Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pokazało projekt tzw. ustawy podażowej, zakładającej m.in. uwolnienie obrotu ziemią rolną w miastach. Resort przedstawił też założenia programu mieszkaniowego, który ma rozruszać budownictwo komunalne i społeczne, ma też wspierać mieszkalnictwo własnościowe. W osłupienie wprawiła rynek zapowiedź ministra Krzysztofa Paszyka objęcia wsparciem kupujących mieszkania i domy wyłącznie z rynku wtórnego. Czy proponowane rozwiązania pomogą rozwiązać mieszkaniowe problemy Polaków?

Dopłaty do kredytów

Pytany o pomysł dopłat tylko na rynku wtórnym, Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, oceniał, że minister Paszyk stał się pewnie zakładnikiem własnych deklaracji. Obiecywał program mieszkaniowy i jakiś program opublikował. – Myślę, że nie powinniśmy się za bardzo nad nim pastwić. Zakładam, że jeśli jakikolwiek program w ogóle wejdzie, to tylko z tymi komponentami wsparcia budownictwa komunalnego i społecznego – mówił dyrektor. Jego zdaniem pomysł, by transferować pomoc na rynek wtórny, jest „bardzo oryginalny”. – Sądzę, że program dopłat nie znajdzie poparcia politycznego, ograniczy się do wsparcia tak bardzo niedoinwestowanego rynku mieszkań społecznych – mówił.

Dr hab. Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), podkreślał, że czeka na projekt ustawy. – Diabeł tkwi w szczegółach – wyjaśniał. – Ważne, jak przepisy zostaną przygotowane. W jaki sposób resort rozwoju chce wyeliminować z rynku spekulantów i flipperów, którzy będą kupować mieszkania od deweloperów, a potem sprzedawać je na rynku wtórnym. Pojawiała się informacja, że mieszkanie można byłoby sprzedać po trzech latach od daty nabycia, a po pięciu – od wybudowania. Rodzą się też pytania, co z takimi formami nabycia nieruchomości jak darowizna czy spadek.

Adam Czerniak zaznaczył, że rynek mieszkań to nie są „osobne silosy”: rynek pierwotny sobie, wtórny sobie, mieszkalnictwo społeczne sobie. – Nie jest tak, że jeśli skierujemy pieniądze tylko na rynek wtórny, to deweloperzy z tego nie dostaną złotówki – zauważył. Ktoś sprzeda stare mieszkanie i kupi nowe.

Analizując projekt programu mieszkaniowego Robert Chojnacki mówił, że jest „innowacyjny, unikatowy w skali świata”. – Zadałem pytania trzem różnym systemom sztucznej inteligencji, czy znają jakikolwiek kraj, w którym dopłaty do kredytów wykluczają rynek pierwotny. Żaden z systemów nie potrafił wskazać ani jednego takiego kraju – mówił prezes Chojnacki. Przypominał, że w styczniu 2026 r. wejdzie w życie ustawa schronowa. – W nowych budynkach będziemy budować schrony, ale te bezpieczne mieszkania nie mogą dostać dopłaty. Dostaną je lokale w budynkach, które mogą się zawalić, jak coś na nie spadnie – zauważył. Prezes Rednet24 zastanawiał się też, po co właściwie dopłaty do kredytów, skoro rynek sam się uregulował, ceny mieszkań spadły, transakcji jest dużo. – Jeśli program w ogóle wejdzie, to w czasie, gdy stopy procentowe będą już niższe. Program spowoduje wzrost cen w segmencie tych najgorszych mieszkań – oceniał Chojnacki.

