Jedną z największych bolączek rynku nieruchomości w Polsce jest ryzyko stwierdzenia nieważności kluczowych dla inwestycji decyzji nawet po wielu latach, gdy obiekt jest już wybudowany i użytkowany. Ryzyko to jest istotne nie tylko dla inwestorów, ale także dla wszystkich późniejszych nabywców i użytkowników, którzy mogą ponosić negatywne konsekwencje uchylenia np. pozwolenia na użytkowanie. Unieważnienie jednej decyzji może ponadto uruchomić tzw. efekt domina i skutkować uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności kolejnych decyzji.
Ryzyka te są często niezrozumiałe dla inwestorów i nabywców nieruchomości. Osobom niezaznajomionym z przepisami trudno jest zrozumieć, że można stwierdzić nieważność decyzji po kilkudziesięciu latach, nawet jeśli budynek jest od dawna użytkowany. W skali Europy jest to ewenement, gdyż za granicą co do zasady decyzja ostateczna nie może być po latach podważana.
Pięć lat na nieważność
Z tego względu postulowano wprowadzenie ograniczeń czasowych dla podważania ostatecznych decyzji w celu zapewnienia większej stabilności i pewności obrotu. W niedawno opublikowanym projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego podjęto próbę wyjścia naprzeciw powyższym problemom.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 12 maja 2015 r. orzekł, że sprzeczna z Konstytucją RP jest nieograniczona w czasie możliwość stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Zgodnie z projektem kodeksu nie będzie można stwierdzić nieważności zgody inwestycyjnej, jeżeli na jej podstawie została już zrealizowana inwestycja oraz został spełniony jeden z dwóch warunków: (1) od uzyskania zgody na użytkowanie inwestycji upłynęło pięć lat (w przypadku gdy taka zgoda nie była wymagana – od dnia rozpoczęcia użytkowania) albo (2) niezależnie od tego, czy termin upłynął, zgoda inwestycyjna wywołała nieodwracalne skutki prawne.
Trudności w praktyce może rodzić ustalenie upływu powyższego pięcioletniego terminu w przypadku, w którym nie jest wydawana zgoda na użytkowanie lub gdy zgoda na użytkowanie została udzielona w postaci tzw. milczącej zgody (np. w odniesieniu do domków jednorodzinnych). W sytuacji braku jakiejkolwiek zgody początkiem biegu pięcioletniego terminu byłby moment rozpoczęcia „faktycznego" użytkowania. W przypadku jednak tzw. milczącej zgody nie jest to już tak oczywiste. Ze względu na podwójne odesłania pojawiają się dwie możliwości. Termin pięciu lat można liczyć od momentu upływu terminu do wydania takiej „milczącej zgody" (termin taki nie został wprost uregulowany, ale należałoby przyjąć 14 dni od dnia złożenia kompletnego wniosku) albo od dokonania obowiązkowej adnotacji w aktach sprawy o udzieleniu milczącej zgody czy też od opublikowania informacji o jej udzieleniu w BIP. Powyższe kwestie powinny zostać wyraźnie uregulowane w kodeksie.
