Przed nami rok wyzwań na rynku nieruchomości

Mijający 2022 r. upłynął głównie pod znakiem rosyjskiej agresji na Ukrainę, inflacji, wysokiego kosztu pieniądza. Jak pan ocenia ten rok dla rynku nieruchomości komercyjnych?

Początki były bardzo optymistyczne, po mocnym pocovidowym odbiciu w 2021 r. kolejny rok zapowiadał się bardzo dobrze, ale w lutym wszystko się zmieniło z powodu konfliktu.

Pierwszą reakcją, trwająca dwa, trzy miesiące, było zatrzymanie gospodarki, inwestycji, powrót do sytuacji znanej z pandemii, czyli zaburzenia łańcuchów dostaw itd. Oprócz tego mierzyliśmy się z rosnącą inflacją i stopami procentowymi. W Polsce kończymy rok ze stopą referencyjną 6,75 proc. wobec 1,25 proc. na koniec 2021 r., w strefie euro to odpowiednio 2,5 proc. i okolice 0,5 proc. Inflacja w Polsce to 18 proc. wobec 8,6 proc. na koniec 2021 r.

Część tych czynników niestety nie zniknie szybko i będziemy się z nimi mierzyć również w przyszłym roku.

Rosyjska agresja trwa, Ukraińcy się bronią przy wsparciu społeczności międzynarodowej, era taniego pieniądza też nie wróci. Jak zatem zapowiada się 2023 r.? Jakie trendy będą dominować?

Zacznijmy od tej mniej oczywistej części rynku nieruchomości, czyli mieszkaniówki. Przy wysokim koszcie kredytu i niskiej akcji kredytowej zakupy klientów indywidualnych są ograniczone, co przekłada się na zmniejszanie inwestycji przez deweloperów. Z drugiej strony jest mocny popyt na wynajem, lokali brakuje, co przełożyło się na wzrost czynszów najmu. To impuls dla inwestorów PRS. Dla nich też wyzwaniem są koszt finansowania i budowy, ale trudno zignorować ten wzrost czynszów, który nie jest chwilowy, a jest trendem średnio- czy nawet długoterminowym.

Rynek magazynowy – popyt jest stabilny, w III kwartale poziom najmu był wyższy niż w Niemczech, co pokazuje, jak dużym i ważnym rynkiem jesteśmy na mapie Europy. W 2023 r. zasoby przekroczą 30 mln mkw. i będziemy czwartym rynkiem w Europie, pod względem najmu myślę, że dalej w pierwszej trójce.

Kolejny ważny segment to biura – cały czas trwa zmiana odnośnie do funkcji, tego, jak pracownicy mają korzystać z biur. Widać, że ze względu na wysoką inflację, koszty energii, prognozowany niski wzrost PKB, firmy z rozwagą i roztropnością podchodzą do planów na 2023 r., szacowania kosztów. Widać, że w Warszawie przybywa powierzchni dostępnej na podnajem. Z tej perspektywy to nawet dobrze, że deweloperska podaż w stolicy będzie w przyszłym roku rekordowo niska, tylko 60 tys. mkw. przy średniorocznym poziomie 250–350 tys. mkw. Przez sytuację makroekonomiczną inwestorzy będą mniej skorzy do długofalowych, odważnych ruchów.

Kolejny trend to wzrost czynszów w obiektach komercyjnych – z powodu umownego mechanizmu indeksowania o inflację.

A co z rynkiem inwestycyjnym? W ciągu trzech kwartałów br. w Polsce kupiono nieruchomości za ponad 4 mld euro, więcej niż rok wcześniej…

Oczekujemy, że cały 2022 r. zamknie się wartością inwestycji taką samą, jak 2021 r., czyli 5,8–5,9 mld euro. Pamiętajmy, że w tym roku duży wpływ na wynik miały m.in. dwie duże transakcje biurowe. Mniej rok do roku zainwestowano w magazyny, pojawiły się za to dawno niewidziane inwestycje w duże centra handlowe. Dużo transakcji zamykanych w 2022 r. rozpoczynanych było jeszcze w 2021 r.