Rynek gotowy do odbicia

Polski rynek nieruchomości po kilku latach intensywnego rozwoju zanotował duży spadek. W 2023 r. inwestycje na tym rynku sięgnęły 2,1 mld euro, podczas gdy rok wcześniej było to 5,8 mld euro – wskazują eksperci EY w najnowszym raporcie „The Polish Real Estate Guide 2024”, który publikujemy jako pierwsi.

Spadki analitycy tłumaczą głównie niesprzyjającymi czynnikami ekonomicznymi i geopolitycznymi. Ich zdaniem w tym roku jest szansa na odbicie. Na niższe koszty nowych transakcji będą mieć wpływ malejąca inflacja i brak podwyżek stóp procentowych. – Ważnym wyzwaniem dla całej branży jest dostosowanie się do wymogów ESG i zadbanie o efektywność energetyczną budynków – zaznaczają.

Magazyny na czele

Autorzy raportu EY podkreślają, że choć ubiegły rok na rynku nieruchomości był dużo słabszy od poprzednich, to Polska jest wciąż na radarze inwestorów. – W 2023 r. zawarli 82 transakcje o wartości 2,1 mld euro. Rok wcześniej było ich 122 o wartości 5,8 mld euro – podają. – Na taki wynik miał wpływ m.in. mniejszy odsetek inwestorów z USA. W 2023 r. wyniósł on zaledwie 13 proc. – co oznacza niemal trzykrotny spadek w porównaniu z poprzednim rokiem (33 proc.).

Znacznie wzrósł za to udział inwestorów europejskich – z 22 do 57 proc. w 2023 r. – W tym roku możemy liczyć na duże odbicie, zwłaszcza że minął okres wysokiej inflacji, a ekonomiści prognozują zauważalny wzrost PKB – wskazują autorzy raportu.

Zespół analiz ekonomicznych EY prognozuje że w 2024 r. wyniesie on 3,7 proc., a w kolejnym – 3,1 proc. – W ubiegłym roku inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami inwestycyjnymi przede wszystkim ze względu na wysokie koszty finansowania i niestabilną sytuację geopolityczną – tłumaczy Anna Kicińska, partnerka EY, liderka Grupy Rynku Nieruchomości. – Wojna w Ukrainie i wyzwania geopolityczne w innych regionach świata nie zachęcały do inwestowania i finalizowania transakcji. Ponadto oczekiwania cenowe sprzedających często nie pokrywały się z proponowanymi przez kupujących warunkami transakcji. W tym roku spodziewamy się odbicia, tym bardziej że planowany jest spadek stóp procentowych w USA i Europie Zachodniej, co przyniesie poprawę warunków finansowania nowych inwestycji – przewiduje.

Z raportu wynika, że na pozycję lidera jako sektora z największą liczbą inwestycji na polskim rynku nieruchomości po roku przerwy wrócił sektor nieruchomości magazynowych. – W 2023 r. odpowiadał za 46 proc. transakcji, co oznacza wzrost aż o 12 pkt proc. w porównaniu z rokiem wcześniejszym – wskazują analitycy. – Zwiększyła się również oferta nowoczesnej powierzchni magazynowej – z 28,8 do 31,5 mln mkw., co oznacza, że za popytem idzie też podaż.

Z kolei sektor biurowy – lider z 2022 r. – odnotował duży spadek, o 17 pkt proc., plasując się dopiero na trzecim miejscu z wynikiem 20 proc. w ogólnej liczbie inwestycji. Jako jedną z przyczyn analitycy EY wskazują brak nowych i atrakcyjnych inwestycji. – Na koniec 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i miastach regionalnych wyniosły 12,7 mln mkw., by rok później zwiększyć się o zaledwie 0,2 mln mkw. – podają.

Prym nieustannie wiedzie stolica, gdzie znajduje się 48 proc. ogólnopolskich zasobów biur. Najwięcej nowych powierzchni biurowych oddano w Krakowie (97 tys. mkw.) i we Wrocławiu (76 tys. mkw.).

Bardzo stabilnie prezentuje się rynek nieruchomości handlowych, którego wynik był tylko o 4 pkt proc. niższy niż w 2022 r. Sięgnął 21 proc. W 2023 r. na polski rynek weszły nowe marki: Lush, Candy Pop, Woolworth czy Zwieger. – Pod względem zagęszczenia punktów handlowych dominuje Poznań z 725 mkw. takiej powierzchni na 1 tys. mieszkańców. Wrocław ma ich o 100 mniej, a w Warszawie jest to 504 mkw. – czytamy w raporcie.

