Rz: Związek Banków Polskich podawał na koniec 2014 r., że zarówno w przypadku osób z zobowiązaniami hipotecznymi w złotych, jak i we frankach, ok. 3 proc. klientów miało kłopoty z ich spłatą. To dużo czy mało?

Krzysztof Oppenheim: Wbrew pozorom – sporo. Szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę stosowane przez banki marże, które zazwyczaj przy kredycie mieszkaniowym nie przekraczają 2 proc. Wniosek: na portfelach kredytów hipotecznych banki poniosą stratę.

Nie są to jednak pełne dane o stanie „hipotek". W raportach Komisji Nadzoru Finansowego znajdują się dane o tzw. umowach aktywnych, a przecież znacząca liczba kredytów hipotecznych została wypowiedziana w ubiegłych latach. Są to już sprawy dla danego banku zamknięte, w których też często kredytodawca poniósł stratę. Tak zwana bieżąca szkodowość moim zdaniem wynosi więc powyżej 3 proc. I stale rośnie. Źle to wróży przyszłości sektora bankowego, szczególnie że na kredytach i pożyczkach z innych segmentów niż hipoteczne – czyli na konsumpcyjnych i finansowaniu przedsiębiorstw – banki odnotowują znacznie większe straty.

Poza tym procentowe ujęcie strat banków na kredytach hipotecznych nie może zakłócać spojrzenia na ten problem z drugiej strony: każda wypowiedziana umowa wiąże się najczęściej z ludzką tragedią. Ubolewam, że ten temat jest najczęściej pomijany przez instytucje nadzorujące banki. W raportach pozostają suche statystyki.

Kto najczęściej ma problemy ze spłacaniem rat kredytów hipotecznych? W jakich sytuacjach pojawiają się kłopoty finansowe kredytobiorców?

Dziś, gdy jeszcze mamy do czynienia z recesją, bardzo łatwo jest utracić płynność finansową. Ile jest takich miejsc pracy, w których istnieje gwarancja zatrudnienia? Poza górnictwem i etatami w związkach zawodowych – niewiele.

Często też, przy napiętym do bólu budżecie domowym, wystarczy lekka obniżka dochodów i już nie wystarcza do pierwszego. Jeśli więc co miesiąc brakuje nam w kasie np. 300 zł, to po paru miesiącach mamy już pokaźne manko. Wtedy zwykle sięgamy po dodatkowy kredyt, aby spłacić zaległości, jednak spłata przez zwiększanie zadłużenia to rozwiązanie na chwilę. Za parę miesięcy problem wróci, tylko z większą siłą. To są początki wpadania w pętlę kredytową, które dotyczyć mogą także kredytobiorców wciąż utrzymujących pracę.

Jaka powinna być pierwsza myśl kredytobiorcy, który zostaje bez źródła dochodu albo któremu zmniejsza się pensja, więc wie, że następnej raty nie da rady uiścić w całości, a z kolejną w ogóle będzie miał problem...

Gdyby nasze banki stosowały zalecenia zawarte w kodeksie etyki bankowej, kredytobiorca mógłby spać spokojnie. Ale tak nie jest.

Standardowym działaniem klienta w takiej sytuacji powinno być zgłoszenie problemu do banku wraz z prośbą o restrukturyzację. Problem w tym, że nasze banki tej lekcji nie odrobiły: większość kredytodawców kompletnie sobie nie radzi z fachowym przeprowadzaniem restrukturyzacji. Także w prostych sytuacjach, np. kiedy utrata płynności finansowej przez klienta ma charakter chwilowy.

A swoją drogą, warto pamiętać, że kredytobiorca podanie o restrukturyzację musi złożyć w formie pisemnej. Dokument ten stanowi materiał dowodowy do ewentualnej sprawy sądowej, gdyby np. bank negatywnie odpowiedział na jego wniosek, a było to działanie niezgodne z wiedzą i sztuką bankową.

Po jakim czasie banki zwykle reagują na opóźnienie w spłacie raty? Co wtedy robią?

Jeśli rata nie wpłynęła o czasie lub gdy klient wpłacił ją w niepełnej wysokości, zwykle już następnego dnia dostaje esemesa z banku z informacją o powstałej zaległości lub też dzwoni ktoś z banku.

Nie spodziewajmy się po takiej rozmowie telefonicznej zbyt wiele. Zazwyczaj pada pytanie: kiedy będzie wpłata? Nasza historia na pewno pracownika banku nie zainteresuje, więc na dłuższe rozmowy szkoda czasu.

Co trzeba zrobić?

Na pewno nie można obiecywać dokonania wpłaty w konkretnym terminie, a potem się z tej deklaracji nie wywiązać. Bankowcy uznają to za dowód braku wiarygodności ze strony kredytobiorcy i będą zmierzać do wypowiedzenia umowy. Dlatego też – raz jeszcze podkreślam – komunikujmy się z bankiem wyłącznie w formie pisemnej.

