Mocno spada liczba budowanych mieszkań. Tąpnięcie albo urealnienie

Pikujący popyt na kredyty hipoteczne oraz mieszkania przy utrzymującej się zaskakująco wysokiej produkcji – tak w minionym półroczu przedstawiał się rynek pierwotny. Dopiero dane za lipiec przynoszą bardzo wyraźne schłodzenie deweloperskich inwestycji. Według GUS w ubiegłym miesiącu ruszyła budowa niemal 8,4 tys. mieszkań – to wynik najgorszy od maja 2020 r., kiedy firmy ściągnęły lejce po wybuchu pandemii.

Zdążyć przed zmianą

Relatywnie wysoka podaż nie przekładała się na wyraźny spadek cen mieszkań. Jak wskazywali eksperci, utrzymujący się inwestycyjny zapał z I półrocza przy diametralnie zmienionych warunkach miał nieco sztuczne podłoże.

Czytaj więcej

Planowanie Wydatków

Koszt budowy domu w połowie 2022. Milion złotych może nie wystarczyć

Koszt budowy domu czy metra kwadratowego mieszkania drastycznie rośnie. Sprawdzamy, ile aktualnie kosztują nad Wisłą własne cztery kąty.

– Ta sytuacja wynikała przede wszystkim z wejścia w życie od 1 lipca nowelizacji ustawy deweloperskiej, przed którą firmy starały się uchronić maksymalną liczbę nowych projektów – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierowtny.pl. Wystarczyło przed 1 lipca sprzedać choć jeden lokal z nowej inwestycji, by ta mogła być realizowana na dotychczasowych (m.in. tańszych i wymagających mniej formalności) zasadach. – Tym samym dopiero lipiec pokazał faktyczny potencjał inwestycyjny rynku pierwotnego. To, że będzie spadek, było oczywiste, pozostawało pytanie o skalę. Okazała się ona znacząca, a tym samym w pełni dane o produkcji korespondują z danymi o sprzedaży – mówi Jędrzyński. – Mamy więc ewidentne przesilenie koniunktury inwestycyjnej, które w kolejnych miesiącach powinno się pogłębiać. W przypadku nowych budów mamy spadek rok do roku „tylko” o nieco ponad jedną piątą, tymczasem sami deweloperzy oczekują dwukrotnie większego tąpnięcia – zaznacza.

rp.pl

– Nie ma wątpliwości, że rynek mieszkaniowy znalazł się w stanie wyczekiwania – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom/Obido. – Zarówno deweloperzy, jak i potencjalni kupujący czekają na ożywienie, które w obecnych warunkach może przyjść tylko z sektora bankowego, bo to drastyczne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych jest główną przyczyną zastoju – tłumaczy. – Zgodnie z naszym monitoringiem, na siedmiu największych rynkach w Polsce w sprzedaży jest 55 tys. lokali. Czas wyprzedaży oferty wydłużył się w ciągu roku z nieco ponad trzech do ponad pięciu kwartałów. To znacząca zmiana, ale daleko jej do sytuacji kryzysowej, to raczej powrót do rynkowej normalności – dodaje. Jak podkreśla, mimo wakacji, sprzedaż nowych mieszkań w lipcu była lepsza niż w czerwcu. – Kupujący czekają oczywiście na obniżkę cen, ale przy wysokiej inflacji i rosnących kosztach robocizny oraz materiałów nie bardzo jest na to przestrzeń. Wyhamowanie wzrostów i kilkumiesięczne stabilizacja to jedyne, na co można liczyć. Zresztą, sama obniżka cen nie spowodowałaby znaczącego ożywienia, bo największym problemem jest zdolność kredytowa, a spadek stawki za mkw. o nawet 10 proc. istotnie tej sytuacji nie poprawi – dodaje Kuniewicz. I zaznacza, że w najbliższych miesiącach nie można liczyć na szybkie i znaczące spadki stóp procentowych – dopiero wycofanie się przez KNF z rekomendacji nakazującej bankom surowsze badanie zdolności kredytowej pomogłoby rynkowi.

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, szefa strategicznego panelu doradczego w JLL Polska, w II półroczu będziemy obserwować już większą synchronizację, jeśli chodzi o sprzedaż i produkcję. – Gdyby w kolejnych miesiącach deweloperzy nadal rozpoczynali budowę po około 8 tys. mieszkań, w całym II półroczu produkcja wyniosłaby około 50 tys. Dodając I półrocze, nowa podaż sięgnęłaby około 120 tys. – komentuje Kirejczyk. – Kluczowe pytanie brzmi, ile deweloperzy zdołają w 2022 r. sprzedać? Monitoring rynku prowadzony przez JLL wskazuje na to, że sześciu największych aglomeracjach w I półroczu kupiono niecałe 20 tys. lokali, a biorąc pod uwagę spadek tempa sprzedaży, w całym roku może to być zapewne około 35 tys. Zwykle największe miasta odpowiadały za 40 proc. ogólnopolskiej sprzedaży. Można zatem szacować, że w 2022 r. w Polsce uda się sprzedać deweloperom 80–90 tys. lokali. Podsumowując: jeśli firmy nie chcą doprowadzić do dużego wzrostu wielkości oferty, muszą jeszcze trochę zmniejszyć liczby rozpoczynanych inwestycji – mówi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

To tam mieszkania staniały najbardziej

Ofertowe ceny mieszkań w Częstochowie w ciągu miesiąca spadły o 10 proc. W Sosnowcu – o 7 proc. – podają Expander i Rentier.io. Gdzie jest drożej?

Kraj trzech prędkości

Bieżące dane GUS dotyczą całej Polski, a za klika dni zostaną udostępnione dane cząstkowe. Pod tym względem mamy trzy prędkości. W I połowie br. w sześciu największych aglomeracjach ruszyła budowa 22,5 tys. lokali, o 22 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r., który upłynął pod znakiem rekordowego popytu, a także o 23 proc. mniej niż w analogicznych okresach lat 2017–2019. W miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli stawianie 17 tys. lokali, o ponad 31 proc. mniej rok do roku, ale i o ponad 9 proc. więcej niż w latach 2017–2019. W najmniejszych powiatach deweloperzy ruszyli z budową blisko 32 tys. lokali, o zaledwie 5 proc. mniej rok do roku i o... 85 proc. więcej niż wzmiankowana średnia. Co więcej, dla tej części rynku pierwotnego było to drugie w historii I półrocze.

Ceny mieszkań a siła nabywcza

Najtaniej w Bydgoszczy, najdrożej w Warszawie