Mieszkańcy osiedla nierzadko są niezadowoleni z funkcjonowania zarządu swojej wspólnoty. Jedni narzekają na brak remontów czy bieżących napraw, inni na brudne klatki schodowe, a jeszcze inni na zbyt wysokie koszty eksploatacji budynku. W takiej sytuacji warto zastanowić się nad zmianą zarządu.

– Można tego dokonać na trzy sposoby: podczas zebrania właścicieli lokali należących do wspólnoty, w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz w tzw. trybie mieszanym, kiedy uchwała zostaje podjęta z udziałem głosów zebranych zarówno na zebraniu, jak i indywidualnie – opowiada Mariusz Łubiński, prezes Admusa.

Ze względów formalnych najlepsze jest zebranie, na którym można mieszkańcom wyjaśnić przyczyny podjęcia decyzji o zmianie zarządu.

– W tym celu należy złożyć oficjalny wniosek o zwołanie walnego zebrania właścicieli lokali, podczas którego zostanie podjęta uchwała o odwołaniu obecnego zarządu i wyborze nowego. Zebranie powinien zwołać zarząd. Warto pamiętać, że właśnie ten organ ma prawo do zbierania głosów. O zebraniu trzeba powiadomić wszystkich członków wspólnoty. Kluczową kwestią jest przygotowanie prawidłowego dokumentu uchwały, uwzględniającego sposób sprawowania zarządu w danej wspólnocie, określony przepisami ustawy o własności lokali – mówi Mariusz Łubiński.

Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w Atrium 21, sugeruje zmianę zarządu wspólnoty na obowiązkowym rocznym zebraniu, zwoływanym do końca I kwartału każdego roku.

– Wówczas składamy wniosek o odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie nowego, podpisany przez co najmniej 10 proc. właścicieli lokali. Można również zaproponować przegłosowanie takiej propozycji na zebraniu, jednak wówczas trzeba się liczyć z odrzuceniem wniosku – tłumaczy Rafał Waligóra.

Jeśli zebranie ma się odbyć w innym terminie, wówczas również składamy wniosek o jego zwołanie, podpisany przez min. 10 proc. właścicieli mieszkań. W takiej sytuacji zarząd nie może odmówić zorganizowania zebrania.

– A jeśli zarząd mimo wszystko nie zwoła zebrania lub będzie odwlekać je w czasie, można samemu je zwołać lub rozpocząć zbieranie głosów pod uchwałą odwołującą obecny zarząd. Należy się jednak liczyć z tym, że tak podjęta uchwała może być zaskarżona, choć sądy uznają takie działanie za prawidłowe – zapewnia Rafał Waligóra.

Jeśli właściciel nie ma możliwości osobistego oddania głosu lub podpisania się pod wnioskami, może udzielić pełnomocnictwa, bez notarialnego potwierdzenia.

– Kolejnym krokiem jest przekazanie informacji o odwołaniu zarządu i wyborze nowego do banku oraz zmiana osób mających dostęp do konta wspólnoty. Następnie należy poinformować wszystkich usługodawców o zmianie zarządu – wyjaśnia Mariusz Łubiński.

Rafał Waligóra zwraca uwagę, że dość częstym problemem jest głosowanie na pojedynczych kandydatów do zarządu. Takie podejście może spowodować niepotrzebne zamieszanie i prowadzić do problemów z późniejszą weryfikacją reprezentacji wspólnoty przez banki, sądy lub urzędy.