Na celowniku magazyny i najwyższej jakości biurowce

Co, pana zdaniem, było najciekawsze na rynku nieruchomości w 2021 r.?

Przede wszystkim to był dobry rok, cieszymy się, że po takim trudnym 2020 r. wróciła aktywność na rynku. W 2020 r. my, doradcy, byliśmy jak surferzy – staliśmy z deskami na plaży i bardzo chcieliśmy pływać, ale nie było fal. Na przełomie I i II kwartału 2021 r. te fale się pojawiły, wskoczyliśmy na deski i pływamy.

Nie było jakichś spektakularnych zaskoczeń, jeśli chodzi o to, czym interesowali się inwestorzy: gros aktywności przypadło na rynek logistyczno-przemysłowy. Spodziewamy się, że w całym 2021 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych będzie podobna do zanotowanej w 2020 r., czyli ok. 5 mld euro. Pamiętajmy jednak, że 2021 r. był pełnym rokiem działania w pandemii, a w I połowie 2020 r. zamykane były transakcje ustalane jeszcze w 2019 r.

Czy w 2022 r. jest szansa na mocniejszy wzrost względem tych 5 mld euro?

Są znaki, które wskazują na to, że w 2022 r. będzie kilka większych transakcji biurowych, których brakowało, które z różnych powodów nie zostały zamknięte.

Jeśli chodzi o magazyny, w II połowie 2022 roku i na początku 2023 r. oddawane będą projekty rozpoczynane w 2021 r., jeśli deweloperzy zdecydują się je sprzedać, możemy być świadkami dużych wartościowo transakcji.

Co do handlu, inwestorzy kupują głównie centra convenience, wszystko, co kręci się wokół żywności, ale temat nie przebija się, bo to małe transakcje.

Mocno rozwija się PRS, czyli instytucjonalny najem mieszkań, ale ponieważ to transakcje forward (inwestorzy zamawiają u deweloperów bloki, bo nie ma gotowych portfeli), nie wchodzi to do bieżących statystyk.

Mamy też nisze, jak dark stores, dark kitchens, magazyny energii, centra danych – to jednak mikroskala, bez dużego wpływu na ogólną wartość transakcji.

Pandemia nie zabiła rynku biurowego...

Sektor biurowy w tej chwili zaczyna się rozdzielać na dwie części. Silny popyt będzie na nowoczesne biurowce spełniające bardzo restrykcyjne wymogi dotyczące ekologii, zrównoważonego budownictwa zlokalizowane w najlepszych miejscach, przede wszystkim w Warszawie. Pod znakiem zapytania staje przyszłość starszych budynków, w drugorzędnych lokalizacjach. Właściciele takich obiektów będą stać przed dużym wyzwaniem, by przekonać najemców, że warto tam pracować – a nie z domu. Będą stać przed dylematem, czy warto doinwestować takie nieruchomości, co w wielu przypadkach oznaczałoby naprawdę duże nakłady. Tymczasem instytucje finansujące mogą być mniej chętne do angażowania się w takie projekty.

Czy po mocnym 2021 r. rynek PRS będzie się dalej tak rozwijać?

Jesteśmy wciąż na początku drogi. Dodatkowym katalizatorem jest hybrydowy model pracy. Ludzie więcej życia spędzają poza biurami, przemieszczają się za pracą, chcą elastyczności – co stwarza zapotrzebowania na mieszkania na wynajem. Spodziewam się więcej inwestycji, które nazywam resimercial – czyli łączących sektor mieszkaniowy i komercyjny, osiedli wspierających usługami mieszkańców. Wyobrażam sobie, że kolejnym etapem będzie coś, co znamy z biur serwisowanych: operator będzie mieć portfele mieszkań w kilku aglomeracjach, a użytkownicy coś na zasadzie abonamentu, członkostwa – i będą mogli przemieszczać się z miasta do miasta, co będzie współgrało z hybrydowym modelem pracy.

Kapitał cały czas płynie na rynek nieruchomości w Polsce, czy jednak ryzyko polityczne nie będzie bardziej brane pod uwagę przez zagranicznych graczy? Mówimy o sporze z UE o sądy, o praworządność, o tzw. lex TVN, czyli ustawę wprost nakazującą inwestorowi sprzedać udziały.

Na razie nic nie wpływa na zmianę tego pozytywnego obrazu Polski jako zielonej wyspy i wiodącego kraju Europy Środkowej, łącznika między Zachodem i Wschodem, Azją. Oczywiście, jest przede wszystkim bardzo zły styl wprowadzania zmian, niewiarygodne, dyskwalifikujące tempo i brak szacunku dla jakichkolwiek zasad w tym zakresie. Skoro weszliśmy do tego klubu, który nazywa się UE, i mamy w nim pozostać jako pełnoprawny członek, trzeba zastanowić się nad następnymi krokami, bo to nic dobrego nie wróży. Jeśli chodzi o biura, nie byliśmy nigdy core'owym rynkiem, ale sama Warszawa była postrzegana bardzo pozytywnie. Polska jest za to topowym rynkiem, jeśli chodzi o magazyny, ceny są nadal niższe niż na Zachodzie. Inwestorzy patrzą na różnicę w cenach i odpowiednio wyceniają ryzyko polityczne. Generalnie inwestorzy wyłapują wszelkie niepokojące sygnały i na swój sposób, w zależności od miejsca pochodzenia, przykładają do tego większe lub mniejsze ryzyko. W negatywnym scenariuszu część może sprzedawać polskie aktywa i reinwestować pieniądze na innych rynkach, gdzie nieruchomości są droższe, ale całe otoczenie prawne pewniejsze.

Nieruchomości