Rynek nie ma czym odpowiedzieć na ogromny popyt

Czy w 2024 r. czeka nas wysyp nowych inwestycji deweloperskich? Deweloperzy odpowiedzą na rosnący popyt?

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu sprzedaży w J.W. Construction:

- Nasza branża stara się dostosowywać ofertę do popytu i ograniczać niedobór mieszkań. Nie jest to jednak łatwe. Jako deweloperzy mierzymy się z małą podażą gruntów i ich rosnącymi cenami, a także z wydłużającym się procesem uzyskiwania pozwoleń na budowy.

Dochodzą do tego rosnące koszty inwestycji. Działanie w pełnych wyzwań uwarunkowaniach gospodarczych i administracyjno-prawnych nauczyło firmy z naszej branży raczej ostrożnych kalkulacji. W przyszłym roku nie będziemy obserwować wysypu nowych inwestycji deweloperskich, co potwierdzają m.in. statystyki wydawanych pozwoleń na budowę.

Aleksandra Goller, dyrektorka ds. sprzedaży, członek zarządu w firmie Skanska Residential Development Poland:

Popyt na mieszkania jest tak duży - generowany zarówno przez klientów gotówkowych, jak i posiłkujących się kredytem, w tym beneficjentów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, że rynek nie ma czym na niego odpowiedzieć. W takiej sytuacji deweloperzy są po raz pierwszy.

Aby rynek wrócił do równowagi, trzeba rozpoczynać więcej inwestycji. Problem w tym, że nie ma wystarczającej liczby projektów do uruchomienia. Nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć bardzo szybko na zwiększony popyt z powodu długiego czasu uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz małej dostępności gruntów.

Jeśli chcemy poprawy sytuacji, trzeba usprawnić procesy legislacyjne. Krok w kierunku zwiększenia dostępności mieszkań mogłoby stanowić odmrożenie gruntów, ale warto zdać sobie sprawę, że nie rozwiąże to wszystkich problemów. Stad nasz umiarkowany optymizm, jeśli chodzi o wysyp mieszkań w 2024 roku.

Robert Stachowiak, prezes SGI:

Wszystko zależy od sposobu rozpatrywania wniosków o pozwolenia na budowy oraz decyzji o warunkach zabudowy. Deweloperzy nie mają gotowych inwestycji z pozwoleniami, które mogliby wprowadzić na rynek z dnia na dzień.

Praktycznie wszystkie działki, które według planów mają być objęte pozwoleniami na budowę w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, zostały kupione dwa – trzy, a nawet cztery lata temu. A działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę zaczynamy od razu po zakupie działki.

Dlaczego proces ten trwa tak długo? Działki, nawet jeśli są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym budowę mieszkań, często nie są odpowiednio przygotowane pod względem infrastruktury. Miasto uchwala plan, ale brakuje środków na budowę np. kanalizacji czy dróg. To sprawia, że deweloperzy muszą poczekać na rozwinięcie miejskiej infrastruktury.

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia:

Podaż mieszkań jest najmniejsza od 2010 roku. Wysyp nowych inwestycji deweloperskich byłby więc bardzo pożądany, szczególnie w Warszawie i Krakowie, gdzie oferta w ostatnim roku skurczyła się o niemal połowę.

W całym 2023 roku popyt był większy niż podaż średnio o ok. 35 proc. Gdyby deweloperzy przestali uruchamiać nowe inwestycje, przy takim poziomie zainteresowania nabywców cała dostępna oferta wyprzedałaby się w ciągu dwóch kwartałów. Za zdrową uznaje się sytuację, w której taka hipotetyczna wyprzedaż potrwałaby cztery lub pięć kwartałów.

Niestety nic nie zapowiada, żebyśmy w 2024 roku mieli być świadkami skokowego zwiększenia podaży przez deweloperów w największych miastach Polski. W ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba wydanych przez urzędy pozwoleń na budowę była o 25 proc. mniejsza niż w latach ubiegłych. Wprawdzie część deweloperów ma w swoich bankach ziemi działki z wydanymi pozwoleniami na budowy, których jeszcze nie wykorzystali (np. ze względu na mniejszy popyt w 2022 roku). Nie są to jednak ilości, które miałyby istotnie zmienić sytuację na rynku.

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper:

Proces inwestycyjny, który prowadzi do uzyskania pozwolenia na budowę i umożliwia wprowadzenie do sprzedaży nowej inwestycji, jest złożony i czasochłonny. Dlatego też trudno się spodziewać szybkiego uzupełniania podaży.

Dziś obserwowane ożywienie w produkcji mieszkań ma związek z ograniczeniem działalności deweloperskiej, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze na początku 2023 roku, a które wynikało z załamania popytu w roku poprzednim. Dziś rozpoczynane są wstrzymane wcześniej inwestycje.

Ten proces jednak spowolni, gdy firmy przestaną dysponować gotowymi do rozpoczęcia inwestycjami. Aby deweloperzy mogli sprawniej uzupełniać ofertę mieszkań, niezbędne jest uproszczenie procedur administracyjnych oraz większa skłonność samorządów do korzystania ze specustawy mieszkaniowej. Tylko w takim wypadku mamy szansę na zwiększenie podaży mieszkań.

Marcin Michalec, prezes Okam Capital:

W przyszłym roku deweloperzy będą oddawać inwestycje rozpoczęte w latach 2022-2023. Wiele z nich przyspieszyło w związku z programem wsparcia dla kupujących mieszkania. W największych polskich miastach popyt nadal będzie jednak przewyższać podaż.