Tak wynika z analiz Lion's Banku. - Najwięcej za ziemię trzeba płacić w województwach kujawsko-pomorskim i opolskim, a najmniej - na Podkarpaciu, gdzie już od pół roku notowana jest niewielka korekta cen ziemi - podaje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Podkreśla, że początek roku przyniósł kolejny spory wzrost cen ziemi rolnej w Polsce. - W pierwszym kwartale za hektar ziemi rolnej płacono w obrocie prywatnym przeciętnie 32 514 zł. To aż o 1 051 zł więcej niż kwartał wcześniej oraz o 4 709 zł więcej niż w analogicznym okresie rok temu - podaje analityk Lion's Banku.

Dodaje, że wzrost przeciętnego hektara o 4,7 tys. zł oznacza dynamikę na poziomie 16,9 proc.(rok do roku).

Bicie rekordów

- Wbrew pozorom nie jest to wcale najwyższy wynik w historii. Jeszcze w pierwszej połowie ubiegłego roku ceny ziemi rosły z roczną dynamiką przekraczającą 20 proc., a pod koniec boomu na rynku nieruchomości (2007 r.) analogiczne wskaźniki sugerowały roczne dynamiki nawet na ponad 30 proc. - zauważa Bartosz Turek. - W kolejnych latach, w których wyraźnie gorsze dane płynęły na przykład z rynku mieszkaniowego (2008-12) na rynku ziemi rolnej także widoczna było spowolnienie, bo wzrosty cen wynosiły ok.kilku procent rocznie, co jednak wciąż nie sposób nazwać korektą - podkreśla analityk.

Jednocześnie zastrzega, że trwające od lat wzrosty mogą nieść zagrożenie korektą, co trzeba brać pod uwagę lokując kapitał na tym rynku. - Spójrzmy na dane. Te udostępniane przez GUS (od końca 2004 roku) pokazują, że w ciągu dziesięciu lat cena przeciętnego hektara wzrosła z 6,2 tys. zł do 32,5 tys. zł (o 423 proc., czyli średnio 17,5 proc. w skali roku) - podaje analityk Lion's Banku. - Gdyby szukać więcej informacji w bazach danych Eurostatu, to okazałoby się, że skala wzrostu cen rodzimej ziemi rolnej jest większa. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość zaledwie 224 euro.

Analitycy Lion's Banku zauważają, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. - Na przykład ostatnie dwa kwartały przyniosły niewielką korektę na Podkarpaciu, a ziemia w tym województwie jest najtańszą w kraju - podaje Bartosz Turek. - Za 10 tys. metrów gruntu trzeba tam zapłacić przeciętnie 20,3 tys. zł. Dla porównania w województwie kujawsko-pomorskim i opolskim przeciętna wycena sięga już odpowiednio 47,9 i 46,9 tys. zł za ha.

Analityk podkreśla, że licząc od końca 2004 roku największy wzrost wartości posiadanego majątku odnotowali mieszkańcy województw lubuskiego i warmińsko-mazurskiego. - Tam wzrost wartości przeciętnego hektara można szacować odpowiednio na 676 i 616 proc. Na drugim biegunie są rolnicy z małopolskiego i śląskiego. Na terenach tych dwóch województw średni wzrost cen gruntów można szacować odpowiednio na 235 i 241 proc. w ciągu ponad dziesięciu lat - szacuje Turek.

Sposoby na zyski

- Trzeba pamiętać, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze - np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność - przypomina Bartosz Turek. - W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje, może ograniczać ryzyko samej inwestycji, jeśli nie uda się przekształcenie, ale nie jest głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku czy kilkunastokrotnie droższa niż rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej, a potem wyłączenia z produkcji rolnej, co może sporo kosztować.

Analityk podkreśla, że w ostatnim czasie motorem napędowym dla obserwowanej na rynku gruntów hossy jest zbliżające się otwarcie rynku dla nabywców z Unii, gdzie ziemia jest przeciętnie dwa-trzy razy droższa niż nad Wisłą. - Są też kraje, gdzie ceny są niższe - np. Francja czy Szwecja. Od maja 2016 roku obywatele UE będą mogli kupować ziemię nad Wisłą bez specjalnego – wymaganego dziś - zezwolenia - przypomina Bartosz Turek.

Dodaje, że zbliżanie się tego terminu powoduje z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcą sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro za niewiele ponad rok ma być drożej. - Z drugiej strony wiara, że maj 2016 roku będzie datą przełomową, powoduje jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie może być zaspokojony. Efekt to wyższe ceny - mówi Bartosz Turek. - W odpowiedzi na ten mechanizm Ministerstwo Rolnictwa pracuje nad uregulowaniem obrotu ziemią, aby zapobiec spekulacjom. Nie ma pewności czy uda się uregulować tę materię w obecnej kadencji parlamentu - dodaje.

Wyłączenie z produkcji

Analityk przypomina, że ostatnie lata przyniosły wzrost zyskowności produkcji rolnej. - Przyjrzyjmy się stosownym danym. Dla Polski Eurostat udostępnia je za okres 2004 – 2013. Na ich podstawie można szacować, że przeciętna produktywność rolnictwa wzrosła w tym czasie o prawie 70 proc. Daje to roczną dynamikę na poziomie 6,1 proc., a więc prawie trzy razy niższą niż obserwowany wzrost cen ziemi - mówi Bartosz Turek. - Za wzrostami cen stać mogą też dobrodziejstwa wspólnej polityki rolnej Unii opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego, niemal zerowe opodatkowanie w tym sektorze oraz preferencyjny systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS) - dodaje.

Indeks stworzony przez Lion's Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 478 proc. Dziesięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 25 tys. zł.

- Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych klas (od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 44,8 tys. zł, czyli o 387 proc. - wylicza Bartosz Turek. - Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłat tych może nie być.

Jak obliczono wartość indeksu? Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych kwartalnie. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi).

W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie.

Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większą wiarygodność wyników można uzyskać dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

Po co stworzono indeks cen ziemi rolnej? Dane o cenach ziemi publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku.