Kluczowe transakcje dopiero za pięć dwunasta?

Po trzech kwartałach 2017 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 2,4 mld euro. W całym 2016 r. było to 4,53 mld euro – najwięcej od przedkryzysowego 2006 r., kiedy to inwestorzy kupili aktywa za 4,69 mld zł.

Analitycy JLL oszacowali, że wartość transakcji na początek grudnia wyniosła 2,85 mld euro. Czy to oznacza, że zapowiada się najsłabszy rok od sześciu lat – a jeśli tak, to z jakiego powodu?

Rekord wciąż możliwy

– Rynek inwestycyjny w Polsce jest w dobrej formie – przekonuje Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL. – Na początku grudnia wartość transakcji sięgnęła prawie 2,85 mld euro. Inwestorzy byli najbardziej aktywni na rynku handlowym, na którym właścicieli zmieniły obiekty o wartości 1,52 mld euro, następnie biurowym, gdzie transakcje sięgnęły 780 mln euro. Co szczególnie istotne, bardzo duże transakcje są w toku, na różnych etapach zaawansowania. Jeśli umowy zostaną zamknięte do końca tego roku, łączna wartość transakcji sięgnie nawet 5,5 mld euro. Możliwe jednak jest przesunięcie niektórych transakcji na przyszły rok, a to oznacza, że czeka nas bardzo intensywny początek 2018 r., natomiast dynamika rynku zostanie utrzymana – dodaje.

Michał Stępień, ekspert z działu doradztwa inwestycyjnego w Savills, zgadza się, że aktywność inwestorów elektryzuje uczestników i obserwatorów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, zwłaszcza w ostatnich tygodniach roku, które już niemal tradycyjnie są najgorętszym okresem.

– Tak jest i tym razem, bowiem wolumen transakcji w toku jest bardzo duży i to właśnie od grudniowych kontraktów będzie zależał całoroczny wolumen. Warto podkreślić, że ten rok upływa pod znakiem transakcji portfelowych, szczególnie w sektorze nieruchomości handlowych – mówi Stępień.

Wśród zamkniętych transakcji znajdują się zakupy funduszu Pradera (parki handlowe: Targówek w Warszawie, Janki oraz Franowo w Poznaniu), Deutsche Asset Management (centra outletowe Fashion House w Sosnowcu, Gdańsku i Piasecznie), czy też REIT Echo Polska Properties (galerie handlowe w Kłodzku, Zamościu i we Włocławku).

– Ekspansję na polskim rynku nieruchomości handlowych podtrzymuje też południowoafrykański Rockcastle – wzbogacając w tym roku swój portfel o centra handlowe Serenada i Krokus w Krakowie oraz Centrum Alfa w Białymstoku. Warto przypomnieć również transakcję zakupu Magnolii Park (o wartości około 400 mln euro) funduszu Union Investment, która nadal oczekuje decyzji UOKiK – wymienia Stępień. Dodaje, że w ostatnim kwartale najwięcej emocji wzbudziła transakcja Grupy Chariot Top, która za około 1 mld euro kupiła od trzech funduszy 28 nieruchomości handlowych obejmujących centra M1, Power Park, Bi1 oraz Praktiker.

– Podsumowując, ten rok może się zakończyć rekordowym wolumenem powyżej 4,6 mld euro, ale jest to uzależnione od zamknięcia kilku dużych transakcji – mówi Stępień. – Nie powinniśmy jednak przywiązywać nadmiernie dużej wagi do oceny rynku na podstawie wysokości wartości transakcji. Dużo ważniejsza jest aktywność inwestorów, a ta pozostaje bardzo wysoka niezależnie od tego, czy część transakcji będących w toku zamknie się jeszcze w tym roku, czy też zostanie przeniesiona na I kwartał 2018 r.

Czesi nas gonią

Ekspert zastrzega, że na skutek znaczących zmian legislacyjnych dokonanych w Polsce proces sprzedaży nieruchomości komercyjnych się wydłużył.

