Droższe kredyty: mniej kupujących mieszkania, więcej wynajmujących

Era tanich kredytów hipotecznych dobiegła końca. Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe. Podstawowa stopa referencyjna wynosi już 2,75 proc., a prezes NBP zapowiada kontynuację cyklu podwyżek.

Zdolność kredytowa kupujących mieszkania spada. – O ponad 40 proc. według najnowszych szacunków – wskazuje Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający Cenatorium.

Paweł Grabowski z BIG Property mówi, że do banków wpływa mniej wniosków o kredyty. Skraca się czas ich rozpatrywania. Jeden z klientów tej agencji decyzję z banku Millennium dostał w trzy dni.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), potwierdza, że liczba wniosków kredytowych spada. – To jasny sygnał, że zmniejszy się liczba osób mogących pozwolić sobie na mieszkanie. W takiej sytuacji kupujemy lokal albo mniejszy, albo w tańszej okolicy. Albo wynajmujemy – tłumaczy ekspertka PFRN.

Podwyżka stóp już wpłynęła na kondycję finansową kredytobiorców. – Na przykład klient, którego rata wynosiła ok. 1,5 tys. zł miesięcznie, dziś płaci 2 tys. zł – mówi Joanna Lebiedź.

Według niej ceny nieruchomości w ostatnim kwartale 2021 r. zaczęły się „wypłaszczać”. – Zdecydowanie przestały rosnąć, wykazując niewielką na razie tendencję spadkową. Co prawda wskaźniki GUS pokazują, że w czwartym kwartale ceny były rekordowe, ale transakcje są zawierane po dwóch–trzech miesiącach od umowy przedwstępnej, w której określana jest cena. Jeśli zadatek daliśmy w lipcu, ustalając cenę mkw. na 12 tys. zł, to tyle zapłacimy, zawierając umowę przenoszącą własność na przełomie października i listopada. Te trzy miesiące zabierają formalności kredytowe. Ale w listopadzie podobne nieruchomości można było znaleźć za 10–10,5 tys. zł za mkw. Ten sam mechanizm działa, gdy ceny rosną – mówi pośredniczka.

Mariusz Kurzac ocenia, że nie spadnie wartość mieszkań w dobrych lokalizacjach. Będą nadal drożeć. Trochę stanieć mogą lokale na osiedlach z gorszym adresem, oddalone od centrum, bez dobrej infrastruktury czy o niższym standardzie, ale nie będzie to jednolity trend dla całej Polski.

Zdaniem Mariusza Kurzaca, jeśli już ceny mieszkań będą rosły, w zależności od rynku, to raczej nie w dwucyfrowym tempie. Podwyżki będą wynikać głównie ze wzrostu cen materiałów budowlanych, gruntów, kosztów siły roboczej. Popyt na nieruchomości napędzany transakcjami gotówkowymi jest wciąż duży i utrzyma się, jeśli inflacja będzie wynosiła ok. 9–10 proc. Ale można liczyć na okazje, i na rynku pierwotnym, i wtórnym. Zapewne będą się pojawiać częściej niż dotychczas.

Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation, także uważa, że wzrost stóp procentowych i spadek dostępności kredytów raczej wyhamują wzrost cen mieszkań, niż spowodują ich spadek.

– Podwyżki stóp procentowych to nadal za mało, aby odwrócić trend na rynku mieszkań. Jest wiele innych zmiennych. Koszty inwestycji powodują, że deweloperzy nie bardzo mogą sobie pozwolić na obniżki. Aby utrzymać marże i opłacalność inwestycji, muszą utrzymywać ceny, nawet jeżeli popyt będzie spadał wraz ze wzrostem rat kredytowych – tłumaczy prezes Książak. – Pandemia nauczyła nas co prawda, że wszystko jest możliwe. Na razie jednak nie ma przesłanek, by plany inwestycyjne opierać na założeniu, że ceny w najbliższym czasie spadną.

Spowolnienie wzrostu cen przewiduje również Robert Chojnacki, prezes spółki Rednet 24 specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

– O spadku nie ma mowy ze względu na wzrost kosztów budowy. W 2022 r. wzrost cen będzie jednak niższy niż inflacja, co oznacza realny spadek – zaznacza Robert Chojnacki.

Jego zdaniem do powtórki z 2007 r., kiedy to pękła bańka cenowa, mogłaby doprowadzić wojna na Ukrainie. Ale w bazowym scenariuszu ceny nie spadną, przynajmniej nominalnie.

