceny nie uciekają

Mit o nigdy nietaniejących nieruchomościach zaczął upadać. Rynek sprzedającego zmienia się w rynek klienta kupującego – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości.

Ekspert Marcin Drogomirecki nie wyklucza, że jeśli nie będzie programu dopłat, to rynek najmu może zyskać, ale – jak mówi – dopiero za jakiś czas. – Dziś oferta lokali na wynajem jest bardzo duża. Mamy nadpodaż – podkreśla. – Część mieszkań trafia już do sprzedaży, bo właściciele czy inwestorzy nie są zainteresowani utrzymywaniem niewynajętych lokali. Stawki najmu nie rosną, za to rosną koszty utrzymania lokalu, rośnie inflacja. Znalezienie klienta nawet na atrakcyjną cenowo kawalerkę w dużym mieście wcale nie jest łatwe – przestrzega, dodając, że „wyglądające ładnie w Excelu i prezentowane uczestnikom rozmaitych szkoleń wyliczenia zawrotnych zysków z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą się rozmijać z rzeczywistością”. – Kiedy mieszkanie stoi puste, nie ma mowy o żadnym zysku; są tylko koszty, czyli strata. Dziś najbardziej poszukiwany jest klient – czy to na zakup, czy na najem.

Dlatego też Drogomirecki nie spodziewa się wzrostu liczby inwestorów.

– Myślę, że w najbliższym czasie udział klientów inwestycyjnych może się zmniejszać. Ani ochłodzenie popytu na rynku najmu, ani spadające ROI (stopa zwrotu – red.), zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę inflację, ani mgliste perspektywy kolejnych wzrostów cen mieszkań nie są magnesem dla ludzi z nadwyżkami kapitału. Rynek staje się trudny. Poradzą sobie tylko doświadczeni gracze – ocenia. – Ci ostrożniejsi będą się kierować w stronę pewniejszych instrumentów gwarantujących większą płynność i podobne lub nawet większe zyski.

Trzeba jednak zauważyć, że czynsz za wynajmowane mieszkanie jest dużo niższy niż rata kredytu. Jest więc szansa dla najmów. - To iskierka nadziei dla właścicieli mieszkań na wynajem. Różnica między czynszem a wysokością ewentualnej raty kredytu jest rzeczywiście bardzo duża – przyznaje Marcin Drogomirecki. – Żeby kupić mieszkanie na kredyt trzeba jeszcze dysponować pokaźną sumą na wkład własny – w zależności od miasta i wielkości mieszkania to od kilkudziesięciu do ponad 100 tys. zł. Aby lokal wynająć, wystarczy mieć odłożoną kwotę na kaucję, to zazwyczaj równowartość miesięcznego czynszu.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mniej chętnych na wynajem mieszkania. Teraz lokal można mieć taniej

Najemcy zyskali przewagę w negocjacjach z właścicielami mieszkań. Stawki najmu podlegają korekcie. A koniec roku to dobry czas na szukanie okazji.

Pro

Jakie mieszkania w portfelu inwestora. Są pewniaki inwestycyjne? 

Jeśli jesteśmy przekonani do inwestycji w mieszkania? Anton Bubiel zaznacza, że lokale na wynajem trzeba wybierać w zależności od adresu i docelowej grupy najemców. – Jeśli są to studenci, sprawdzą się kawalerki lub duże mieszkania podzielone na pokoje. Im bliżej uczelni, tym lepiej – mówi. – W przypadku osób pracujących najbardziej pożądane są lokale dwupokojowe. Omijać trzeba mieszkania w budynkach o wątpliwym stanie technicznym, w szczególności te bez termomodernizacji. Problematyczne mogą być też mieszkania nad lub obok lokali usługowych, w szczególności sklepów (nocne dostawy, hałasy). Jeśli chodzi o lokalizacje, to lepiej omijać budynki blisko hałaśliwych miejsc (np. bary, kluby, fabryki, tory kolejowe).

Pytany o to, w co inwestować, Krzysztof Kabaj, potwierdza, że wszystko zależy od targetu, w jaki celuje inwestor. – Jeśli chce się skupić na najmie krótkoterminowym, to wybierze nawet niewielkie mieszkania, byle bliżej ścisłego centrum – wyjaśnia. - Jeżeli za cel obierze sobie najem studencki, to dobrym pomysłem jest zakup mieszkania trzy-, czteropokojowego, na osiedlu z przyzwoitym dojazdem do uczelni. Lokal nie musi się cechować jakimś wysokim standardem, więc będzie też tańszy w zakupie. Ogólnie rzecz biorąc, nie ma złych ofert i lokalizacji. Każda nieruchomość prędzej czy później znajdzie najemcę, dla którego oferta inwestora będzie strzałem w dziesiątkę. Ważne, żeby nie przepłacić za mieszkanie, bo wtedy pojawi się konieczność walki stawką najmu wychodzącą poza średnią w danym standardzie i okolicy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Najemcy mieszkań muszą głębiej sięgnąć do kieszeni

W Krakowie czy we Wrocławiu za wynajem kawalerki trzeba zapłacić średnio ok. 2,3 tys. zł miesięcznie. Na taki wydatek może sobie pozwolić tylko co czwarty nowy najemca.

