Nie daj się naciągnąć przy remoncie

[b]Rz: Czy muszę zawierać z wykonawcą prac remontowo-budowlanych pisemną umowę, czy ustne ustalenia są tak samo ważne i tak samo skutecznie można je egzekwować?[/b]

[b]Tomasz Kurek, radca prawny:[/b] Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, jednak brak tej formy nie powoduje jej nieważności.

Warto wiedzieć, że umowa o wykonanie prac remontowo-budowlanych w sprawach o mniejszym zakresie nie musi być oparta na projekcie, co jest warunkiem uznania za umowę o roboty budowlane w rozumieniu kodeksu cywilnego. Wobec tego forma pisemna nie jest niezbędna dla ważności umowy o prace remontowo-budowlane.

Ale z punktu widzenia możliwości dochodzenia roszczeń udowodnienie przed sądem szczegółów umowy zawartej ustnie będzie jednak bardzo trudne. Dlatego wskazane jest zawarcie takiej umowy w formie pisemnej.

[b]Jak bardzo zlecający prace może ingerować w kompetencje wykonawcy, który np. mówi, że czegoś nie da się zrobić tak, jak zaplanował to inwestor?[/b]

Uzgodnienia dotyczące zakresu i sposobu wykonania prac powinny nastąpić przed ich rozpoczęciem. Wykonawca nie ma kompetencji wynikających z prawa, lecz z umowy. Ma raczej obowiązki wynikające z norm technicznych, z wiedzy technicznej i sztuki wykonywania prac. Należy takie obowiązki jasno wskazać w umowie i zadbać o sprawdzanie, czy są prawidłowo wykonywane, albo przez osobisty nadzór, albo przez zatrudnionego fachowca.

Jeżeli prace nie są wykonywane na podstawie projektu budowlanego, warto uzgodnić, że sposób wykonywania prac będzie uzgadniany przez wykonawcę z zamawiającym lub osobą przez niego wskazaną, której zalecenia mają charakter wiążący.

[b]Co można uznać za powód do odstąpienia od umowy? Kiedy np. opóźnienia w realizacji prac są już poważne?[/b]

Takie uzgodnienia też powinny być dokonane w umowie. Gdyby ich nie było, należy pamiętać, że umowa o prace remontowo-budowlane lub modernizacyjne jest tak zwaną umową rezultatu, a zatem umową o dzieło. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli wykonawca opóźnia się z wykonaniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, zamawiający ma prawo odstąpić od umowy nawet bez wyznaczania dodatkowego terminu. Z praktycznego punktu widzenia warto byłoby wcześniej przypomnieć wykonawcy o tym uprawnieniu, co powinno podziałać dyscyplinująco.

[b]A co w tym przypadku z wynagrodzeniem dla wykonawcy? Jaką część trzeba zapłacić?[/b]

W wypadku odstąpienia od umowy o dzieło z powodu zwłoki wykonawcy należy ocenić, jaką część prac wykonawca wykonał, czy jakość wykonania jest odpowiednia i czy tak wykonana część prac może być wykorzystana przez inwestora, jeżeli prace będą kontynuowane przez innego wykonawcę. W takim wypadku należy także ocenić, czy takie prace zostały wykonane zgodnie z terminami uzgodnionymi w umowie. Jeżeli te warunki są spełnione, wówczas inwestor może zapłacić umówione wynagrodzenie za ten etap prac, ewentualnie potrącając część wynagrodzenia z tytułu kary umownej za niewykonanie całości prac w terminie. Może również zachować część wynagrodzenia na poczet odszkodowania, o ile szkoda przewyższa zastrzeżoną karę umowną. Inwestor może powstrzymać się z zapłatą jakiejkolwiek części wynagrodzenia, jeżeli wykonane prace nie mają dla niego rzeczywistej wartości, na przykład dlatego, że są wadliwe albo jeżeli zatrudnienie innego wykonawcy spowoduje konieczność zapłaty wyższej ceny, w wyniku czego inwestor poniesie szkodę. W wypadkach wątpliwych można negocjować z wykonawcą, uzyskać ekspertyzę rzeczoznawcy który rozstrzygnie wątpliwości, a w razie braku możliwości porozumienia, sugerowałbym zasięgnięcie opinii doświadczonego prawnika w celu oceny szans powodzenia, gdyby wykonawca zdecydował się na dochodzenie zapłaty wynagrodzenia na drodze sądowej.

