Możliwe kolejne rekordy w tym roku

– Popyt jest wystarczająco duży, żeby napędzić rynek do kolejnych rekordów – ocenia Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation. Firma na podstawie bazy danych Evaluer przeanalizowała sytuację na rynku mieszkań w 20 największych miastach i w aglomeracji śląskiej.

Z raportu, który publikujemy pierwsi, wynika, że w 2020 r. drożały i nowe, i używane lokale. Najdrożej jest w Sopocie, gdzie mediana cen transakcyjnych mkw. mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 16,7 tys. zł, 11 proc. więcej, licząc rok do roku. O 7 proc., do 10,3 tys. zł za mkw., poszły w górę ceny na sopockim rynku wtórnym.

Nakręcanie popytu

Wiceliderem pozostaje Warszawa. Mediana cen na rynku pierwotnym to 10,8 tys. zł za mkw. (+7 proc. r./r.), a na rynku wtórnym – 9,8 tys. zł (+8 proc.). Trzecie miejsce zajął Kraków z medianą cen 9,8 tys. zł za mkw. nowych mieszkań (+13 proc.). Na rynku wtórnym jest to 8 tys. zł (+8 proc.).

Medianę cen mkw. powyżej 9 tys. zł odnotowano też na rynku pierwotnym w Gdańsku – 9,7 tys. zł (+10 proc.). Na rynku wtórnym to 7,9 tys. zł (+7 proc.). W Gdyni mediana cen mkw. nowych mieszkań to 9,6 tys. zł (+6 proc.), a używanych – 7,4 tys. zł (+8 proc.).

Najniższe mediany cen Emmerson Evaluation odnotowuje w woj. lubuskim. W Zielonej Górze to 5,1 tys. zł na rynku pierwotnym (+5 proc.) i 4,3 tys. zł na wtórnym (+6 proc.). W Gorzowie Wielkopolskim jest to odpowiednio 4,7 tys. (+4 proc.) i 3,9 tys. zł (+8 proc.). 2020 r. był więc kolejnym rokiem, w którym mieszkania wyraźnie drożały. Jak wskazują autorzy raportu, pierwsze dwa miesiące przed pandemią to testowanie popytu przez deweloperów. Sprawdzali go, podnosząc ceny. – Na przełomie I i II kw. ub.r., kiedy wprowadzono twardy lockdown, rynek mieszkań wyhamował – przypominają eksperci. Zawierano głównie wcześniej umówione transakcje. Wiele firm odkładało rozpoczęcie inwestycji.

– Z drugiej strony rosnące obawy co do przyszłości gospodarki, utrata wartości pieniądza na skutek inflacji i rekordowo niski poziom stóp procentowych sprawiły, że część społeczeństwa zaczęła szukać alternatywnych form inwestowania – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. – Pojawiła się znacząca grupa chętnych na zakup mieszkań, która wcześniej była jedynie obserwatorem rynku – dodaje.

Druga połowa roku przyniosła ożywienie. Popyt nakręcali nabywcy chcący chronić kapitał, co przekładało się na wzrost cen. – Widząc rosnący popyt, deweloperzy zaczęli coraz śmielej wprowadzać nowe inwestycje na rynek – zauważa Dariusz Książak. – Jednak mimo poprawy sytuacji i wzrostu sprzedaży mieszkań w całym 2020 r. nie udało się osiągnąć poziomów z roku poprzedzającego pandemię. Przyczyną był przestój w II kw. i mniejsza oferta.

Z szacunków Emmerson Evaluation wynika, że sprzedaż na największych rynkach w 2020 r. była mniejsza o 27,5 proc. w porównaniu z 2019 r.

Tanie kredyty i PRS

Autorzy raportu zaznaczają, że sytuacja gospodarcza Polski na tle innych krajów UE jest względnie dobra.

– Mimo przewidywanego w wyniku pandemii spadku PKB wzrost bezrobocia jest relatywnie niewielki, w 2020 r. wyniósł tylko 1 proc. – mówi prezes Emmerson Evaluation. – To bardzo ważny wskaźnik dla rynku mieszkaniowego. Niskie bezrobocie i brak obaw o utratę pracy zawsze były na czele listy czynników napędzających jego wzrost. Innym bardzo istotnym czynnikiem ekonomicznym są najniższe w historii stopy procentowe, co skutkuje wyjątkowo tanim kredytem, także dla nabywców mieszkań. Jednocześnie nieopłacalne stało się trzymanie oszczędności w banku.

Klienci uciekają z gotówką m.in. na rynek nieruchomości. Eksperci spodziewają się też wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztów wynagrodzeń pracowników, których nadal brakuje.

– Pamiętajmy, że lockdown na przełomie I i II kw. ub.r. znacznie zahamował wydawanie pozwoleń na budowę oraz wprowadzanie nowych inwestycji na rynek – przypomina Dariusz Książak. – Skutkowało to mniejszą podażą praktycznie w każdym dużym mieście i wspomagało zwyżki cen mieszkań. Teraz liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i wprowadzanych inwestycji wzrosła. Może to w części zrównoważyć popyt i złagodzić potencjalne zwyżki cen mieszkań. W zasadzie to jedyny czynnik przeciwdziałający potencjalnym zwyżkom. Wszystkie inne wskaźniki przemawiają za ich kontynuacją w najbliższym roku.

Emmerson Evaluation prognozuje, że ceny mieszkań mogą pójść w górę o 3–8 proc.

– Spodziewamy się, że rok 2021 będzie czasem przetasowań w strukturze nabywców mieszkań – mówi Robert Korczyński. – Oczekujemy ograniczenia popytu spekulacyjnego nastawionego na dynamiczne zwyżki cen i szybką sprzedaż.

Znacznie mniej ma być zakupów lokali na wynajem krótkoterminowy, który mocno ucierpiał. – Oczekujemy, że wzrośnie udział zakupów mieszkań na własne potrzeby i w celu ochrony kapitału. Kupujący nieruchomości dla siebie, zachęceni niskimi kosztami kredytu i możliwością pracy zdalnej, będą poszukiwać większych mieszkań – przewiduje ekspert.

Można się też spodziewać wzrostu inwestycji PRS (najem instytucjonalny). Naszym rynkiem interesują się zagraniczne fundusze. – Udział tych inwestycji, ze względu na niską bazę, nie zagrozi w najbliższych latach rynkowi najmu, który jest zdominowany przez indywidualnych inwestorów – zaznacza Robert Korczyński. – Przyczyni się jednak do wzmocnienia popytu. To kolejny czynnik napędzający koniunkturę.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, ocenia, że rynek jest dziś „w dziwnym momencie".