Kodeks urbanistyczno-budowlany ułatwi zarządzanie przestrzenią

Rz: Jakich zmian mogą oczekiwać samorządowcy w kodeksie urbanistyczno-budowlanym?

Adam Kowalewski: Kodeks ma ograniczyć narastający chaos i niekontrolowaną urbanizację, wzmocnić ochronę dobra publicznego, jakim jest przestrzeń, naprawić jej planowanie i przywrócić wartość. Po wzmocnieniu roli studium wróci ład przestrzenny. Stanie się ono dokumentem polityki przestrzennej gminy i będzie decydowało o jej rozwoju. Powiąże planowanie z realiami demograficznymi i ekonomicznymi. Oznacza to, że decydując o przeznaczeniu terenu i planując tereny rozwojowe, gmina uwzględni zmiany demograficzne i potrzeby ludności. Planowanie musi też mieć na uwadze finansowe możliwości gminy. Ważnym elementem studium będzie program rozwoju określający potrzeby gminy oraz obszar nowej urbanizacji. Poza nim inwestowanie ma być ograniczone. Nie postawi się, jak dziś, w środku pól domu.

A rola planów miejscowych?

Staną się podstawowym dokumentem regulującym zmiany zagospodarowania terenu. Obowiązywać ma zasada wykorzystywania rezerw terenowych na obszarach zurbanizowanych. Jeśli rezerw nie wystarczy do zasiedlenia przez nowych mieszkańców lub na inne funkcje, gmina wyznaczy tereny nowej urbanizacji, zgodnie z przyjętym programem rozwoju. Dziś w kilkutysięcznych gminach wiejskich planuje się budownictwo dla kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców! Często nowe tereny budowlane są wyznaczane pod wpływem nacisków zewnętrznych, a prawo nie daje wójtowi czy burmistrzowi możliwości odrzucenia tych żądań. Wójt ma przyjaciół, polityczne władze, wyborców, którzy w takiej polityce przestrzennej widzą swój interes. W uzasadnieniu do projektu kodeksu ministerstwo przedstawiło ocenę skutków takiego planowania. Rozpraszanie zabudowy kosztuje i jeśli nawet wystarczy gminie pieniędzy na wykup terenu pod drogi, które nigdy nie powstaną, to może się okazać, że brakuje środków na inne zadania. Trzeba zaznaczyć, że część gospodarstw rolnych wokół wielkich miast to gospodarstwa małe, wielkości 1–2 ha. Szansa, że pojawi się inwestor, ma dla ich właścicieli życiowe znaczenie. Ma to przełożenie na politykę. Kilka lat temu grupa posłów wystąpiła z inicjatywą, aby ograniczyć ochronę gleb klasy 1 i 2! Najcenniejsze gleby w Polsce mogły stać się terenami budowlanymi, bo posłowie widzieli w tym swój interes wyborczy. Kodeks tworzy szansę na likwidację tych patologii.

Co się stanie z osławionymi warunkami zabudowy, zwanymi wuzetkami?

O likwidacji „wuzetek" mówiło się od lat. Ich regulacje prawne są wadliwe, a praktyka inwestycyjna i orzecznictwo sytuację jeszcze pogorszyły. Miały stanowić doraźną pomoc dla władz gminy i pozwolić na uzupełnianie zabudowy, a stały się zasadniczym narzędziem planowania. Teraz często gminom łatwiej wydać „wuzetki", niż opracować plan. Są też tańsze. W efekcie, w ostatnich latach ponad połowa inwestycji jest lokalizowana na podstawie „wuzetek". Co gorsza, część decyzji jest niezgodna ze studium, a inwestycja uciążliwa dla otoczenia. Gminy próbują to eliminować, jednak w sądach administracyjnych inwestor często z nimi wygrywa, bo sądy przywołują w orzeczeniach doktrynę „wolności zabudowy". Po wprowadzeniu kodeksu „wuzetki" stracą rację bytu, gdy zostanie wyznaczony obszar urbanizacji, wskazane tereny rozwoju i plany miejscowe. Kodeks dopuszcza jednak możliwość inwestowania na obszarach pozbawionych planu, ale na warunkach określonych w studium i programie rozwoju. Przy poprzednich próbach likwidacji „wuzetek" deweloperzy straszyli, że wzrosną ceny nowych mieszkań. Przeczy temu jednak praktyka krajów zachodnich.

Czy ograniczenia w planowaniu mogą zostać przyjęte przez gminy pozytywnie?

Jestem przekonany, że samorządy poprą proponowane zmiany. Oczywiście można szczegółowe rozwiązania kodeksu doskonalić, ale główne kierunki zmian są racjonalne. Nic tu zresztą nowego autorzy poprzedniego i obecnego projektu kodeksu nie wymyślili. Obydwa wprowadzają zasady planowania przestrzennego powszechnie przyjęte w krajach cywilizowanych. Warto jednak podkreślić, że naprawa gospodarki przestrzennej wymaga zgody społecznej. Trzeba budować poparcie społeczne oraz poparcie liderów samorządowych dla wprowadzenia kontroli procesów przestrzennych. Należy więc przygotować czytelną, zrozumiałą dla wszystkich informację i pokazać korzyści prowadzenia racjonalnej polityki przestrzennej. I uświadomić Polakom, że warunki i jakość ich życia zależą od mądrego zarządzania przestrzenią.

—rozmawiała Maria Weber

Zadania Samorządu Z Życia Samorządów Prawo Budowlane Nieruchomości Warunki Zabudowy i Zagospodarowania