Do galerii na obiad i ze sprawą urzędową

Na handlową mapę Warszawy po sześciu latach wrócił Fort Wola przy ul. Połczyńskiej. W zmodernizowanym centrum handlowym znalazły się 72 sklepy i lokale usługowe. Głównym operatorem spożywczym jest Kaufland. Jest też strefa gastronomiczna. To jedna z większych inwestycji na rynku handlowym. Dziś rynek ten podbijają mniejsze obiekty.

Dojrzały rynek

Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w firmie doradczej CBRE, zauważa, że rynek nieruchomości handlowych w Polsce ewoluował od lat 90. – Ostatnie lata przyniosły szybszy rozwój parków handlowych, na co wpłynęły nawyki konsumentów, którzy podstawowe zakupy chcą robić bliżej domu – wyjaśnia. – Ostatni rok pokazał też, że atrakcyjna, łącząca wiele funkcji oferta centrów nadal budzi zainteresowanie klientów, wpływając na odwiedzalność obiektów.

Zdaniem ekspertki strefy rekreacji i punkty gastronomiczne na stałe wpisały się w ofertę dużych centrów handlowych. – Dominujące elementy takich obiektów to także szeroko pojęta oferta modowa (ponad 40 proc. powierzchni) i sklepy spożywcze – wskazuje.

W niektórych obiektach pojawiają się dodatkowe usługi. Otwierają się np. centra medyczne, centra rehabilitacji, biura dostawców energii czy nawet biura urzędów miast.

Dyr. Frątczak uważa, że polski rynek galerii handlowych jest już dojrzały. – Możemy z przekonaniem powiedzieć, że duże ośrodki miejskie są już nasycone nowoczesną powierzchnią handlową. Trzeba zakładać dalszy rozwój parków handlowych i centrów convinience – ocenia.

CBRE podaje, że w aglomeracji warszawskiej jest 90 obiektów handlowych (centra, parki handlowe i outlety. To ponad 1,8 mln mkw. powierzchni), w śląskiej – 73 (niemal 1,2 mln mkw.), w trójmiejskiej – 59 (863,2 tys. mkw.), w poznańskiej – 35 (776,6 tys. mkw.), we wrocławskiej – 34 (767,2 tys. mkw.), w łódzkiej – 31 (552,3 tys. mkw.), w szczecińskiej – 30 (408,1 tys. mkw.), a w krakowskiej – 28 (690,2 tys. mkw.).

Na koniec IV kw. 2022 r. w całej Polsce było 957 obiektów handlowych (13,32 mln mkw.), w tym 458 galerii (10,46 mln mkw.), 485 parków handlowych (2,61 mln mkw.) i 14 outletów (253,2 tys. mkw.). Powstawało 37 obiektów handlowych o powierzchni 310,3 tys. mkw. Sześć to galerie (75,5 tys. mkw.), 30 – parki handlowe (213,8 tys. mkw.) i jeden outlet (21 tys. mkw.).

W aglomeracji warszawskiej powstają dwa parki handlowe (10 tys. i 11 tys. mkw.), w krakowskiej – park handlowy (10,4 tys. mkw.) oraz dwuetapowy outlet (21 tys. mkw.), a w aglomeracji szczecińskiej – park handlowy (6,25 tys. mkw.). – Oprócz dwóch parków handlowych, które powstają w Bydgoszczy i Lublinie, pozostałe obiekty rosną w średnich lub małych miejscowościach – zauważa ekspertka CBRE.

Wskazuje też trzy największe obiekty z pozwoleniem na budowę. To Centrum Ursynów etap II (centrum handlowe, 37 tys. mkw.) w Warszawie, Gorzów Power Center (park handlowy, 25 tys. mkw.) w Gorzowie Wielkopolskim i Ostróda Power Center (park, 25 tys. mkw.) w Górce.

Artur Czuba, dyrektor w Avison Young, zwraca uwagę, że polski rynek inwestycyjny sektora handlowego w ub.r. zdominowały parki handlowe i obiekty convenience. – Odpowiadały za niemal 65 proc. transakcji w tym sektorze – wskazuje. – Sektor jest atrakcyjny. Przyciągnął do Polski kolejnych inwestorów: Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych w Polsce to ok. 6,8 proc. Na Węgrzech jest to 7 proc., w Rumunii 7–7,25 proc., w Czechach ok. 5,5 proc.

– Spodziewamy się utrzymania popularności takich obiektów, a ze względu na brak produktu i duże zainteresowanie stopy kapitalizacji będą ulegały dalszej kompresji – ocenia Artur Czuba. – Parki handlowe okazały się nie tylko „odporne” na obostrzenia rządowe po wybuchu pandemii, ale też dobrze wpisały się w obecne zachowania konsumentów: potrzebę szybkich zakupów, ograniczenie kontaktu z innymi klientami ze względów higieniczno-zdrowotnych, dbania o wydatki na konsumpcję.

Duże transakcje

Ekspert Avison Young podkreśla, że w czasach ogromnej inflacji konsumenci z coraz większą uwagą analizują ceny towarów. – Gospodarstwa domowe o mniejszych dochodach ograniczają zakupy do niezbędnego minimum, często robiąc je w dyskontach. Na takich najemcach – dyskontach spożywczych i tzw. value retailers, często bazują parki handlowe i obiekty typu convenience, które zachęcają klienta tanią i często zmieniającą się ofertą – tłumaczy. – W parku handlowym łatwiej zaparkować. Zakupy robi się szybciej, oszczędzając czas. Dzięki temu można je robić częściej, kupować mniej i ograniczać wyrzucanie jedzenia, które marnieje w lodówce po dużych zakupach.

Artur Czuba podkreśla też, że po rynkowej zapaści w 2020 r. w 2021 r. przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych – to dobrze położone obiekty w dużych miastach.

– Wszystkie zostały kupione po atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych lub z przeznaczeniem do przebudowy – mówi. – W 2022 r. zawarto sześć transakcji, których przedmiotem były obiekty przeznaczone do przebudowy. Cztery dotyczyły „regularnych”, działających centrów na rynkach regionalnych. To doskonały dowód wiary w stabilność takich obiektów także w długim terminie. Zachodzące na rynku zmiany pozwalają oddzielić zbyt ambitne i przestarzałe nieruchomości budowane w czasach handlowego optymizmu od tych, które pozwalają najemcom na utrzymanie obrotów na satysfakcjonującym poziomie niezależnie od ewoluujących przyzwyczajeń konsumentów.

Ekspert zauważa, że najemcy biorą pod uwagę przeprowadzkę z galerii do obiektów convenience. – Może się to wiązać, ale nie musi, z utratą części utargu ze względu na mniejszą odwiedzalność, co jest kompensowane przez nawet dwukrotnie niższy koszt obsługi takiego lokalu, co w rzeczywistości przekłada się na dużo wyższą rentowność – podsumowuje Artur Czuba.

Nieruchomości