Czy deweloperzy z GPW stracili blask

Dopóki stopy procentowe pozostają niskie, popyt na mieszkania będzie wysoki – tę formułkę deweloperzy powtarzali na każdej konferencji wynikowej. Dokonany w październiku zwrot polityki w zakresie stóp już odbił się na wycenach giełdowych sprzedawców lokali.

Branżowy indeks WIG-nieruchomości jeszcze w połowie października był na wieloletnich maksimach, ponad 3,2 tys. pkt, by przed Bożym Narodzeniem spaść poniżej 2,7 tys. pkt, czyli o 16 proc. Obecny poziom to prawie 2,9 tys. pkt, co sugerowałoby, że inwestorzy pogodzili się z perspektywą rosnących stóp.

Ale WIG-nieruchomości to konglomerat deweloperów o różnych profilach. Widać wyraźnie, że u tych czysto mieszkaniowych bądź z przeważającym komponentem mieszkaniowym żadnego odbicia nie było – wyceny cały czas spadają. Czy giełdowi sprzedawcy mieszkań stracili swój blask?

Szanse i wyzwania

– Kolejna już podwyżka stóp nie oddziałuje pozytywnie na rynek deweloperski, ale nie spodziewam się tragedii – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. – Oczywiście popyt kredytowy zostanie schłodzony na skutek wzrostu rat i spadku zdolności kredytowej, już w styczniu wniosków o kredyt było mniej. Inne czynniki to rosnące ceny mieszkań powodujące, że potrzebny jest większy wkład własny. Po trzecie, Polski Ład wpływa na niepewność, ile Kowalscy będą zarabiali i jaka jest ich zdolność kredytowa – wylicza.

Ekspert wskazuje, że klienci gotówkowi powinni pozostać aktywni, bo banki niechętnie reagują na podwyżkę stóp w postaci znaczącego podnoszenia oprocentowania lokat. – Zakładając, że schłodzi się popyt kredytowy, być może wzrośnie zainteresowanie najmem i stawki najmu pójdą w górę, co spowoduje, że najem długoterminowy będzie atrakcyjny – uważa Mucha.

Kluczowym czynnikiem w kontekście zachowania stabilności popytu będzie zdaniem eksperta rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego mieszkań. – Popyt Kowalskich, ten kredytowy, może się schodzić, ale w to miejsce wejdą fundusze PRS. Podsumowując, zmieni się nieco struktura popytu, sprzedaż mieszkań będzie niższa, ale bez załamania. Deweloperzy będą się koncentrowali bardziej na obronie marż niż wprowadzaniu na siłę nowych inwestycji do realizacji – ocenia Mucha.

Z jednej strony mamy postępującą przecenę akcji deweloperów giełdowych, a z drugiej sukcesem, z dużymi redukcjami zapisów, okazały się oferty publiczne obligacji Echa czy Marvipolu.

– Trwa też wezwanie na akcje Develii ogłoszone przez fundusz private equity (czyli podmiot nastawiony na wzrost wartości przejmowanej firmy – red.). Cena w wezwaniu została już podwyższona, a termin przyjmowania zapisów wydłużony. Deweloperzy są zatem postrzegani przez inwestorów instytucjonalnych jako bardzo atrakcyjna inwestycja – ocenia Mucha. – Jeśli chodzi o obligacje, to stają się one coraz atrakcyjniejszą propozycją dla Kowalskich. Biorąc pod uwagę, że WIBOR 6M to już niemal 4 proc., na Catalyst mamy notowane papiery z kuponami rzędu 8 proc. w skali roku, co jest bardzo atrakcyjną stopą z punktu widzenia drobnych inwestorów. Myślę, że również przełoży się to na popyt na jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, kiedy te fundusze zaczną pokazywać zwroty z portfeli obligacji korporacyjnych – dodaje.

Era rekordowo niskich stóp i rosnącej inflacji spowodowała eksplozje popytu na mieszkania traktowane jak instrumenty finansowe, szczególnie w I połowie ub.r. Wielu deweloperów z rynku kapitałowego pochwaliło się w 2021 r. niespotykanymi poziomami sprzedaży – u rekordzistów było to po ponad 4 tys. sztuk.

Zapewne nikt nie spodziewa się, że deweloperzy powtórzą sprzedaż, pozostaje więc pytanie o marże. Czy spółki będą w stanie je obronić, podnosząc ceny mieszkań, czy też będą musiały coś „oddać”?

– W pierwszej kolejności deweloperzy będą chcieli oczywiście przerzucić rosnące koszty na klientów. Jeśli popyt kredytowy się mocno schłodzi i deweloperzy będą sprzedawać mieszkania funduszom PRS, to marże będą niższe, ale tego jeszcze w wynikach za 2022 r. nie zobaczymy, bo deweloperzy księgują sprzedaż z około dwuletnim przesunięciem – mówi Mucha. – Niemniej w tym roku deweloperzy będą musieli zmierzyć się z kilkoma problemami, w zakresie generalnego wykonawstwa możemy się spodziewać sporej presji cen, tutaj też na pewno Nowy Ład nie pomaga. Na pewno galopująca inflacja będzie powodowała presję na wzrost płac. Kolejna kwestia to problemy natury administracyjnej czy też prawnej, jak nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Kolejna kwestia to ustawa o planowaniu przestrzennym i możliwość dezaktualizacji warunków zabudowy po trzyletnim okresie. Generalnie nie widzę przestrzeni do znaczącej korekty cen mieszkań, bardziej trendu bocznego czy niewielkich wahań – dodaje.