Biura w Warszawie. Presja na czynsze

W pierwszym kwartale 2023 r. nie oddano w stolicy żadnego biurowca. – Jednocześnie odnotowaliśmy spadek aktywności najemców. Współczynnik pustostanów w porównaniu z poprzednim kwartałem się nie zmienił – podają autorzy raportu z Newmark Polska. - Deweloperzy jednak rozpoczynają i planują budowę kolejnych biurowców w stolicy - zaznaczają.

Nowe standardy

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec pierwszego kwartału przekroczyły 6,2 mln mkw. - Miniony kwartał był pierwszym od ponad 15 lat (od II kw. 2005 r.), w którym deweloperzy nie dostarczyli na warszawskim rynku żadnego nowego biurowca, co jest związane ze spadkiem aktywności deweloperskiej począwszy od drugiego kwartału 2020 roku – tłumaczą analitycy Newmark Polska. - Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku w budowie było ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowej. To prawie czterokrotnie mniej niż w rekordowych latach 2017-2019, kiedy to corocznie budowano prawie 800 tys. mkw. Analitycy prognozują, że w tym roku na rynek w stolicy może trafić ok. 80 tys. mkw., z czego prawie 15 tys. mkw. wróci po modernizacji biurowca Saski Crescent.

- Kolejne lata upłyną pod znakiem coraz częstszych gruntownych modernizacji budynków, zmiany funkcji obiektów, a także budowy nowocześniejszych obiektów w miejscu starszych biurowców. U podstaw tego trendu leżą między innymi zmieniające się oczekiwania najemców co do standardu powierzchni biurowej – mówi cytowana w raporcie Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska. - Dodatkowym czynnikiem są regulacje wprowadzane przez Unię Europejską w zakresie efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii, które oprócz pozytywnego wpływu na środowisko naturalne umożliwiają obniżenie kosztów operacyjnych, w tym opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku wynajęto w Warszawie niemal 159 tys. mkw. biur, co stanowi spadek o ponad 40 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 roku i o 37 proc. w stosunku do czwartego kwartału. W analizowanym okresie żadna z podpisanych umów najmu nie przekroczyła 10 tys. mkw.

- Mniejsza aktywność najemców może wynikać m.in. z malejącej dostępności powierzchni biurowej spełniającej ich wymagania, szczególnie jeśli chodzi o nowoczesne rozwiązania technologiczne czy też te z zakresu ESG w budynku – mówi Anna Szymańska, dyrektor działu powierzchni biurowych w Newmark Polska. - Największym zainteresowaniem najemców w pierwszym kwartale nadal cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło 55 proc. całkowitego popytu (87,4 tys. mkw.). W strefach poza centrum podpisano umowy najmu łącznie na 71,5 tys. mkw.

Nowe kontrakty

W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (63 proc.). Na pozostałe 37 proc. złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (25 proc.), ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 5 proc.) oraz przednajmy (2 proc.). - Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym kwartale były firmy z sektora usług dla biznesu (19,5 proc.), produkcyjnego (9,5 proc.) i finansowego (9,3 proc.).

Na koniec marca 2023 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6 proc. Licząc rok do roku, zmniejszył się o 0,6 pkt proc. – W biurowcach oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu latach dostępna powierzchnia wynosiła niewiele ponad 103 tys. mkw., przekładając się na stopę pustostanów w tej grupie nieruchomości ok. 8,1 proc. Prawie 45 tys. mkw. tej powierzchni znajdowało się w dwóch budynkach – podają autorzy raportu. Mówią też o presji „na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe. - Dotyczy to szczególnie lokalizacji i budynków, które spełniają oczekiwania najemców w zakresie zgodności z celami ESG.

Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku miesięczne stawki najmu za najlepsze biura w centrum Warszawy utrzymywały się w przedziale 22-26 euro za mkw., poza centrum wynosiły 14-16 euro za mkw.

biura

Nieruchomości

Biura w Warszawie. Presja na czynsze