Mariusz Dymowski, dyrektor pionu produktów detalicznych i firm w PKO Banku Polskim, deklarował, że bank obsłuży klientów – beneficjentów każdego programu. – Program ma wiele parametrów i szczegółów dotyczących dochodów i rodzajów nieruchomości. Po publikacji szczegółów dołożymy wszelkich starań, by klienci otrzymali dokładną informację, jak działa program i na jakie benefity mogą liczyć – mówił. Na jakie mieszkania – nowe czy używane – Polacy zadłużają się częściej? – To zależy od banku. PKO Bank Polski zachowuje równowagę, jeżeli chodzi o obecność w powiatach, u nas jest pół na pół – mówił.– Przypuszczam, że banki skoncentrowane w dużych miastach, mogą mieć przewagę rynku pierwotnego.

Oceniając propozycje resortu rozwoju, Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości, podkreślał, że wszystkie przepisy, które zwiększają podaż mieszkań, są potrzebne. – Potrzebne są wszystkie rozwiązania zakładające dofinansowanie mieszkań społecznych, komunalnych – podkreślał prezes Tomaszewski. Zaznaczył, że przepisy powinny być konsultowane z rynkiem, z podmiotami, które na nim działają.

Ziemia pod osiedla

Rynek przychylniej ocenia tzw. ustawę podażową, zakładającą uwolnienie obrotu prywatną ziemią rolną w miastach. Grunty rolne spółek Skarbu Państwa zarządzane przez KOWR miałaby trafiać do gmin – pod budownictwo społeczne i komunalne. – Ten dużo ważniejszy od programu mieszkaniowego projekt, proponujący bardziej kompleksowe rozwiązania, przeszedł mniej zauważony. Może dlatego, że nie ma tylu błędów i luk – zauważył Bartosz Guss. – Z perspektywy byłego samorządowca oceniam, że uwolnienie gruntów publicznych to duża szansa. Największymi posiadaczami ziemskimi w Polsce są samorządy, to jednak bardzo rozproszona grupa nieruchomości, mówimy o kilku tysiącach podmiotów. Mamy też mityczny Skarb Państwa. Te podmioty chomikują ogromny majątek. Trzeba zastrzec, że nie sięgamy po grunty zarezerwowane na ważne cele, np. leśne służące lokalnym ekosystemom. Generalnie – kierunek jest dobry.

Adam Czerniak akcentował, że mówimy o ułatwieniach w obrocie ziemią rolną. – Nie może być tak, że wprowadzimy libertarianizm w zakresie handlu ziemią, że każdy kupi sobie działkę, gdzie tylko chce, i wybuduje, co tylko chce, że państwo nie będzie mieć nad tym żadnej kontroli – podkreślał. – Dziś mamy pewną patologię. Ograniczenia wynikające z u.k.u.r. (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – red.), służące jako bezpiecznik, by nie zabudowywać dziko terenów rolnych, to absurd naszego systemu. Mamy bezpieczniki, bo nie mamy planów zagospodarowania dla całego kraju. Plany ogólne są tworzone bardzo powoli. Na dużych obszarach miast mamy białe plamy, jeśli chodzi o plany zagospodarowania. Te plamy są często chronione, tych gruntów nie da się łatwo odrolnić. Uwalniając grunty rolne, czego jestem pełnym zwolennikiem, musimy mieć bezpiecznik – tereny nie mogą być zabudowane i odrolnione, jeżeli nie ma planów zagospodarowania, które ograniczają niekontrolowaną zabudowę. Ważne, by ograniczenie obrotu ziemią zdjąć też w innych regionach kraju, jeśli ziemia nadaje się pod mieszkania społeczne.

KZN ma ponad 800 ha ziemi. W porównaniu z prywatną ziemią rolną w miastach (niemal 994 tys. ha) zasób nie wydaje się imponujący. – Ten „mało imponujący” zasób mnie cieszy – mówił Adam Czerniak. – KZN nie jest żadnym bankiem ziemi. Naszym celem nie jest trzymanie gruntów i zarabianie na nich. Jesteśmy bardziej pośrednikiem czy nawet powiernikiem zarządzającym gruntami Skarbu Państwa. Zgodnie z rocznikiem statystycznym SP posiada 10 mln ha gruntów, mówimy tu m.in. o lasach państwowych, ziemi rolnej ulokowanej w KOWR. KZN zgodnie z ustawą może z tego analizować grunty o powierzchni 1 mln ha. Wybieramy tylko te nieruchomości, na których zabudowa ma sens. Dlatego mamy w zasobie tylko 807 hektarów. Wskazujemy: ta nieruchomość przyda się pod mieszkalnictwo społeczne. Przejmujemy ją, odralniamy, możemy dozbroić, scalić, połączyć i wnieść aportem do podmiotu, który buduje mieszkania. Możemy nieruchomość sprzedać, jeśli uznamy, że w danym miejscu powinniśmy rozwijać rynek pierwotny.

