Jak ustanowić hipotekę przymusową

Korzyści wynikające z ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika, które zyskuje przedsiębiorca w procesie odzyskiwania należności, są oczywiste.

Dla usystematyzowania – wierzyciel hipoteczny:

- wykorzystuje jeden z najbardziej skutecznych środków nacisku na dłużnika, bo np. zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest niezwykle utrudnione a ewentualne wszczęcie egzekucji z nieruchomości rodzi bardzo poważne konsekwencje szczególnie wtedy, gdy dłużnik wykorzystuje ją do prowadzenia własnej działalności gospodarczej;

- zaspokaja się z nieruchomości w drodze pierwszeństwa przed innymi wierzycielami, którzy nie dokonali wpisu hipoteki w celu zabezpieczenia swych roszczeń lub złożyli wniosek o jej wpis chociażby o minutę później (również przed organami podatkowymi);

- zaspokaja się z nieruchomości, nawet gdy zmieni ona właściciela po złożeniu wniosku o wpis hipoteki;

- zaspokaja się z nieruchomości, nawet gdy wierzytelność, na podstawie której został dokonany wpis hipoteki przymusowej, przedawni się (wpisy hipotek nie ulegają przedawnieniu, hipoteka wygasa dopiero z chwilą zaspokojenia wierzytelności przez dłużnika lub złożenia kwoty zadłużenia do depozytu sądowego);

- zaspokaja się z nieruchomości, chociaż dłużnik, do którego ona należy, ogłasza upadłość (warunkiem utrzymania prawa wierzyciela hipotecznego jest jednak dokonanie przez sąd wpisu hipoteki, zanim zostanie wszczęte postępowanie upadłościowe dłużnika; nie wystarcza w tym wypadku samo złożenie wniosku o wpis hipoteki).

[srodtytul]Bez badania dowodów[/srodtytul]

Procedura dokonania wpisu hipoteki przymusowej w skrócie sprowadza się do:

- posiadania tytułu wykonawczego,

- zgromadzenia wymaganych załączników,

- wypełnienia wniosku o wpis hipoteki,

- wniesienia opłaty sądowej za wniosek.

Procedura ta wydaje się nieskomplikowaną formalnością, tym bardziej że dokonuje się jej bez względu na stanowisko dłużnika. Nic bardziej mylnego, odrzucenie wniosku przez sąd bez uprzedniego wezwania przedsiębiorcy do uzupełnienia braków zdarza się niezwykle często.

Wynika to z przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=906021C3C4F8A71B08066CD633B6506B?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]. Art. 626[sup]8[/sup] § 2 k.p.c. stanowi: „rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej”.

Sąd wieczystoksięgowy nie jest więc upoważniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Natomiast stosownie do art. 626[sup]9[/sup] k.p.c. „sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania”.

[srodtytul]Na koniec kolejki[/srodtytul]

Podstawą wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej jest tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie wierzytelności, czyli tzw. tytuł egzekucyjny, np. nakaz zapłaty, akt notarialny, ugoda sądowa, który został zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności. Jeśli wierzyciel spełni ten warunek, może mieć pewność, że sąd nie oddali wniosku ze względu na brak podstaw ustanowienia hipoteki.

W razie oddalenia wniosku o wpis hipoteki, np. z uwagi na załączenie do wniosku nieprawomocnego tytułu, przedsiębiorca „spadnie” na koniec kolejki wierzycieli.

Nawet jeśli wierzyciel poprawi swój błąd i ponownie złoży wniosek, bezpowrotnie utraci uprzywilejowaną pozycję pośród innych wierzycieli hipotecznych, zdobytą za sprawą pierwotnej czynności (wnioski w sądach wieczystoksięgowych zwykle rozpatrywane są kilka miesięcy, w tym czasie wielu wierzycieli może wystąpić z wnioskami o wpis hipotek przymusowych).

[srodtytul]Tytuł nieprawomocny[/srodtytul]

Niektóre z tytułów egzekucyjnych, jeszcze przed ich uprawomocnieniem się (i nadaniem klauzuli wykonalności), uprawniają wierzycieli do rozpoczęcia działań mających na celu zabezpieczenie swoich roszczeń. Takim tytułem jest np. nieprawomocny nakaz zapłaty uzyskany w postępowaniu nakazowym, który stanowi podstawę wpisu hipoteki przymusowej.

Czynności zabezpieczające zapłatę należności oparte na tego rodzaju podstawie mogą być jednak ryzykowne.

Jeśli sąd uwzględni wniosek o wpis hipoteki na podstawie nieprawomocnego tytułu egzekucyjnego, który zostanie później z jakichkolwiek powodów uchylony, wierzyciel niepotrzebnie poniesie koszty związane z wpisem, a co gorsza narazi się na odpowiedzialność za wyrządzone szkody, których istnienia właściciel nieruchomości może dowodzić w związku z pojawieniem się hipoteki przymusowej w księdze wieczystej jego nieruchomości.

W wyniku takiej sytuacji może on np. stracić nabywcę nieruchomości, z którym uprzednio zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i ponieść koszty wynikające z konieczności rozwiązania umowy, w tym dokonania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jeśli właściciel nieruchomości dowiedzie, że działanie wierzyciela było zawinione (np. miał on świadomość braku podstaw swego roszczenia), może żądać od niego naprawienia szkody [b](patrz uchwała SN z 7 października 2009 r., III CZP 68/09) - czytaj więcej w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/384362.html]"Wierzyciel odpowie, gdy zawinił"[/link][/b]

[srodtytul]Tylko w oryginale[/srodtytul]

Co również istotne, tytuł wykonawczy musi zostać dołączony do wniosku w oryginale, nie są akceptowane w tym zakresie kopie dokumentów, nawet te, których zgodność z oryginałem jest potwierdzona notarialnie. Dlatego, jeżeli pierwotnie uzyskany tytuł wykonawczy został przez przedsiębiorcę wykorzystany do innych czynności egzekucyjnych, może on wystąpić do sądu, który wydał tytuł, o kolejny jego odpis, uzasadniając, że jest on potrzebny do wpisania hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nieruchomości dłużnika.

We wniosku należy podać adres i numer księgi wieczystej, dzięki którym sąd oznaczy cel dodatkowo wydanego tytułu wykonawczego. Przeszkodami do dokonania wpisu hipoteki przymusowej są najczęściej różnego rodzaju niezgodności danych ujawnionych w księdze wieczystej obciążanej nieruchomości z danymi widniejącymi we wniosku lub w przedłożonych do wniosku dokumentach.

Dlatego zalecane jest uprzednie rzetelne sprawdzenie odpisu księgi wieczystej, wszystkich zamieszczonych w niej wpisów i wzmianek w celu porównania z danymi widniejącymi na wniosku i w załączanych dowodach.

[ramka][b]Na co warto zwrócić uwagę[/b]

[b]Dane dłużnika[/b]