[b]Jak ustalać i zapisywać kary umowne?[/b]

Kary umowne stanowią odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań umownych. Istota kary umownej polega na obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej w wypadku określonym w umowie – na przykład niewykonania prac w ustalonym terminie.

W takiej sytuacji zazwyczaj ustala się karę w określonej kwocie pieniężnej albo w umówionym procencie wynagrodzenia – np. 1 proc. za każdy dzień zwłoki.

Kary umowne należy uzgodnić zwłaszcza za niedotrzymanie terminów wykonania poszczególnych etapów prac, ale także za nieusunięcie w uzgodnionych terminach wad stwierdzonych przy odbiorze.

Warto także dodać w umowie, że w wypadku gdy kara umowna nie pokryje szkody poniesionej przez zamawiającego, będzie on uprawniony do tzw. odszkodowania uzupełniającego.

[b]Jak się rozliczać z wykonawcą?[/b]

Umowne uzgodnienia dotyczące rozliczeń z wykonawcą powinny obejmować sposób ustalenia wynagrodzenia oraz terminy zapłaty. Wynagrodzenie może być ustalone jako wynagrodzenie kosztorysowe albo ryczałtowe.

Wynagrodzenie kosztorysowe określa się na podstawie planowanych prac i przewidywanych kosztów. Takie wynagrodzenie może być podwyższone na skutek zmiany zakresu prac lub zmiany kosztów wykonania prac.

Wynagrodzenie ryczałtowe określa się jako sumę pieniędzy za wykonanie umówionego dzieła.

Według [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], jeżeli strony uzgodniły wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Strony mogą oczywiście umówić się inaczej, np. przewidzieć w umowie możliwość modyfikacji takiego wynagrodzenia w określonych sytuacjach. Jednak generalnie wynagrodzenie ryczałtowe jest dużo bezpieczniejsze dla zamawiającego niż wynagrodzenie kosztorysowe.

[b]Jak umawiać się na wypłatę wynagrodzenia?[/b]

Terminy zapłaty wynagrodzenia mogą być ustalone jednorazowo po zakończeniu całości prac albo częściami po wykonaniu poszczególnych etapów. W wypadku rozliczeń częściowych zamawiający powinien zatrzymać umówioną część wynagrodzenia za dany etap (np. 10 proc.) do czasu zakończenia całości prac.

Zapłata wynagrodzenia powinna być uzależniona od odbioru prac danego etapu lub całości przez zamawiającego bez zastrzeżeń.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]

[srodtytul]Co zapisać w umowie z wykonawcą[/srodtytul]

[b] Jakie zapisy w umowie o prace remontowe są najbardziej istotne z punktu widzenia zlecającego modernizację swojego domu lub mieszkania? [/b]

[b]> Istotne postanowienia umowy to: określenie jej stron, zakresu wzajemnych zobowiązań, świadczeń należnych z tytułu wykonania tych zobowiązań oraz terminów wykonania zobowiązań i świadczeń.[/b]

W przypadku umowy o prace modernizacyjne domu lub mieszkania konieczne jest:

>> precyzyjne określenie stron umowy,

>> spisanie zakresu prac, na przykład: zerwanie płytek terakoty o pow. 10 mkw. i glazury o pow. 28 mkw. w łazience, wyrównanie podłoża, wymiana wanny narożnej na nową, wymiana umywalki, ułożenie nowych płytek terakoty i glazury na powierzchni takiej samej; usunięcie starych farb oraz malowanie ścian i sufitów w dwóch pokojach – powierzchnia ścian 120 mkw., powierzchnia sufitów 40 mkw.,

>> określenie terminów wykonania poszczególnych części oraz całości prac,