Apartament trochę odchudzony

Niewiarygodnie mały, w pełni wyposażony lokal wynajmuje na doby Yourplace.pl. W 2,5-metrowym mieszkanku w krakowskiej kamienicy przy ul. Garncarskiej jest minianeks kuchenny, prysznic, ubikacja i łóżko na antresoli. Stawki za noc to 80–90 zł.

– Ten mikroapartament wynajmujemy już od kilku lat. Cieszy się sporym zainteresowaniem wśród singli chcących doświadczyć czegoś niezwykłego – opowiada Paweł Sitarz z Yourplace.pl. – Jeden z miłośników minimalizmu w naszym apartamencie XXS zatrzymał się na dwa tygodnie. Ważne, w jakim celu ktoś przyjeżdża do Krakowa, co robi w ciągu dnia. Jeśli potrzebuje tylko noclegu, miejsca na zjedzenie śniadania, prysznic, taki mikroapartament może w zupełności wystarczyć.

Bardzo drogie metry

Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, komentuje, że rynek mikromieszkań rozwija się na całym świecie. – Chińczycy w obliczu kryzysu mieszkaniowego w mieście Wuhan postanowili stworzyć kilkadziesiąt kapsułowych mieszkań o powierzchni 4,6 mkw., każde przeznaczone dla dwóch osób – opowiada. – Podobny trend, choć nie na taką skalę, można zaobserwować w USA i Europie Zachodniej. Gęstniejące centra miast i rosnąca liczba singli napędzają popyt na miniaturowe mieszkania w dogodnych lokalizacjach. Możemy się spodziewać, że moda na takie lokale w Polsce dopiero przed nami.

Na razie jednak krakowski apartament XXS nie ma konkurencji. Jak podkreśla Marcin Kijowski, ekspert agencji Nowodworski Estates, standardowe mikromieszkania mają zwykle 17–18 mkw. Na takiej powierzchni mieści się pokój z aneksem kuchennym, łazienka. – Oczywiście, wszystko w skali mikro, łazienka więc z prysznicem, a nie wanną, kuchnia mocno okrojona, brak przedpokoju i wejście wprost do „salonu", który jest jednocześnie sypialnią – opowiada. – Za takie mieszkanie w Warszawie zapłacimy średnio prawie 230,7 tys. zł (średnio ponad 13,1 tys. zł za mkw.), w Krakowie – 208,75 tys. zł zł (ponad 11,38 tys. zł za mkw.), we Wrocławiu – 193,6 tys. zł (10,78 tys. zł za mkw.) – podaje.

Czasem można trafić na jeszcze mniejsze mieszkania. Ceny spadają niekiedy poniżej 100 tys. zł. – I tak w stolicy Dolnego Śląska najmniejsze dostępne w sprzedaży mieszkanie ma 11,73 mkw. Jednopokojowy lokal z aneksem kuchennym i mikrołazienką zlokalizowany jest na ul. Pasteura w Śródmieściu, w dziewięciopiętrowym apartamentowcu z 2014 r. Mieszkanie jest wykończone i wyposażone, m.in. w klimatyzację – mówi Marcin Kijowski. – Cena to 145 tys. zł + VAT 23 proc. W Krakowie można kupić 7,5-metrowy lokal w wyremontowanym budynku z 1965 r., w peryferyjnej dzielnicy Swoszowice, ale z dobrym dojazdem do centrum. Wyposażone mieszkanie kosztuje 99 tys. zł .

W Warszawie, jak podaje Nowodworski Estates, najmniejsze mieszkanie można kupić na Pradze Południe. – Wykończony lokal liczy 11 mkw. i kosztuje 215 tys. zł – podaje Kijowski. – Dodatkowy haczyk? Trzeba kupić minimum dwie takie „jednostki najmu", jak nazywa je sprzedający.

Najmniejsze mieszkania sprzedawane w Trójmieście mają 14–20 mkw. Jak mówi Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości, mikrolokale są oferowane najczęściej na Przymorzu i Śródmieściu w Gdańsku. – Cena metra jest oczywiście bardzo wysoka. Dla przykładu, 14-metrowy lokal w budynku z ok. 1950 r. na ul. Piwnej jest wystawiony za 23,5 tys. zł za metr – mówi Łukasz Wydrowski. – 17-metrowe mieszkanie w falowcu z lat 70. na Przymorzu jest oferowane za 12,3 tys. zł za mkw., podczas gdy średnia cena ofertowa lokali w budynkach tego typu to ok. 7,5 tys. zł za mkw.

Kilkanaście małych mieszkań (od 18 do 25 mkw.) w łódzkiej przedwojennej kamienicy na Górnej przy ul. Płockiej sprzedała agencja Freedom Nieruchomości Łódź Centrum. Lokale wymagały generalnego remontu.

Jak podaje Przemysław Mularczyk, dyrektor tamtejszego biura Freedom Nieruchomości, ceny zaczynały się od 40 tys. zł za mieszkanie o powierzchni 18 mkw. – Lokale kupowali inwestorzy. Robili remont i odsprzedawali je lub wypuszczali na rynek bez remontu. Część inwestorów przygotowała mieszkania do wynajęcia. Stopa zwrotu wynosi ponad 10 proc. – szacuje.

Minimieszkania znajdziemy też w Metrohouse. Jak jednak mówi Marcin Jańczuk, dyrektor z tej agencji, jest ich niewiele. – Jeżeli przyjmiemy, że mikromieszkanie ma nie więcej niż 25 mkw., to takie oferty stanowią tylko 1 proc. – szacuje. – Nie zauważam w ostatnich latach wzrostu ich liczby. Wyjątkiem są tzw. aparthotele, które rządzą się nieco innymi prawami i są postrzegane jako produkt inwestycyjny.

