Zebranie wspólnoty mieszkaniowej: można kwestionować decyzje przegłosowane przez wspólnotę

Zebrania roczne zwołuje się w dużych wspólnotach mieszkaniowych (powyżej siedmiu lokali), a ich organizacją zajmuje się zarząd.

Małe wspólnoty mogą zwołać zebranie, ale nie muszą. Zebrania powinny się odbyć w pierwszym kwartale danego roku. Zdarza się jednak, że zarząd zapomni o swoim obowiązku, wtedy zebranie może zwołać każdy właściciel, wszyscy lub kilku z nich.

Obowiązkowe punkty

Przepisy zawierają wykaz spraw, którymi właściciele powinni zająć się na zebraniu. Są to:

- uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

- ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały o udzieleniu mu absolutorium.

Właściciele mogą poszerzyć porządek zebrania o wiele innych ważnych dla nich spraw. W tym celu muszą powiadomić o tym odpowiednio wcześniej zarząd, który przygotuje w tej sprawie projekt uchwały, a następnie dołączy do zawiadomienia o zebraniu. Projekt uchwały może przygotować też sam właściciel.

Kiedy i jakie zawiadomienie

Każdy właściciel powinien zostać pisemnie powiadomiony o zebraniu z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem. Prawidłowe zawiadomienie powinno zawierać: dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad. Do zawiadomienia dołącza się projekty uchwał, które mają być głosowane na zebraniu. Dotyczą one przede wszystkim: rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, sprawozdania zarządu, udzielenia absolutorium.

Do zawiadomienia dołącza się także projekty innych uchwał, które przygotowali właściciele lub zarząd, a które mają być przedmiotem obrad.

Uwaga!

Jeżeli właściciel nie został w prawidłowy sposób poinformowany o zebraniu, ma prawo kwestionować ważność podjętych w jego trakcie uchwał.

Przebieg obrad

Przepisy nic nie mówią, jak mają wyglądać obrady. Organizacja zebrania jest jednak podobna do tej, jaka obowiązuje w wypadku innych zebrań. Roczne zebranie powinno mieć więc swojego przewodniczącego, protokolanta, można powołać komisję skrutacyjną (liczy głosy).

Nie oznacza to jednak, że jeżeli wspólnota postępuje inaczej, to działa nieprawidłowo. W jednej więc wspólnocie głosowanie może się odbywać poprzez podniesienie ręki przez właścicieli obecnych na sali, po czym w protokole umieszcza się notatkę z wyników głosowania. W innej z kolei składa się podpisy pod projektem uchwały. Trzeba jednak pamiętać, że każda uchwała może być zaskarżona do sądu, dlatego warto zadbać o jakość dokumentacji z przebiegu zebrań, by łatwo można było stwierdzić, czy dana uchwała została podjęta prawidłowo.

Zawsze też w trakcie zebrania członkowie zarządu powinni poinformować o swojej działalności w roku ubiegłym i przedstawić sprawozdanie. Jest także dyskusja, w której biorą udział właściciele. Członkowie zarządu powinni też odpowiadać na pytania właścicieli dotyczące projektów uchwał. Wspólnota ocenia także pracę zarządu i udziela mu absolutorium lub nie.

Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem do dalszego sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast nieudzielenie absolutorium nie jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. Żeby zarząd lub poszczególni jego członkowie zostali zawieszeni w czynnościach lub odwołani, właściciele lokali muszą podjąć stosowną uchwałę.

Właściciele uchwalają również roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Ile i za co trzeba płacić

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat. Opłaty te podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku obrachunkowego, a jest nim rok kalendarzowy. Zaliczki płaci się przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, jakie były przychody na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające.

W wypadku niedopłaty właściciel ma obowiązek dopłacić, a gdy jest nadwyżka – może ją odliczyć z wpłat przyszłych okresów lub zażądać zwrotu od wspólnoty. Zaliczkę płaci się odpowiednio do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona większa. Sami właściciele decydują, w jakiej wysokości mają płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę.

Jak zaskarżyć uchwałę

1. Ważność uchwały można podważyć tylko w sądzie. Każdy właściciel ma prawo kwestionować ją z następujących powodów (art. 25 ustawy o własności lokali):

- uchwała jest niezgodna z prawem. Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych.

Przykład:

kilku właścicieli nie zostało zawiadomionych o terminie rocznego zebrania lub o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów,

- doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością Najczęściej dochodzi do tego, gdy wspólnota nie chce podjąć uchwały niezbędnej do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym albo wstrzymuje się od ponoszenia kosztów.

Przykład: Niezbędny jest pilny remont instalacji gazowej

- uchwała jest sprzeczna z umową właścicieli, określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną

- w inny sposób narusza interesy właściciela

Przykład:

wspólnota podjęła uchwałę, że właściciel lokalu użytkowego będzie płacił wyższe zaliczki za sprzątanie, chociaż wejście do tego lokalu jest bezpośrednio z ulicy.

2. Pozew może złożyć jeden lub kilku właścicieli. Prawo do zaskarżania uchwał na podstawie art. 25 u.w.l. przysługuje jedynie właścicielom lokali, a nie zarządowi.

3. Pozew w dwóch egzemplarzach składa się do sądu okręgowego. (właściwego ze względu na położenie nieruchomości) przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.

4. Wnieść go należy w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

5. Przed sądem wspólnotę reprezentuje zarząd.