Budownictwo społeczne rozwijają SIM-y (społeczne inicjatywy mieszkaniowe). – Kiedy nastąpiła zmiana władzy, w całym kraju było wybudowanych 40 takich mieszkań, dziś jest 230. My ten proces stale przyspieszamy. Mamy pozwolenia na budowę ponad 12 tys. mieszkań w SIM-ach, w planach jest ponad 30 tys. – wskazywał Adam Czerniak.

Współpracę z KZN, szczególnie w większych ośrodkach, zadeklarował Grzegorz Tomaszewski. – A oceniając ustawę podażową, zgadzam się, że jej założenia są dobre – mówił. – Tylko żebyśmy nie oczekiwali, że ta ustawa i uwolnienie gruntów – zarówno rolnych, jak i spółek Skarbu Państwa, rozwiąże wszystkie problemy. To dobrze wygląda w statystykach. Np. w Poznaniu na Franowie jest ponad 100 hektarów w zarządzie KOWR. Tyle że są to działki na końcu świata, mało atrakcyjne dla inwestorów mieszkaniowych. My zaś mamy tereny m.in. w Warszawie, które są łatwiejsze do zagospodarowania – mówił prezes. Podkreślał, że z tych setek tysięcy ha w danym mieście do zagospodarowania będzie kilkanaście ha. – Kwerendę robił i KZN, i PFR Nieruchomości. Na terenach z zasobów spółek Skarbu Państwa w całej Polsce mogłoby powstać ok. 30 tys. mieszkań – mówił.

PFR Nieruchomości nie blokuje gruntów. – Wszystkie zabudowujemy – i te, które kupiliśmy, i te, na których prowadzimy inwestycje wspólnie z samorządem czy ze spółkami Skarbu Państwa – podkreślał prezes spółki. – Potencjał ziemi, którą mamy, a która nie ma jeszcze uchwalonych planów miejscowych czy też warunków zabudowy, to 3 tys. mieszkań.

Ustawa podażowa to krok w dobrym kierunku zdaniem Roberta Chojnackiego. – To dobra wiadomość dla klientów. Będzie łatwiej budować. Kiedy podaż się zwiększy, i ceny mieszkań, i marże deweloperów będą niższe – podkreślał. – W Warszawie mieszkanie kosztuje średnio 17,5 tys. zł za metr, 20 km od Warszawy – 11 tys. zł, w Łodzi – także 11 tys. zł. A koszt budowy mieszkań jest taki sam. Cena zależy od gry popytu i podaży. Co się stało w Łodzi, gdzie podaż nowych mieszkań jest duża? Lokale trudno się sprzedają, klient ma wybór, negocjuje duże rabaty. I tak będzie po zwiększeniu podaży mieszkań w całej Polsce. Lokale będą tańsze, więc bardziej dostępne. W projekcie ustawy podażowej jest jeszcze kilka interesujących przepisów. Wycofano się wreszcie z odgórnego ustalania liczby miejsc parkingowych w inwestycjach powstających na mocy tzw. lex deweloper.

Według Mariusza Dymowskiego wszystko, co równoważy popyt i podaż, stabilizując ceny mieszkań, jest właściwe. – Ryzykiem banków jest to, czy cena nieruchomości nie jest przypadkiem bańką, czy za chwilę nie spadnie – zaznaczył. – Dlatego rozwiązania stabilizujące rynek, ograniczające ryzyko ciągłych wzrostów lub gwałtownych zmian cen, są warte poparcia. Niech podaż mieszkań rośnie – także społecznych.

