Nowa ustawa deweloperska to prezent od UOKiK dla kupujących mieszkania

Ustawa deweloperska, która obowiązuje od początku lipca tego roku, została przygotowana przez UOKiK. Nie dziwi więc, że zawiera mechanizmy, których zadaniem jest ochrona nabywcy. Oprócz umowy rezerwacyjnej, Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, większe uprawnienia nabywcy w przypadku stwierdzenia poważnej wady mają kluczowe znaczenie. Czy w takim razie to konsument ma ostatnie słowo?

Gdybym był deweloperem, to powiedziałbym, że obawiam się, że tak. Przyjrzyjmy się choćby instytucji, która ma go chronić, czyli uzależnieniu wypłaty ostatniej transzy z mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Jest ona zdeterminowana zawarciem umowy przenoszącej własność. I to jest pewna nowość i przedmiot zmartwień deweloperów. W każdym razie tych, którzy wczytali się w nową ustawę.

Co może pójść nie tak z punktu widzenia dewelopera?

Często zdarza się, że od wpłaty całości środków, wydania kluczy do momentu podpisania aktu upływa kilka miesięcy. Nie sposób z góry przewidzieć, z jakim scenariuszem będzie się mierzyć deweloper przy realizacji konkretnej inwestycji. Czasem, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich, zdarza się, że czeka na wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali bądź potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność o wiele dłużej, niż wynikałoby to z przepisów. Organ prowadzący sprawę może zwyczajnie opóźniać się z ich wydawaniem. Ponadto deweloper może mieć problem z założeniem księgi wieczystej dla konkretnej inwestycji czy danego etapu, choćby na skutek przeciągającego się w czasie postępowania podziałowego poprzedzającego postępowanie wieczystoksięgowe. W praktyce zdarzają się więc sytuacje, że deweloper zgodnie z planowanym harmonogramem zrealizuje inwestycję i odda ją do użytkowania, a z przyczyn formalnych – często zupełnie niezależnych od dewelopera – zawieranie umów sprzedaży nie jest jeszcze możliwe.

Uzależnienie wypłaty ostatniej transzy od zawarcia umowy przedwstępnej jest mechanizmem wprowadzonym przez UOKiK, więc nie miejmy złudzeń.

Jest to mechanizm, który ma zmusić dewelopera, żeby na samym końcu realizacji inwestycji zmotywował własny zespół osób odpowiedzialnych za kontakty z urzędem czy notariuszem, aby procesy końcowe, tj. przygotowywanie umów przenoszących własność do lokalu, odbywały się jak najszybciej.

Czyli jeżeli deweloper buduje sto mieszkań, a pięćdziesięciu nabywców znajdzie powód, aby wejść w spór z deweloperem i będzie przeciągało w czasie procedurę, wynajdywało kolejne wady, zatrudniało swoich biegłych, w końcu będą unikali ostatecznego rozliczenia się z deweloperem, to ten popadnie w tarapaty?

To oczywiście jest spore uproszczenie, ponieważ istnieją mechanizmy, pozwalające rozstać się z nabywcą lokalu, a sam deweloper może mieć środki pozwalające mu poczekać spokojnie na rozstrzygnięcie sporów. Proza życia może jednak dostarczyć dodatkowych trudności w zawarciu umowy sprzedaży, zupełnie niezależnych od woli stron (dla przykładu nabywca lokalu może umrzeć przed planowanym zawarciem umowy sprzedaży, a masa spadkowa może być przedmiotem sporu pomiędzy spadkobiercami). W praktyce może więc dojść do sytuacji, w których pomimo gotowości dewelopera do zawarcia umów sprzedaży umowy te nie są zawierane, a realny moment ich zawarcia jest w praktyce istotnie odsunięty o całe miesiące czy – w skrajnych przypadkach – lata.

Ale jeżeli każdy z nabywców powoła swojego biegłego w takim sporze, a wiadomo, że biegły nabywcy zawsze będzie miał większą „moc” niż dewelopera i oczywiście stwierdzi, że wady istotne wykazywane przez nabywcę są niepodważalne?

Wówczas deweloper rzeczywiście nie rozliczy inwestycji. W starym systemie, z momentem uzyskania pozwolenia na użytkowanie albo wpisu do dziennika budowy informacji o zakończeniu budowy, w zależności od umowy, deweloper otrzymywałby ostatnią transzę z banku, z mieszkaniowego rachunku powierniczego każdej takiej nieruchomości. W nowej rzeczywistości mamy taką sytuacją, że jeżeli choćby jeden nabywca z konkretnego lokalu, a co dopiero pięćdziesięciu, odmówi odebrania lokalu, a tym samym odmówi zawarcia umowy przenoszącej własność, deweloper, mimo że wybudował budynek, skończył inwestycję, nie otrzyma wszystkich pieniędzy. Przy dużej skali, felernej budowie, kiepskim wykonawcy może mieć kłopoty z płynnością.

Wygląda na to, że nowa ustawa deweloperska może dostarczyć wielu zmartwień. I na końcu to deweloper będzie zainteresowany dochowaniem staranności wykonania inwestycji, dobrania wykonawcy tak, żeby inwestycja nie wpędziła go w długi. Czy równie niekomfortowa sytuacja czeka też flipperów, którzy są takimi odpowiednikami dewelopera na rynku wtórnym?