Co będzie dalej z planami ogólnymi

Pod koniec listopada grupa posłów Koalicji Obywatelskiej złożyła do marszałka Sejmu projekt zakładający wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych do końca 2027 r., przekładając tym samym obecny o dwa lata. W uzasadnieniu wskazali, że z uwagi na czas prac nad aktem planistycznym oraz brak wystarczającej liczby urbanistów nie jest możliwe, aby gminy w terminie wynikającym z obowiązujących przepisów zdążyły uchwalić plany ogólne.

Propozycja oczywiście słuszna i konieczna. Pytanie jednak, czy powinna być to jedyna zmiana tzw. reformy planowania przestrzennego. Nie mam na myśli tylko oczywistej konieczności przedłużenia pozostałych terminów, skorelowanych z terminem uchwalenia planów ogólnych, ale także refleksję nad koniecznością uchwalania planów ogólnych w ogóle.

O wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych apelowali eksperci i środowiska samorządowe przez cały czas prac legislacyjnych nad reformą planowania. Podnosili oni, że z uwagi na skalę przedsięwzięcia, ograniczoną liczbę urbanistów oraz koszty nie jest możliwe, aby dokonać tego w tak krótkim czasie (nieco ponad dwa lata). Obawy zgłaszane były także przez środowiska reprezentujące rynek nieruchomości.

Warto przypomnieć, że wydłużany termin nie jest tak naprawdę terminem na uchwalenie planu ogólnego, ale terminem, do którego obowiązują studia uwarunkowań. Obecnie obowiązująca data (31 grudnia 2025 r.) oznacza chwilę, w której one wygasają, o ile w danej gminie wcześniej nie zostanie uchwalony plan ogólny. Brak planu ogólnego, w sytuacji wygaśnięcia studium, oznaczał będzie, że w danej gminie nie będzie można korzystać z żadnych narzędzi planistycznych. Niemożliwe będzie uchwalanie planów miejscowych (w tym ZPI) czy wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Można też zadać sobie pytanie, czy przedłużenie terminu o dwa lata będzie wystarczające. Warto przyjrzeć się historii i praktyce, żeby nie mieć takiej pewności. Przy okazji wcześniejszej dużej reformy systemu planowania, która miała miejsce w 1994 r., kiedy do systemu wprowadzone było studium uwarunkowań, gminy miały na ich uchwalenie pięć lat. Termin ten został przedłużony dodatkowo do ośmiu lat. Patrząc z kolei na praktykę, warto odnotować, że minimum połowa planów miejscowych w miastach wojewódzkich procedowana jest dłużej niż trzy lata. Biorąc to pod uwagę, pytanie, czy nie lepiej ustalić termin bardziej odległy, ale realny.

Listopadowy projekt nowelizacji ma jedną zasadniczą wadę – nie uwzględnia zmiany wszystkich niezbędnych terminów. Chodzi przede wszystkim o datę, do której będzie można wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie jest ona skorelowana z datą wygaśnięcia studiów. Ma to nastąpić 31 grudnia 2025 r., o czym stanowi art. 65 ust. 1 reformy planowania (tj. ustawy nowelizującej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r.). Z kolei zgodnie z treścią art. 59 ust. 3 tejże ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy.

Proponowana przez posłów zmiana tylko terminu wygaśnięcia studiów, przy braku zmiany powyższego przepisu, oznaczać będzie, że od końca 2025 r. do końca 2027 r. nie będzie można skutecznie składać wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo konieczna wydaje się także zmiana daty obowiązywania specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z aktualną treścią reformy planowania ma ona wygasnąć 1 stycznia 2026 r. Jest to także termin skorelowany z datą, do której powinno nastąpić uchwalenie planów ogólnych.

Może jednak przy okazji zmian w reformie planowania warto zastanowić się, czy w ogóle kosztowne i czasochłonne plany ogólne są konieczne, a tym samym czy pozytywnie wpłyną na ład przestrzenny i rynek nieruchomości?

W ramach reformy wprowadzono do systemu wiele niewątpliwie korzystnych rozwiązań. Mam tu na myśli zintegrowane plany inwestycyjne, rejestr urbanistyczny, tryb uproszczony uchwalania planów miejscowych czy zmiany w zakresie konsultacji społecznych. Podstawowym jej założeniem była jednak walka z chaosem przestrzennym. Remedium miał być właśnie plan ogólny. Problem jest jednak taki, że on tego nie rozwiąże, a niewątpliwie spowoduje zahamowanie nowych inwestycji.

Plany ogólne, co wielokrotnie było podnoszone przez ekspertów i przedstawicieli rynku nieruchomości, znacznie ograniczą podaż gruntów inwestycyjnych (powodując tym samym kolejne wzrosty ich cen), ograniczając znacznie liczbę nowych inwestycji (w konsekwencji ograniczając podaż m.in. mieszkań i dalszy wzrost ich cen). Nastąpi to m.in. z uwagi na tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, ustalane w ramach planu ogólnego wedle ścisłego ustawowego wzoru, czy tzw. bilans mieszkaniowy, wadliwie warunkujący wyznaczanie nowych obszarów pod zabudowę mieszkaniową.

Nie chodzi o szybkie i pochopne zmiany. Raczej o refleksję nad tym, czy plany ogólne w ogóle są konieczne. Czy nie da się wprowadzić do systemu pewnych ich rozwiązań (np. zgodność decyzji WZ ze studium) bez konieczności wydawania setek milionów złotych na ich uchwalenie?