– Jeśli ktoś sądzi, że zatrudnienie 20 pośredników zwiększa szanse sprzedaży dwudziestokrotnie, jest w błędzie. Umowa zwykła, czyli tzw. otwarta, zawarta z kilkunastoma pośrednikami, „zamyka ofertę” na rzetelną usługę pośrednictwa – mówi. – Daje klientowi złudzenie, że kilku czy kilkunastu pośredników zatrudnionych do sprzedaży jednej nieruchomości będzie pracować. Otóż nie będą pracować rzetelnie i inwestować w marketing. Tym bardziej że konkurują nie tylko ze sobą, ale też z właścicielem prowadzącym zazwyczaj własne działania marketingowe.
Ekspertka dodaje, że przy umowie zwykłej/otwartej nie będzie jawnej i powszechnej reklamy nieruchomości.
– Nie będzie współpracy biur w ramach systemów wymiany ofert MLS. Nie będzie więc możliwe zawarcie transakcji na możliwie najbardziej korzystnych warunkach – przekonuje. – Z ekonomicznego punktu widzenia pośrednikowi nie opłaca się ponoszenie znacznych kosztów i nakładów bez żadnej gwarancji zwrotu z inwestycji, czyli zarobku – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Co do zasady każdy człowiek pracujący na etacie czy prowadzący działalność gospodarczą robi to w celach zarobkowych. Choćby nie wiadomo jak kochał swój zawód, musi z czegoś żyć, płacić czynsz i jeść. Jednak ta sama osoba, która pobiera pensję, często chciałaby, by kilkunastu pośredników pracowało dla niej za darmo. Trzeba mieć świadomość, że wybierając ten model współpracy, klient wybiera gorszą jakość, a w zasadzie „bylejakość” – uważa.
Czy klient mający zwykłą umowę może sprzedać nieruchomość samodzielnie?
– Właściciel zawsze może sam sprzedać nieruchomość, tak przy umowie zwykłej/otwartej, jak i wyłącznej. Kwestia ewentualnego rozliczenia kosztów poniesionych przez pośrednika powinna być doprecyzowana w umowie – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Przy umowie zwykłej wynagrodzenie otrzymuje pośrednik, który dokonał skojarzenia klientów. Jednak bardzo często jest to trudne do wykazania. Niektóre nieruchomości (domy, działki, ale i mieszkania) można, wskutek reklamy pośrednika, namierzyć samodzielne. Wówczas sprzedający może utrzymywać, że klient nawiązał z nim kontakt sam i pośrednikowi nie należy się nic. Dlatego przy umowach otwartych domy czy mieszkania reklamowane są byle jak, bez porządnych zdjęć, bez podania prawidłowego adresu. Żadnych zdjęć elewacji budynku. Co ważne – przy umowie otwartej pośrednik, co do zasady, weźmie wynagrodzenie i od sprzedającego, i od kupującego, a zatem reprezentuje interesy obu stron transakcji. A wiadomo, że interesy te są rozbieżne. Jeśli zatem klient chciałby, by pośrednik pracował przy transakcji tylko na jego rzecz (obojętne, czy mówimy o sprzedającym, czy o kupującym), to powinien wręcz domagać się zawarcia umowy ekskluzywnej/wyłącznej. Bo wówczas ten sam pośrednik będzie reprezentował wyłącznie jego interesy, co ma istotne znaczenie np. podczas ustalania warunków transakcji.
Umowa ekskluzywna/wyłączna to, jak mówi Joanna Lebiedź, „kooperacja pośrednika z właścicielem”.