Hipoteka czy wynajem

PKO Bank Polski wprowadził cyfrową hipotekę. – Projekt ma długą historię. Przechodzimy z papieru na obsługę cyfrową. Z aplikacji korzystamy w wielu codziennych sytuacjach. W smartfonie kupujemy bilety, w internecie robimy zakupy tak jak w tradycyjnych sklepach – wyjaśniał dyrektor PKO BP. – Dlaczego nie zrobić tak z kredytem? Papier nie jest potrzebny. W procesie cyfrowej hipoteki możemy sprawdzić zdolność kredytową klienta, sprawdzić BIK i jego historię w innych bankach. Na czas wydania decyzji kredytowej wpływa dojazd do nieruchomości i jej wycena. A co jeśli już ją mamy wycenioną? Wtedy cała procedura zajmuje godziny – tłumaczył. Dyrektor Dymowski podkreślał, że siedząc w domu, można kilkoma kliknięciami w telefonie dostać kredyt hipoteczny. Może to trwać nawet godzinę, wraz z projektem umowy i możliwością podpisania umowy podpisem elektronicznym. – To całkowicie zmienia podejście do kredytów hipotecznych. Decyzja kredytowa w procesie cyfrowym zajmuje przeciętnie pięć dni, podczas gdy standardowa procedura trwa ok. 19 dni – podkreślał. Jakie jest zainteresowanie cyfrową hipoteką? – Na razie to wąska grupa, ale wdrażamy kolejne rozwiązania, które poszerzą grupę klientów. Za chwilę z rozwiązania będą korzystać wszyscy. Niezależnie, czy przyjdą do oddziału, czy będą to robić w domowym fotelu, procedura będzie taka sama – zapowiedział dyrektor.

Potrzeby mieszkaniowe Polaków są różne. Nie każdy może kupić mieszkanie, nie każdy może dostać lokal komunalny. Pozostaje rynek najmu, w tym PRS. Lokale na wynajem oferuje PFR Nieruchomości. Spółka zarządza dwoma funduszami: Funduszem Mieszkań na Wynajem (PRS) i Funduszem Mieszkań dla Rozwoju. – Jako PFR Nieruchomości zarządzamy ponad 7 tys. mieszkań. Poziom wynajęcia to 98 proc. w większych miastach, w pozostałych: 96 proc.– mówił prezes Grzegorz Tomaszewski. – To pokazuje skalę zapotrzebowania. Dlatego dalej chcemy inwestować w ten rynek. W tym roku planujemy oddać ponad 700 mieszkań. Wchodzimy na rynki, na których typowe fundusze PRS jeszcze nie działają. Myślę, że to rola instytucji rozwojowych jak PFR, niekoniecznie państwa. My jako spółka z grupy kapitałowej Polskiego Funduszu Rozwoju jesteśmy trochę od przecierania szlaków inwestorom zagranicznym i polskim. W tym roku oddajemy inwestycję PRS w Lublinie. To będzie pierwsza taka inwestycja w mieście, które ma ponad 300 tys. mieszkańców i 60 tys. studentów. Miastem, gdzie nie ma jeszcze funduszy PRS, a w którym będziemy wybierać wykonawcę naszej inwestycji, jest Szczecin. Kończymy budowę mieszkań w Elblągu. Potencjał widzimy także w mniejszych miastach.

Spółka podpisuje umowy z samorządami. – Nasi najemcy, jeśli spełniają kryteria dochodowe, mogą korzystać z dopłat. W Funduszu Mieszkań dla Rozwoju korzysta z nich 70 proc. lokatorów – mówił prezes. – Dopłaty wynoszą średnio 10 zł do metra. Są też większe, jeśli najemca ma mniejsze dochody.