Co kusi inwestora, czyli bitwa o działki

Na rynku inwestycyjnym gorąco. – Wręcz lawinowo ruszyły procesy zakupowe – mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers. – W lutym nasza firma pośredniczyła w czterech dużych transakcjach m.in. w Warszawie i we Wrocławiu. Tak intensywne pobudzenie wynika w znacznej mierze z ilości kapitału zgromadzonego przez inwestorów zagranicznych – tłumaczy.

Dodaje, że wielu zdecydowało się ostatnio wejść na polski rynek, a w centrum ich zainteresowania znalazł się segment PRS (najmu) i student housing (akademiki). – Tylko w ostatnich tygodniach podpisaliśmy umowy sprzedaży gruntów pod takie inwestycje m.in. we Wrocławiu i Gdańsku. Zamykamy transakcję w Łodzi.

Plany i ulgi

Zdaniem eksperta Colliersa można mówić nawet o bitwie o działki. – Popyt jest ogromny, szczególnie na tereny śródmiejskie, których podaż systematycznie maleje. Działek o uregulowanej sytuacji prawnej i technicznej w okolicach centrum miast, zwłaszcza takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, praktycznie nie ma – mówi Domeracki. – Inwestorzy coraz życzliwiej patrzą na tereny o nieuregulowanym stanie prawnym, technicznym, administracyjnym. Ekstremalnie niska podaż atrakcyjnych gruntów spowoduje, że nawet tego typu grunty będą zyskiwać na wartości.

Ekspert zwraca uwagę także na wzmożoną aktywność spółek Skarbu Państwa i samorządów. – Dostrzegły, że jednym ze źródeł pozyskiwania przychodu dla gminy jest sprzedaż gruntów. – Na przetargach są najczęściej wystawiane tereny logistyczne i przemysłowe. Grunty, w szczególności te oddalone od dużych aglomeracji, są coraz lepiej przygotowane, m.in. pod kątem miejscowych planów, zaplecza logistycznego, infrastruktury, grantów czy różnego rodzaju zachęt, np. podatkowych – mówi Emil Domeracki. Ale, jak dodaje, w miastach sytuacja bywa bardziej skomplikowana m.in. ze względu na roszczenia.

– Niemniej jednak samorządy coraz profesjonalniej podchodzą do przygotowywania terenów pod inwestycje – podkreśla.

O procesie odchodzenia od rynków metropolitalnych na rzecz mniejszych miejscowości mówi Radosław Ignasiak z ?White Star Real Estate (WSRE). – Popyt nadal determinują dwa czynniki – bliskość autostrad i dróg ekspresowych oraz dostęp do siły roboczej – podkreśla. – Coraz lepsza infrastruktura drogowa pozwala inwestorom coraz głębiej penetrować rynek lokalny.

Ignasiak zwraca też uwagę na sprzedaż terenów przez właścicieli prywatnych. – Okres obowiązywania umowy przedwstępnej jest wykorzystywany w walce konkurencyjnej, co w efekcie blokuje teren dla inwestycji – zauważa. – To powód wzrostu udziału transakcji z podmiotem publicznym w postępowaniu przetargowym. Zaletą tego typu transakcji jest niższa cena, a także, w wielu przypadkach, lepiej przygotowana infrastruktura. Świetnym przykładem są Zabrze, Mszczonów, Nowa Sól, Gliwice, Gdańsk czy południowe gminy wokół Wrocławia i Poznania. Wadą tych transakcji jest oczywiście niepewność wygranej w przetargu mimo zaangażowanych środków oraz krótki czas na sprawdzenie działki pod względem prawnym i technicznym.

Ekspert White Star Real Estate ocenia, że przy pozyskiwaniu inwestorów ważna jest m.in. infrastruktura wokół działki i zwolnienia podatkowe.

Nadążyć za zmianami

O rozkwicie nieruchomości przemysłowych mówi Michał Białas, dyrektor generalny w Accolade na Polskę. – Dzięki solidnym fundamentom są obiektem zainteresowania praktycznie każdego znaczącego inwestora. Dużo pieniędzy płynie w stronę magazynów z innych segmentów rynku nieruchomości i gospodarki – zauważa. – Sukces nowoczesnych biznesów, takich jak e-commerce czy logistyka, napędza popyt na każdy nowy projekt hal przemysłowych czy magazynów.

Accolade, jak mówi Białas, jest inwestorem długoterminowym, dla którego najważniejsze są solidne relacje z samorządami. Szukając gruntów, firma zwraca uwagę nie tylko na lokalizację, rozwiniętą infrastrukturę, m.in. komunikacyjną, ale i na benefity podatkowe i pakiety ekonomiczne dla inwestorów.

A Mariusz Krzak, wiceprezes ds. operacyjnych w Polsce w spółce biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej, zaznacza, że choć grunty są dostępne, to coraz mniej jest takich, na których można od razu rozpocząć inwestycję. – Główną pracą do wykonania przez miasta jest przygotowanie studiów zagospodarowania przestrzennego i miejscowych planów, a także dostosowanie ich do zmian w prawie budowlanym oraz w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki – mówi Mariusz Krzak. – Po zmianach w prawie np. w odniesieniu do zabudowy śródmiejskiej, wiele miast nie nadążyło z wprowadzaniem tych zmian w obecne studia i plany, co ogranicza nowe inwestycje.