Od wielu lat trwa w Polsce próba wprowadzenia REIT-ów do porządku prawnego. W jakich europejskich krajach te specjalne wehikuły inwestujące w nieruchomości już funkcjonują? Gdzie zostały wprowadzone ostatnio?

Już 14 krajów europejskich uznało, że zachęcanie do inwestowania w rynek nieruchomości przynosi korzyści ich obywatelom, i dlatego zdecydowały się na wprowadzenie przepisów dotyczących REIT-ów. Kraje te reprezentują obecnie 78 proc. całego notowanego rynku nieruchomości w Europie. Ogólnie rzecz biorąc, od 2000 r. obserwujemy silny rozwój REIT-ów w takich krajach, jak Francja, Wielka Brytania, Niemcy, Włochy i Hiszpania, które stworzyły odpowiednie ramy w swoich porządkach prawnych dla ich funkcjonowania. Portugalia jest do tej pory ostatnim krajem, który wprowadził REIT-y, co miało miejsce w 2019 r., i  na pewno nie będzie ostatnim.

W Polsce trwa kolejna procedura legislacyjna, być może tym razem uda się powołać REIT-y do życia. Co zasugerowałaby decydentom EPRA, gdyby uczestniczyła w zespole ds. przygotowania założeń ustawy?

Warto słuchać rynku, oczekiwań inwestorów, a także czerpać z dobrych praktyk wprowadzania REIT-ów w innych krajach. Przypadek hiszpański doskonale pokazuje, jak ważne jest korzystanie z najlepszych praktyk na rynku. Droga do hiszpańskich REIT-ów (tzw. SOCIMI) rozpoczęła się już w 2009 r., ale pierwotny system miał ograniczenia, które zniechęcały inwestorów. Hiszpański rząd przyjął to do wiadomości i wprowadził poprawki. Ulepszony system, który został wprowadzony w 2013 r., był znaczącym punktem zwrotnym dla hiszpańskich REIT-ów, z dużą liczbą uczestników i notowań.

Od tego czasu SOCIMI jest słusznie uważany za bardzo udany.

W Hiszpanii zdrowy rynek nieruchomości pomógł również gospodarce odbić się po globalnym kryzysie finansowym, ponieważ skuteczny system REIT pozwala firmom z branży nieruchomości rozwijać i budować wysokiej jakości aktywa, które stanowią kluczowy element codziennego życia obywateli. Teraz jesteśmy świadkami tej samej sytuacji z kryzysem wywołanym przez pandemię.

Debata w Polsce dotyczy m.in. tego, w co właściwie mają inwestować REIT-y. W co najczęściej lokują spółki europejskie?

REIT-y zawsze pozwalały inwestować w najszerszy wachlarz segmentów rynku nieruchomości, a ostatnia dekada jeszcze wzmocniła ten trend. Historycznie REIT-y zawsze miały silną pozycję w nieruchomościach biurowych, handlowych, budynkach mieszkalnych i logistycznych. Dynamicznie rozwijają się również w obszarach, na które wpływają globalne trendy dotyczące ochrony zdrowia czy cyfryzacji. Dlatego REIT-y inwestują w domy opieki dla seniorów i szpitale, a także w centra danych czy maszty telefonii komórkowej.

REIT-y inwestujące w nieruchomości związane ze służbą zdrowia dominowały w portfelach wielu inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, zwłaszcza tych zainteresowanych długoterminowym wzrostem. REIT-y związane z sektorem opieki zdrowotnej są odporne na recesję i zapewniają stabilność w obecnych, niespokojnych czasach.

Czy mieszkania to dobry przedmiot inwestowania dla REIT-ów? Swego czasu w Polsce próbowano przeforsować, by była to jedyna opcja dostępna dla REIT-ów.

Rynek mieszkaniowy to jeden z najważniejszych sektorów nieruchomości, reprezentujący około 20 proc. globalnego indeksu FTSE EPRA Nareit. To znaczenie jest jeszcze bardziej widoczne w Europie, która jest największym indywidualnym sektorem z wagą 28 proc. indeksu FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 r. jej waga wynosiła 2 proc.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat indeks mieszkaniowy zapewnił roczny całkowity zwrot w wysokości 18 proc., co mówi samo za siebie. Ożywienie po światowym kryzysie finansowym, silny trend urbanizacyjny obserwowany w wielu krajach oraz nowe wydarzenia na rynkach nieruchomości stworzyły odpowiednie warunki do tej ekspansji.

Ustawowe ograniczenia pozwalające REIT-om inwestować tylko w jeden sektor, taki jak mieszkaniowy, nie będzie atrakcyjne dla inwestorów. W innych krajach wykluczenie niektórych sektorów nie doprowadziło do tej pory do pomyślnego wdrożenia REIT-ów do ich porządku prawnego.

Czy REIT-y powinny móc prowadzić działalność deweloperską?

Tak, do pewnego stopnia powinny i już to robią. Większość krajów, które wprowadziła REIT-y, przewidziała to przepisach, ale ustaliła również określone progi lub limity czasowe takich inwestycji. Nie mówimy tu o podejściu typu develop-to-sell, czyli zbuduj i sprzedaj, chodzi nam o budowanie przez REIT-y na własny rachunek (develop-and-hold), co nie powinno być zabronione.

REIT-y miałyby zaktywizować polski kapitał, trudno jednak oczekiwać, by ich siłę stanowili bezpośrednio inwestorzy indywidualni. Jak wygląda typowa struktura akcjonariatu w europejskich REIT-ach?

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest bardzo atrakcyjny dla inwestorów z całej Europy. Od 30 lat rozwija się dynamicznie, ale niestety przy zbyt małym udziale polskich inwestorów. REIT-y mogą to zmienić, ponieważ – poprzez zakup ich akcji – umożliwiają wszystkim lokowanie pieniędzy w nieruchomościach.