Utrzymania cen małych mieszkań mniej więcej na obecnym poziomie spodziewa się Tomasz Peryt, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości Wrocław Jedności Narodowej. Według niego klienci weryfikują swoje możliwości finansowe. Stać ich na mniej metrów. To może spowodować, że trudniej będzie sprzedać większe lokale. Wtedy ich ceny mogą spaść.

Drożejące kredyty oznaczają spadek popytu na mieszkania kupowane na własne potrzeby. – Jestem jednak daleki od twierdzenia, że wpłynie to na spadek cen. Wzrost będzie wolniejszy, a na klienta trzeba będzie dłużej czekać niż pół roku temu – ocenia Maciej Czyż z agencji Północ Nieruchomości Warszawa Giełdowa. – Nie odkładałbym decyzji o zakupie nieruchomości w nadziei, że dojdzie do nagłej zmiany tendencji.

Maciej Czyż nie ma wątpliwości, że inwestycje w nieruchomości są wciąż opłacalne. Rekomenduje np. dwupokojowe, 38–44-metrowe mieszkania w budynkach nie starszych niż dziesięcioletnie, z dobrym adresem. To sprawdzone, najpopularniejsze inwestycje. Poleca też unikatowe nieruchomości, takie jak wille czy grunt w prestiżowych okolicach, np. w topowych dzielnicach Warszawy (Stary Żoliborz, Mokotów, Sadyba, Saska Kępa) lub tzw. second home (drugi dom) w popularnej miejscowości turystycznej z widokiem na wodę lub góry.

Joanna Lebiedź przyznaje, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, w co dziś inwestować.

– Jeśli ma to być czysta inwestycja „zamiast lokaty w banku”, to szukajmy nieruchomości, której cena powinna rosnąć niezależnie od koniunktury – mówi Joanna Lebiedź. – Dobrą lokatą są grunty, ale nie wszystkie i nie wszędzie. Lokujmy w grunty stosunkowo niedrogie, których ceny mogą pójść w górę, lub w takie, które mogą być przekształcone, co zwiększy ich wartość. Nie każda działka gwarantuje zwrot z inwestycji.

Robert Chojnacki radzi kupować lokale na początku sprzedaży, kiedy deweloperzy proponują niższe ceny. Banki finansujące inwestycje wymagają bowiem określonego poziomu przedsprzedaży.

Dariusz Kłosiński, właściciel Fiesty ZN, firmy zajmującej się zarządzaniem wynajmem, przekonuje, że z powodu wyższych stóp procentowych nie wszystkich będzie już stać na kupno mieszkania.

– Część potencjalnych nabywców straciła lub w obliczu kolejnych podwyżek stóp straci zdolność kredytową. Kolejni nie dostaną od banku wystarczającej kwoty. Takie osoby będą poniekąd skazane na najem – tłumaczy Dariusz Kłosiński.

Według niego przy zakupie mieszkań na wynajem wzrośnie popularność mniejszych miast regionalnych, gdzie próg wejścia w inwestycję jest niższy. Dobre warunki do inwestowania w nieruchomości są także w metropoliach. Na przykład w Łodzi ceny są wciąż znacznie niższe niż w innych aglomeracjach.

Dariusz Kłosiński potwierdza, że najbardziej opłacalne są małe mieszkania na nowych dobrze zlokalizowanych osiedlach. Ale jak zastrzega, sam fakt, że mieszkanie ma dobre parametry, nie gwarantuje zysków.

– Ważne jest przygotowanie lokalu do wynajmu, o czym wielu inwestorów zapomina. Jeśli popełnimy błędy, np. urządzając wnętrza wbrew trendom, to mimo najlepszej lokalizacji, idealnego metrażu, możemy mieć problem z wynajmem i osiągnięciem rentowności – przestrzega Dariusz Kłosiński.

Zdaniem eksperta Fiesty drożejące kredyty mogą popsuć szyki inwestorom, którzy chcieliby kupić nieruchomość, wspierając się finansowaniem z banku. Możliwa do uzyskania kwota może nie wystarczyć na lokal w dobrym miejscu.

– Zakładając, że stopy procentowe jeszcze pójdą w górę, dla części potencjalnych inwestorów kredyt będzie po prostu za drogi – podkreśla Dariusz Kłosiński.