Tysiącom osób nie wolno założyć księgi wieczystej dla lokalu

Przeszło 500 tys. osób ma mieszkania własnościowe w blokach spółdzielczych, które stoją na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Najwięcej z nich jest w Warszawie.

Przez błąd w przepisach sprzed prawie trzech lat osoby te mają ograniczone prawa do swoich mieszkań. I nie ze swojej winy nie mogą założyć m.in. księgi wieczystej ani też się uwłaszczyć.

Ich sytuację prawną miało częściowo wyprostować orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego (TK) z 10 czerwca br. Tak się jednak nie stało. Wprawdzie orzekł on na korzyść tych osób, ale odroczył wejście orzeczenia w życie o rok.

Błędy z przeszłości

Problem dotyczy tysięcy bloków budowanych w czasach PRL, kiedy nie przejmowano się specjalnie tytułami prawnymi do gruntów. Do końca 2012 r. wolno było przekształcić lokatorskie prawo do lokalu we własnościowe w blokach, które stały na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Spółdzielcy masowo więc z tego korzystali. Sądy wieczystoksięgowe zakładały zaś księgi wieczyste dla tego prawa. Przyzwolenie dał Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach.

– To się zmieniło w 2013 r., po uchwale tegoż sądu z 24 maja (III CZP 104/12). Siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa. Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej – wyjaśnia Piotr Pałka, radca prawny kancelarii prawnej Derc Pałka.

Sądy są związane tą uchwałą. Odmawiają zakładania ksiąg wieczystych, trudno więc zaciągnąć kredyt hipoteczny czy sprzedać mieszkanie. Mieszkania straciły też na wartości.

Sytuację skomplikowała jeszcze nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 r. – Z brzmienia art. 4 tej noweli wynika, że spółdzielnia może wykreślić z listy członków osoby, którym przysługuje ekspektatywa prawa własnościowego, przez co tracą i ją. Całe szczęście tylko nieliczne to zrobiły. Co nie zmienia faktu, że sytuacja tych osób stała się jeszcze bardziej niepewna – tłumaczy Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni mieszkaniowych RP.

Wśród spółdzielni mieszkaniowych, gdzie występuje ten problem, jest m.in. warszawska Energetyka.

– Chodzi o część osiedla Stegny Południowe oraz o całe osiedle Stegny Północne oraz Idzikowskiego. W sumie znajduje się na nich 4 392 mieszkań – mówi Piotr Kłodziński, prezes Energetyki.

Podobny problem ma spółdzielnia Ruda w Warszawie. – Dotyczy ponad tysiąca lokali. Próbujemy zasiedzieć grunt pod blokami z tymi lokalami, ale od 12 lat toczy się sprawa w sądzie i końca jej nie widać. Oczywiście nie wykreśliliśmy tych osób z rejestru członków. To nie ich wina, że znaleźli się w takim położeniu. Nadal wystawiamy im zaświadczenie o przysługującym im prawie własnościowym i czekamy, aż ktoś w końcu rozwiąże ten problem – tłumaczy Dariusz Śmierzyński, prezes Rudy.

Co orzekł Trybunał Konstytucyjny

Problem zauważył także rzecznik praw obywatelskich. Zaapelował do rządu o pilne uregulowanie sytuacji osób, które wskutek niedopatrzenia ustawodawcy tracą członkostwo spółdzielni mieszkaniowych. A kiedy nie doczekał się przepisów, wystąpił do TK w sprawie stwierdzenia niekonstytucyjności wspomnianego art. 4.

Trybunał przyznał rację rzecznikowi. Przypomniał, że nowelizacja z 20 lipca 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miała zrealizować wcześniejszy jego wyrok, dotyczący m.in. także członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Tymczasem tak się nie stało. Przepis zmienił całą konstrukcję tego członkostwa. Nie tylko nie uporządkował sytuacji prawnej, ale też wpędził w kłopoty wiele osób.

Problem w tym, że przepis utraci ważność po upływie 12 miesięcy od daty publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw. TK w ustnym uzasadnieniu wyroku nie dał żadnych wskazówek, jak w tym czasie mają zachować się spółdzielnie i posiadacze mieszkań.

– Szkoda, że tak się stało, gdyby wyrok wszedł w życie teraz, posiadacze tych lokali mogliby wystąpić do sądu o ustalenie istnienia członkostwa w spółdzielni, a tak muszą czekać na rozwój wypadków. Mianowicie, czy przez te 12 miesięcy zostaną uchwalone nowe przepisy czy nie. Gdyby tak się nie stało, wówczas mogą wystąpić do sądu o ustalenie członkostwa. Liczę na to, że uzasadnienie pisemne do wyroku TK rozwieje chociaż część wątpliwości – wyjaśnia Kamila Dołowska z biura rzecznika praw obywatelskich.

Samo przywrócenie członkostwa nie rozwiąże jednak problemu. Potrzebne są przepisy prostujące sytuację prawną gruntów pod blokami.

– Wielokrotnie apelowaliśmy o takie rozwiązania. Można uporządkować kwestie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym w drodze postępowania wywoławczego. Spółdzielnie będą mogły składać wnioski do sądu o tzw. nabycie wskutek przemilczenia. Na razie odzewu brak – wyjaśnia prezes Jankowski.

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości