Inwestor nie powinien płacić za zmianę miejscowego planu

Najczęściej zawierane są umowy cywilnoprawne, na mocy których gmina przenosi koszty związane z przygotowaniem i przyjęciem aktów w zakresie planowania przestrzennego na zainteresowanego inwestora. Czy jest to jednak praktyka legalna?

Jan B. zakupił w gminie K. nieruchomość rolną, wobec której miał zamiary inwestycyjne. Zwrócił się więc do gminy o podjęcie działań zmierzających do przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zmieniłby przeznaczenie gruntu.

Koszty dla inwestora

Gmina stanęła na stanowisku, że przyjęcie planu będzie możliwe, jeżeli koszty związane z jego przygotowaniem pokryje inwestor. Zawarto umowę trójstronną pomiędzy inwestorem, gminą oraz urbanistą.

Na tej podstawie urbanista wykonywał na rzecz gminy prace związane z przygotowaniem planu, ustalając przy tym wysokość opłaty planistycznej na 15 proc. w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości.

Inwestor stracił źródło finansowania, więc nieruchomość sprzedał. Kiedy gmina wymierzyła mu opłatę planistyczną, wystąpił z powództwem o zwrot wydatków poczynionych na przygotowanie planu.

Zdaniem inwestora sposób finansowania planu był niezgodny z prawem, ponieważ art. 21 ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadza generalną zasadę, że koszty sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ponosi gmina. Partycypacja inwestorów prywatnych w finansowaniu planów miejscowych jest możliwa, jedynie gdy chodzi o inwestycje celu publicznego.

Sąd Rejonowy w Miastku, który rozpoznawał sprawę w I instancji, przyznał inwestorowi rację, że finansowanie planu miejscowego przez inwestora prywatnego jest sprzeczne z ustawą, a to oznacza nieważność zawartej między stronami umowy. Inwestorowi przysługuje więc roszczenie o zwrot poniesionych kosztów jako świadczenia nienależnego. Sąd jednakże uznał, że obowiązek zwrotu korzyści wygasł, ponieważ gmina wydała uzyskane środki na wykonywanie obowiązków samorządu, co w ocenie sądu oznacza, iż nie jest już wzbogacona (art. 409 kodeksu cywilnego).

Ponadto, zdaniem sądu, sfinansowanie planu miejscowego czyniło zadość zasadom współżycia społecznego, gdyż zwiększyło wartość gruntów należących do powoda, który po ich spieniężeniu uzyskał godziwy zysk (por. wyrok SR w Miastku z 30 czerwca 2010 r., sygn. I C 62/09, niepubl.).

To był obowiązek gminy

Inwestor wniósł apelację od wyroku. Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z 17 grudnia 2010 r. (sygn. IV Ca 473/10, niepubl.) uwzględnił ją i zasądził w całości zwrot poniesionych wydatków wraz z odsetkami.

Zgodził się z zarzutami inwestora do wyroku sądu I instancji zarówno w kwestii wzbogacenia, jak i naruszenia zasad współżycia społecznego. Zaaprobował stanowisko inwestora, że niezgodne z zasadami współżycia jest wykorzystanie wpłaconych na konto gminy środków na finansowanie planów, skoro obowiązek pokrycia tych kosztów przez jednostkę samorządu wynika z ustawy.

Nie są więc zgodne z prawem umowy, na mocy których inwestorzy prywatni partycypują w kosztach związanych z przyjęciem planów miejscowych. Za nielegalne należy uznać również spotykane w praktyce darowizny z poleceniem przeznaczenia darowanych środków na cele związane z planowaniem przestrzennym.

Autor jest doktorantem na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, aplikantem adwokackim w Kancelarii Radców Prawnych Hałoń i Kucharski

O kosztach sporządzania MPZP

- rada gminy nie może namawiać właścicieli nieruchomości do współfinansowania kosztów zmian w MPZP (II SA/Lu 556/06);

- koszty sporządzenia MPZP poniesione przez właściciela nieruchomości powinny mu zostać zwrócone, ale nie mogą stanowić podstawy obniżenia opłaty planistycznej (II SA/Gd 505/09);

- pokrycie kosztów MPZP przez inny podmiot niż realizujący inwestycje celu publicznego lub gminę nie może być samoistną podstawą unieważnienia planu (II SA/Po 482/11).

—cyran

Czytaj także w serwisach:

Samorząd

»

Zadania

»

Gospodarka komunalna

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»