Bardzo ciekawym źródłem wiedzy o sprzedanych już mikromieszkaniach jest Cenatorium, największa baza o transakcjach na rynku nieruchomości. W Warszawie najmniejsze zarejestrowane przez Cenatorium mieszkanie znajduje się przy ul. Barkocińskiej na Targówku. – Ma niespełna 13 mkw. Kosztowało 85 tys. zł – podaje Barbara Bugaj. – Najdroższe minimieszkanie w stolicy – 13-metrowy lokal w odrestaurowanej, luksusowej kamienicy przy Waliców sprzedano prawie za 172 tys. zł. Trójmiasto może się pochwalić się większymi lokalami. Najmniejsze mieszkanie ma nieco ponad 15 mkw. i znajduje się w Gdańsku przy ul. św. Ducha. Kosztowało 186 tys. zł. Najdroższe z małych mieszkań w Trójmieście znajduje się w Gdańsku przy samej Bazylice Mariackiej. Nowy właściciel, za mieszkanie o powierzchni nieco ponad 17 mkw. zapłacił aż 330 tys. zł.

Najmniejsze mieszkanie w Krakowie, przy ulicy Szenwalda, również ma nieco ponad 15 mkw. Poszło za ponad 120 tys. zł. – Z kolei prawie 19-metrowy lokal przy al. Słowackiego, w wyremontowanej kamienicy z mikroapartamentami kosztował 246 tys. zł – opowiada Barbara Bugaj. – Najmniej małych mieszkań jest we Wrocławiu. Najmniejsze znajduje się przy ul. Dąbrowskiego. Za 14,5 mkw. z antresolą nowy właściciel zapłacił 140 tys. zł. Z kolei najdroższy wrocławski minilokal to prawie 20-metrowe mieszkanie przy ul. Dembowskiego. Kosztowało 172 tys. zł.

Dobra inwestycja

Łukasz Wydrowski podkreśla, że mieszkania w wersji mini to wciąż śladowe ilości na rynku. – W ostatnich trzech miesiącach na gdańskim rynku wtórnym pojawiło się ich 30–40, podczas gdy ogółem wystawiono ok. 2,5 tys. nowych ofert lokali – podaje. – To lokale skrojone głównie na potrzeby inwestorów. Znajdują się w miejscach atrakcyjnych pod kątem wynajmu krótkoterminowego, a więc w ścisłym centrum oraz blisko morza. Niejednokrotnie towarzyszy im konto na Booking lub Airbnb z pozytywnymi ocenami i historią. Ułatwia to zarządzanie nieruchomością, ma wpływ na wiarygodność oferty w oczach najemców i zyski. Łatwo też znaleźć najemcę poza sezonem. Trójmiasto to bogaty ośrodek biurowy i akademicki – wyjaśnia.

Mikromieszkania, jak zauważa Wydrowski, rzadko są wybierane jako lokale do życia. – Cena metra jest relatywnie wysoka w porównaniu z większymi i bardziej komfortowymi nieruchomościami – tłumaczy. – Jeśli jednak wzrost cen nie zahamuje, również klienci indywidualni zaczną się takimi lokalami interesować – twierdzi.

Mikromieszkania projektuje i sprzedaje (jako flippy) Rent Sent Housing. Jak opowiada Radosław Wąsak z tej firmy, 11,2-metrowy lokal przy al. Waszyngtona w Warszawie sprzedał się za 175 tys. zł, a 14,5-metrowy w al. Solidarności za 230 tys. zł. – Po zmianie przepisów od 1 stycznia 2018 roku mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Aneks kuchenny może być połączony z pokojem – przypomina Radosław Wąsak. – Wymogi dotyczą nowo budowanych obiektów. Rozmawiając o kilkunastumetrowym mieszkaniu, mówimy o starszych lokalach w blokach czy w kamienicach z czasów, kiedy budowało się bardzo niewielkie lokale, często z sanitariatami na korytarzach lub które powstawały w wyniku podziału większych mieszkań. Budowane dziś przez deweloperów mieszkania o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. mają status lokali użytkowych, co nie przeszkadza firmom sprzedawać ich pod szumną nazwą „mikroapartamentów". Nie są to jednak klasyczne mieszkania – zastrzega.

Nabywcami mikromieszkań, jak mówi Wąsak, są czasem poszukujący swojego pierwszego lokalu. – Powody są różne. Brak większych pieniędzy, niechęć do zaciągania wieloletniego kredytu hipotecznego – opowiada. – Wartość takich lokali będzie się utrzymywać w długim terminie z uwagi na ograniczoną ofertę i rosnący popyt wsparte zjawiskiem postępującej urbanizacji.

– Małe mieszkania cieszą się coraz większą popularnością. Wiele ofert błyskawicznie znika z portali ogłoszeniowych. Widzą to też deweloperzy, którzy coraz śmielej zaczynają inwestować w budynki z mikroapartamentami – komentuje Marcin Kijowski. – Taka inwestycja powstaje np. przy ul. Sołtysowickiej na wrocławskich Karłowicach. W budynku zaplanowano 250 mikroapartamentów od 14,5 mkw. W Krakowie jeden z inwestorów kupił kamienicę na Kazimierzu, wyremontował, a spore mieszkania podzielił na kilkanaście mikrolokali, od 12 do 19 mkw. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy, bardzo popularny pod Wawelem, rozeszły się jak ciepłe bułeczki. W czterech miastach, Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, oferowanych jest dziś w sumie ok. 500 takich mieszkań – używanych i nowych. Dla deweloperów tego typu lokale to wciąż margines oferty, ich liczba jest niewielka, ale rosnące zainteresowanie nabywców może tę sytuację zmienić.