– Niemniej zapatrywania na przyszły rok są, patrząc z dzisiejszej perspektywy, bardzo optymistyczne. Już w I kwartale 2018 r. będziemy prawdopodobnie obserwować kilka znaczących transakcji, nie tylko w sektorze handlowym. Inwestycjom w najbliższych latach na pewno będzie sprzyjała dobra koniunktura na rynku najmu oraz podaż nowych nieruchomości, szczególnie w sektorach biurowym i magazynowym – przewiduje Stępień.

Optymistyczne mówi również Piotr Mirowski, partner w Colliers International, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego. – Po rekordowym 2016 r. polski rynek inwestycyjny w 2017 r. kontynuował dynamiczny rozwój. Ogłoszone zostały znaczące transakcje portfelowe będące częścią paneuropejskich platform, jak i dotyczące wyłącznie rynku polskiego (np. nabycie przez Goldmana Sachsa portfela nieruchomości zarządzanego przez SEB, nabycie europejskiej platformy logistycznej Logicor przez GIC). Nastąpiła aktywacja nowych rynków regionalnych we wszystkich klasach aktywów (z 50-proc. udziałem nieruchomości handlowych) oraz dalszy spadek stóp kapitalizacji i wzrost płynności. W Polsce pojawił się nowy kapitał poszukujący budynków wysokiej jakości, a istniejący gracze powiększali swoje portfele nieruchomości. Spodziewam się, że 2018 r. również będzie okresem znacznej aktywności na rynku inwestycyjnym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym – ocenia Mirowski.

W nasz rynek wierzy także Warimpex, deweloper notowany na giełdach w Wiedniu i Warszawie. Firma w tym roku sprzedała pakiet europejskich hoteli, m.in. w Krakowie, Łodzi, Katowicach i Międzyzdrojach, ale część pieniędzy zamierza reinwestować – niewykluczone są zakupy nieruchomości komercyjnych nad Wisłą.

– Rynek jest cykliczny i zawsze po okresie szczytowym przychodzi ochłodzenie. Wierzymy w polski rynek i bardzo optymistycznie zapatrujemy się na jego przyszłość. Wzrost się jeszcze nie zakończył – wręcz przeciwnie – ocenia Franz Jurkowitsch, prezes Warimpexu.– Polska to rynek dojrzały, jest tu pięć dużych aglomeracji i mniejsze miasta z potencjałem. W Warszawie faktycznie inwestycji biurowych jest bardzo dużo, nieprzypadkowo inwestujemy w biura poza stolicą.

Menedżer podkreśla, że Polska na tle regionu jest bardzo atrakcyjna, bo wzrost napędzany jest czynnikami wewnętrznymi. – W latach 2007–2008 relatywnie łagodnie przeszliście przez kryzys. Na innych rynkach było źle, bo odpłynęły będące fundamentem wzrostu inwestycje zagraniczne. Być może na innych rynkach regionu można uzyskać wyższy zwrot, ale przy większym ryzyku niż w przypadku stabilnego i dojrzałego rynku polskiego, gdzie żadne tąpnięcie nie grozi – mówi Jurkowitsch.

Andrzej Tokaj, senior partner kancelarii Magnusson, który doradzał przy transakcjach m.in. Ghelamco, GTC czy Immobel Poland, dostrzega jednak pewne mniej optymistyczne tendencje.

– W regionie Europy Środkowej i Wschodniej Polska od lat wyróżniała się silnym rynkiem nieruchomości komercyjnych. Klimat inwestycyjny w kraju oceniany jest przez zagraniczne firmy jako sprzyjający. Do szacunków mówiących o spadku wartości rynku podchodzić należy z ostrożnością – mówi Tokaj. – Faktem jednak jest, że inne rynki w regionie, przede wszystkim Czechy, ale też Węgry i Rumunia, rosną w tym roku zdecydowanie szybciej niż rynek polski i procentowy udział inwestycji nieruchomościowych w Polsce w stosunku do ogółu inwestycji w regionie spada – podkreśla.

Kiedy w I połowie 2017 r. w Polsce wartość transakcji sięgnęła 1,5 mld euro, w znacznie mniejszych Czechach było to 2,2 mld euro.