Słychać głosy, że doskonały zwrot z inwestycji przynoszą też mieszkania w "taniej" miejscowości. – Relacja czynszu z najmu do ceny mieszkania jest znacznie lepsza niż w dużych miejscowościach, co sprawia, że inwestycja zwraca się szybciej. I owszem – na papierze tak to wygląda. Tyle że później, w praktyce, bardzo często się okazuje, że w tej taniej miejscowości, są długie okresu przestoju między jednym najemcą a kolejnym – przestrzega Tomasz Lebiedź. -Dlaczego? Bo miejscowość może być „tania” m.in. dlatego, że nikt nie chce tam mieszkać. Takie same różnice są między „dobrą” a „tanią” lokalizacją w dużym mieście – dodaje.

Dobra lokalizacja, jak podkreśla Tomasz Lebiedź, oznacza dobrze skomunikowane miejsce – z pracą, placówkami szkolnymi, punktami handlowymi. – A „tania” lokalizacja to odległe peryferia lub „szemrane” dzielnice – mówi ekspert. – Jeśli ktoś chce się zajmować popularnym (nie premium) segmentem rynku i nie chce się bawić w wynajmowanie „na pokoje”, to najłatwiej będzie wynająć mieszkania dwu- i jednopokojowe. Większe lokale bardzo często mają przerwy między jednym a drugim najemcą.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Są miasta, gdzie mieszkania są już tańsze niż rok temu

Średnie ceny mieszkań spadają. Obniżki widać już nie tylko w ujęciu miesięcznym, ale i rocznym.

Ile można zarobić na mieszkaniach

Oprocentowanie lokat to dziś 4–5 proc. w skali roku. – Oczywiście, zdarzają się promocyjne oferty na poziomie nawet 7–8 proc., zwykle jednak są ograniczone czasowo i kwotowo – zaznacza Anton Bubiel. – Zakładając oprocentowanie lokaty na poziomie 5 proc. brutto, oszczędzający może liczyć na nieco ponad 4 proc. netto. Najbezpieczniejsze obligacje skarbowe mogą być oprocentowane w różny sposób w zależności od rodzaju i okresu. Dla porównania przyjmuję ofertę trzyletnich obligacji o stałym oprocentowaniu 5,95 proc., co daje (po podatku Belki) odpowiednio 4,82 proc. Zarówno w przypadku lokat (do limitu BFG) oraz obligacji Skarbu Państwa, dostajemy odsetki, a nasz kapitał ani nie rośnie, ani maleje – przypomina prezes.

A ile dają zarobić mieszkania na wynajem? – Stopa zwrotu jest mocno uzależniona od tego, czy spodziewamy się aprecjacji aktywa, którym jest lokal, czy odwrotnie – nie wykluczamy spadku jego wartości – wyjaśnia Anton Bubiel. – Jeżeli nie zakładamy zmiany wartości mieszkania w czasie, to stopa zwrotu powinna uwzględniać premię za mniejszą płynność takiego aktywa w porównaniu z lokatami czy obligacjami, a także za potencjalne problemy wynikające z tego modelu inwestowania. Godziwa rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, to 7–8 proc. Średnia rynkowa rentowność wynajmu mieszkań w 2025 r. raczej nie dojdzie do tego poziomu, ale na pewno uda się znaleźć mieszkania, które pozwolą na taki zwrot – uważa prezes.

Zakładając, że np. za dziesięć lat mieszkanie będzie warte dwa razy tyle co dziś, to stopa zwrotu ze wzrostu wartości nieruchomości wyniesie 7,18 proc. w skali roku. – W takich warunkach przychody z najmu są atrakcyjnym dodatkiem. Nawet przy rentowności najmu na poziomie 3–4 proc. inwestycja jest całkiem atrakcyjna i opłacalna – ocenia Anton Bubiel. – Jeśli zaś zakładamy, że za dziesięć lat mieszkanie będzie warte dwa razy mniej niż dziś (spadek wartości o 50 proc.), to żeby w horyzoncie dziesięciu lat osiągnąć stopę zwrotu porównywalną z lokatą na 7 proc., gdzie kapitał po dziesięciu latach zostaje taki sam, same przychody z wynajmu musiałyby być na poziomie ponad 20 proc. w skali roku, co jest właściwie nierealne bez bardzo agresywnej optymalizacji – zaznacza. I podsumowuje: jeśli inwestor zakłada spadek wartości mieszkania w długim terminie, to nie powinien inwestować w lokal na wynajem. – Jeżeli wierzy, że wartość lokalu w zakładanym horyzoncie inwestycyjnym będzie stała lub wzrośnie, to w 2025 r. warto się rozejrzeć za mieszkaniem na wynajem – mówi prezes.