W ubiegłym roku sześciu deweloperów przekroczyło pułap 4 tys. sprzedanych mieszkań. To efekt rozwijanej przez lata własnymi siłami dywersyfikacji geograficznej, współpracy z funduszami PRS (w tym swoimi właścicielami) lub przejęć.

Wygląda na to, że po wzroście stóp procentowych uzyskanie przez deweloperów porównywalnej sprzedaży będzie dużym wyzwaniem. Czy konsolidacja będzie sposobem na podtrzymanie skali?

Ewolucja rynku

– Otoczenie rynkowe sprzyja dalszej konsolidacji rynku deweloperskiego – ocenia Marcin Jański, szef sektora inwestycji mieszkaniowych i alternatywnych w CBRE. – Czynnikami skłaniającymi do konsolidacji są: wciąż ograniczona oferta gruntów inwestycyjnych, potrzeba zdobycia know–how dotyczącego funkcjonowania lokalnego rynku i chęć zwiększenia skali działalności w okresie spodziewanego ochłodzenia koniunktury. Z drugiej strony, przewidywane spowolnienie sprzedaży i rosnące koszty budowy mogą również zwiększyć liczbę firm, które będą poszukiwały wsparcia silniejszego podmiotu – dodaje.

Jański zaznacza, że przejęcie lokalnego dewelopera z ugruntowaną marką jest jedną z podstawowych dróg wejścia na nowy rynek, pozwala zwiększyć bank ziemi i skalę sprzedaży.

– Dla dużych graczy atrakcyjne mogą być zarówno przejęcia oznaczające ekspansję geograficzną, rozwinięcie nowych segmentów jakościowych, jak i umocnienie pozycji na dotychczasowym rynku. Obserwujemy również przejęcia, których celem jest ekspansja w sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS) – wylicza Jański.

Ekspert nie spodziewa się jednak przełomu, tylko ewolucji. – Warto podkreślić, że ani kryzys 2008 r., ani wprowadzenie ustawy deweloperskiej w 2012 r., ani kolejne lata nie spowodowały wyraźnej konsolidacji rynku deweloperskiego, który nadal jest rozdrobniony. Trudno przewidywać, by najbliższych kilka lat miało diametralnie zmienić tę sytuację, choć na pewno w najbliższym czasie jeszcze niejednokrotnie usłyszymy o nowych przejęciach i fuzjach – podsumowuje Jański.

Paweł Sztejter, wiceprezes JLL zaznacza, że w ujęciu wartościowym, zdecydowanie większe znaczenie mają zmiany właścicielskie niż typowa konsolidacja.

– Moim zdaniem można się spodziewać, że deweloperzy będą zainteresowani łączeniem sił. 2021 r. okazał się, mimo pandemii, wyśmienity dla mieszkaniówki, ale w tej chwili, w związku m.in. z podwyżkami stóp, popyt zarówno inwestycyjny, jak i osób kupujących na własne potrzeby osłabia się. Przy czym dalej rynek będzie w nierównowadze i podaż będzie niższa od zapotrzebowania. Jeśli zatem ogólna sprzedaż mieszkań spadnie, konsolidacja jest rozsądnym krokiem w celu utrzymania przez dewelopera dotychczasowego poziomu sprzedaży przez zwiększenie udziału w rynku. To także metoda na powiększanie banków ziemi, czy wejście do nowego miasta. Deweloperzy mogą też być zainteresowani konsolidacją, by uzyskać zasoby gruntów i skalę zdolną zainteresować inwestorów z rynku PRS – mówi Sztejter.

Czy konsolidacja może być też sposobem na wejście na rynki poza największymi miastami? Jak pokazują dane GUS o uruchamianych projektach i pozwoleniach, to tam przede wszystkim trwa mieszkaniowy boom.

– Jeśli chodzi o duże firmy deweloperskie, mogą one być zainteresowane lokalnymi graczami działającymi na największych rynkach spoza „wielkiej szóstki", jak Rzeszów, Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz. Jednak im niżej drabiny schodzimy, tym większe rozdrobnienie i pytanie, czy zasadne jest przejmowanie całej organizacji ze sprzedażą rzędu 100 mieszkań rocznie – mówi Sztejter. – Na razie widać, że więksi deweloperzy interesują się ekspansją w ramach aglomeracji, w których działają: na przykład z poziomu Warszawy przeprowadzenie projektów w Piasecznie, Żyrardowie czy Pruszkowie jest stosunkowo łatwe. Powraca bowiem zjawisko, które występuje zawsze w fazie bardzo wysokiego wzrostu cen mieszkań: w centrach miast robi się bardzo drogo i ludzie rozglądają się za tańszymi lokalami w odleglejszych lokalizacjach – dodaje.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu Rynekpierwotny.pl, należy się spodziewać konsolidacji branży, pozostaje jedynie pytanie o tempo i skalę.

– Jeśli spojrzeć na wyniki sprzedaży mieszkań w 2021 r., sprawdza się zasada „duży może więcej". Jedynym skutecznym sposobem osiągnięcia szybkiego wzrostu przez firmy deweloperskie są fuzje i przejęcia, rynek wydaje się na to po prostu skazany – mówi Jędrzyński. Jako przykład optymalnej transakcji wskazuje zakup trójmiejskiego Euro Stylu przez Dom Development. – Tego typu akwizycja spółki deweloperskiej z gotowym portfelem jest optymalnym sposobem wejścia na określony rynek mieszkaniowy, dającym kilka korzyści na raz: pozyskanie atrakcyjnego banku ziemi, następnie zwiększenie potencjału operacyjnego i eliminację kosztownych działań organizacyjnych i marketingowych w nowej lokalizacji, gdzie produkcja i sprzedaż mieszkań będzie prowadzona przez uznaną lokalną markę. Jest niemal pewne, że analogiczne przypadki fuzji i przejęć mogą zdominować pierwotny rynek mieszkaniowy w kolejnych latach – uważa analityk.

Zdaniem Jędrzyńskiego, deweloperami będą się też interesować duzi inwestorzy. Po pierwsze, ci z rynku PRS, szukający „nadwornych wykonawców". Po drugie, ci czysto finansowi.

– Fundusz Goldman Sachs właśnie sprzedaje kupioną w 2017 r. Grupę Robyg, na czym szacunkowo zarobi 1,3 mld zł, czyli około 100 proc. Ten przypadek, głównie dla inwestorów zagranicznych, na długo pozostanie symbolem atrakcyjności działających w Polsce przedsiębiorstw deweloperskich – podsumowuje Jędrzyński.

Roszady trwają

Na naśladowców nie trzeba czekać. Aktualnie wezwanie do sprzedaży 66 proc. akcji kontrolowanej przez OFE Develii prowadzi fundusz private equity Metric Capital Partners, zarządzający zróżnicowanymi aktywami w Europie, o wartości 2,9 mld euro.

Wspomniany Robyg znalazł się na celowniku TAG Immobilien, gracza z rynku PRS, który wcześniej kupił wrocławskiego dewelopera Vantage.

Dojście do pułapu ponad 4 tys. mieszkań dla Grupy Dom Development było możliwe zarówno dzięki rozwojowi organicznemu (Warszawa, Wrocław), jak i zakupowi Euro Stylu. W 2021 r. doszło do zakupu krakowskiego Sento, a teraz na celowniku jest mieszkaniowa część Bumy.