Zielone budynki

Według autorów raportu EY duży wpływ na rynek nieruchomości będzie mieć konieczność dostosowania się do wymogów ESG (Environmental, Social and Corporate Governance, czyli ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny) i dbałość o efektywność energetyczną obiektów.

Już dziś częściej przeprowadza się renowacje, przybywa certyfikowanych zielonych budynków.

– Firmy są coraz bardziej świadome konieczności zmian i dostosowania się do unijnej polityki. Kwestie związane z ESG będą jednym z priorytetów wszystkich uczestników rynku nieruchomości, zarówno inwestorów, właścicieli, banków, ubezpieczycieli, jak i najemców – mówi Anna Palczewska, menedżer z zespołu prawnego Grupy Rynku Nieruchomości. – Właściciele i zarządcy nieruchomości skupią się na podwyższaniu efektywności nieruchomości, co wpłynie na obniżenie kosztów operacyjnych. Liderem zmian jest sektor biurowy, który musi odpowiadać na potrzeby najemców. Jego śladem idzie rynek magazynowy, chcąc spełnić coraz surowsze wymagania partnerów biznesowych, mających do wypełnienia własną politykę ESG.

Analitycy akcentują, że proekologiczne rozwiązania mają istotne znaczenie dla planety. – Budynki w Unii Europejskiej są odpowiedzialne za prawie 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji gazów cieplarnianych – wskazują. – Postępująca urbanizacja ma sprawić, że do 2050 r. 70 proc. populacji świata będzie mieszkać w miastach, więc budynki będą odpowiadały za coraz większy odsetek emisji gazów cieplarnianych. Stąd inwestycje w zielone rozwiązania mają korzyść nie tylko dla sektora nieruchomości, przekładają się również na hamowanie tempa zmian klimatycznych.

– Każdy sektor nieruchomości przywiązuje wagę do kwestii ESG. Z jednej strony wynika to z dyrektyw unijnych w sprawie dekarbonizacji, z drugiej – z nadal wysokich cen energii – wyjaśnia Łukasz Jarzynka, partner EY Polska, lider zespołu audytu Grupy Rynku Nieruchomości. – Właściciele nieruchomości są coraz bardziej skłonni inwestować w efektywność energetyczną, która oznacza wymierne oszczędności. Przyciąga większą liczbę inwestorów. Stawka najmu przestaje odgrywać kluczową rolę, a punkt ciężkości przesuwa się w stronę budynków bardziej ekologicznych, budowanych w sposób zrównoważony, a przez to mających szansę na dłuższą eksploatację bez zakłóceń.

Blisko centrali

Wojna w Ukrainie spowodowała ograniczenia w dostawach materiałów i zmniejszyła dostępność pracowników na placach budowy.

– Z tymi wyzwaniami firmy jeszcze nie do końca sobie poradziły. Dodatkowo nie pomagała im wysoka inflacja i rosnące koszty – wskazują analitycy. – Napięta sytuacja geopolityczna jest jednocześnie szansą, jak i zagrożeniem dla polskiego rynku nieruchomości. Konflikt gospodarczy na linii USA–Chiny skłania inwestorów do szukania bliższych i pewniejszych lokalizacji. Mimo wojny za naszą wschodnią granicą Polska wciąż jawi się jako stabilny kraj o dużym potencjale rozwoju.

– Nearshoring, czyli lokowanie dostaw, zakładów produkcyjnych lub centrów usług wspólnych blisko rynków zbytu lub centrali firmy, to trend, który zyskuje na znaczeniu ze względu na coraz bardziej niepewną sytuację geopolityczną i wciąż nieodbudowane łańcuchy dostaw – mówi Tomasz Tondera, partner EY Polska odpowiedzialny za doradztwo transakcyjne. – Nie bez znaczenia jest także rosnący nacisk na zrównoważony rozwój i ograniczanie emisji CO2. Polska ze względu na strategiczne położenie geograficzne jest jednym z beneficjentów tego trendu. Lokowanie zakładów produkcyjnych i centrów usług bliżej rodzimych rynków przekłada się na wzrost zapotrzebowania zarówno na powierzchnię przemysłową i magazynową, jak też nowoczesną powierzchnię biurową, szczególnie na rynkach regionalnych – zauważa.

Nieruchomości