W podaniu należy wyjaśnić kredytodawcy, z czego wynika brak bieżącej wpłaty. Jeszcze lepiej, jeśli o powstaniu problemu ze spłatą hipoteki powiadomimy bank przed powstaniem zaległości. Oczywiście również w formie pisemnej.

Z jakim bankiem najłatwiej renegocjować warunki spłaty kredytu hipotecznego? Czy z zasady banki są chętne do restrukturyzacji zadłużenia?

Z przykrością stwierdzam, że w ostatnim okresie z żadnym z banków. Wyjątkowo chlubnym wyjątkiem jest tu duński Nykredit. Gdyby tacy fachowcy, jak prezes tego banku, zarządzali dziś instytucjami finansowymi, to poziom szkodowości w hipotekach spadłby znacznie poniżej 1 proc.

Byłoby to z korzyścią nie tylko dla klienta, ale i dla kredytodawcy. Prowadzenie działań windykacyjnych z udziałem komornika to dla banku ogromne koszty i niepotrzebne straty. Bank dużo lepiej wyszedłby na zagrożonym kredycie, gdyby chciał się z kredytobiorcą dogadać. Na dodatek wtedy może odzyskać określoną kwotę kredytu znacznie szybciej niż poprzez licytację komorniczą.

A jeśli bank jest nieugięty, mówi, że nie będzie renegocjował umowy – bo przecież nie musi – to co wtedy może zrobić klient?

Zgodnie z kodeksem etyki bankowej bank powinien renegocjować umowę, gdy zgłasza się klient w kłopotach. W praktyce bankowcy robią to, co mają zapisane w procedurach ustalonych przez zarząd.

Myślenie i empatię na ogół w banku się wyłącza. To bardzo przykre stwierdzenie, ale tak się dzieje w większości przypadków.

Co może zrobić kredytobiorca, gdy nie może się porozumieć z bankiem?

Na pewno: pisać, pisać, pisać... Każde kolejne podanie pokazuje, że ma dobrą wolę spłaty zobowiązania. Ale także stanowi dowód przy ewentualnej sprawie wytoczonej bankowi. I to zawsze musimy mieć na uwadze, gdy bank robi sobie kpiny z tak poważnego problemu, jakim jest brak możliwości spłaty kredytu hipotecznego.

Co do innych działań, nie ma tu uniwersalnej recepty: każdą sprawę trzeba dokładnie rozpoznać. Czasem będzie to konieczność szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet ze stratą. Czasem wyjściem może być zgłoszenie wniosku o upadłość konsumencką. Kiedy jednak mamy dobry materiał dowodowy i czujemy się przez bank pokrzywdzeni, zawsze można dochodzić odszkodowania w procesie sądowym, także po wypowiedzianej umowie i sprzedaży mieszkania. Obecnie kilka takich spraw już prowadzę. Nie ukrywam, że liczę nie tylko na wygraną, ale także na efekt medialny, jaki przyniosą tego typu procesy. Liczę też na powstanie, właśnie tą drogą, stosownego orzecznictwa Sądu Najwyższego. Na to jednak potrzeba kilku lat.

Co ciekawe, udowodnienie bankowi działania w złej wierze, będącego w opozycji do wiedzy i sztuki bankowej, na ogół nie jest trudnym zadaniem. Wiedzę o restrukturyzacji znajdziemy w każdym podręczniku bankowości.

Co można zrobić, gdy bank  już wystawi BTE, czyli bankowy tytuł egzekucyjny? To koniec świata dla zadłużonego kredytobiorcy?

Po wystawieniu bankowego tytułu egzekucyjnego – jak to się mówi – żarty się skończyły. BTE to sąd kapturowy, czyli wydanie wyroku z możliwością wszczęcia egzekucji bez orzekania o winie. Dla mnie to nieprawdopodobne, że ten relikt komuny jest do tej pory w Polsce stosowany. To trochę jak sądzenie czarownic w średniowieczu.

Kredytobiorcy niebędącemu fachowcem w bankowości na ogół trudno będzie się bronić przed BTE. Dla mnie sprawa nigdy nie jest przegrana, sporo można zrobić nawet na kilka dni przed licytacją komorniczą.

Co może zrobić klient bez fachowej wiedzy?

Próbować sprzedać mieszkanie z wolnej ręki, oczywiście za zgodą banku. Jak do sprawy wejdzie komornik, za samą czynność dokonania stosownego wpisu do księgi wieczystej będzie się potem domagał 15 proc. odzyskanego długu. Także jeśli lokal zostanie sprzedany bez jego udziału.