Uważaj na flippy, bo nie każdy zarobi!

Rz: Rynek ogarnęła flippomania. Chętnych na szybkie zyski przybywa. Biznes wydaje się prosty. Tanio kupić, wyremontować, drogo sprzedać. Zostać flipperem?

Tomasz Lebiedź: Na tym rynku jest coraz tłoczniej, co oznacza, że biznes staje się ryzykowny. Do flippowania zachęcają tanie kredyty, wzrost zamożności społeczeństwa, niskie oprocentowanie lokat, swoje robi też pewnie 500+. Rodzina, która była na granicy zdolności kredytowej, teraz tę zdolność zyskuje.  W portfelach mamy więcej pieniędzy, a bankowe lokaty są tak mizernie oprocentowane, że nie ma sensu z nich korzystać. Ludzie szukają więc innych źródeł pomnażania pieniędzy.

Takim sposobem był zawsze flipping. Nigdy jednak nie było takiej histerii.

Kiedyś to był margines rynku. Dziś modę na ten biznes dodatkowo wzmacnia grupa osób, organizując m.in. szkolenia, często płatne, na których obiecuje łatwy i pewny zarobek, często przy bardzo małym wkładzie własnym. Niedawno byłem świadkiem sprzedaży małego wymagającego remontu mieszkania w Warszawie. W kolejce ustawiło się 20 osób, z czego 15 to flipperzy. Część z nich była doświadczona, ale dla wielu miała to być chyba pierwsza taka transakcja. Ci nowicjusze zaczęli licytować bez umiaru. W rezultacie lokal sprzedał się sporo powyżej ceny takich samych mieszkań na tym osiedlu. A przecież mieszkanie trzeba jeszcze wyremontować. Flipperowi, który lokal kupił, życzę jak najlepiej, ale szczerze wątpię, czy odzyska wyłożone pieniądze.

Każdy wierzy, że zarobi na jednym mieszkaniu co najmniej 20 tys. zł. Są głosy, że można zgarnąć i 50 tys. zł.

Owszem, niektórzy zarobią, ale nie wszyscy. Śmiem powiedzieć, że na owczym pędzie najlepiej zarabiają ci, którzy idą na czele. Przypuszczam, że większość z tych, którzy wchodzą w ten biznes dopiero teraz, raczej nie zarobi. Warto zauważyć, że flippomania też przyczynia się do wzrostu cen mieszkań kupowanych „na flippa", a przecież zawsze jest granica, powyżej której nie znajdzie się już nabywców na wyremontowane mieszkania. Ryzyko flippowania wzrasta.

A wiara w bezpieczny i duży zarobek często wynika z lektury postów na social media, z uczestnictwa w grupach społecznościowych, z udziału w mityngach szkoleniowych. Wszędzie tam można spotkać osoby, które chwalą się, że zrobiły w życiu kilkadziesiąt flippów na grube miliony, a teraz chcą się podzielić z innymi tajną wiedzą, jak zbić taką fortunę. Oczywiście nikt nie sprawdza, czy rzeczywiście mają na koncie tak wielkie sukcesy, czy tylko na przykład pośredniczyli w sprzedaży mieszkań o takiej a takiej wartości.

Ich opowieści rozpalają wyobraźnię. Zapewniają, że na flippach nie można stracić, co jest jawną nieprawdą.

Chodzi o to, by zarabiać na szkoleniach?

To też. I nie jest to niczym nagannym. Ale czasem szkolenia są za darmo. Wtedy wystarczy rozbudzić nadzieję na szybki zarobek w tych, którzy nie mają grosza przy duszy.

Jak to?

Wiele wpisów mówi o tym, że można zrobić flippa bez własnych pieniędzy. Że wystarczy znaleźć inwestora. Są też wpisy typu: „mam pieniądze i chętnie pożyczę, bo sam już nie mam czasu zajmować się kolejnym flippem".

Zabezpieczeniem pożyczki ma być cały majątek świeżo upieczonego flippera, jego dom, mieszkanie i wszystko, co tam jeszcze ma.

Bardzo ryzykowne.

Prościej byłoby zabezpieczyć się na nieruchomości, którą flipper ma kupić. Ale wmawia się mu, że hipoteka „źle wygląda". Tymczasem w Polsce sprzedaje się rocznie ok. 250 tys. nieruchomości – mieszkań, domów, gruntów. Jakieś 40–50 proc. ma obciążone hipoteki. To nie jest żaden problem. Taką nieruchomość sprzedaje się jak każdą inną, zwalniając hipotekę po spłacie długu.

Łatwiej być flipperem, mając pieniądze.

Takich inwestorów mami się często wizją superdużych zysków. Ty masz pieniądze, ja mam pomysł i ci go sprzedam. Jak mi pożyczysz, to za trzy miesiące oddam ci 20 proc. więcej. Znam przypadek, kiedy to ktoś chciał pożyczyć kilkaset tysięcy złotych na kamienicę do remontu. Miał już podobno kupca, który chciał odkupić budynek – po remoncie – za ponad 1 mln zł. Zabezpieczeniem miał być weksel. A co jest wart weksel, jeśli pożyczkobiorca nie ma żadnego majątku? Gdyby miał, poszedłby do banku, wyłożył wkład własny, pożyczył pieniądze na kamienicę, oddając potem bankowi 30–40 tys., a nie kilkaset tysięcy więcej. Bardzo przestrzegam przed takimi inwestycjami.

Są przecież profesjonalni flipperzy, którzy zarabiają.

Oczywiście, że tak. Byli, są i będą. Ale trzeba się tu choć trochę znać na rynku nieruchomości. A flipperami chcą być dziś także osoby, które nie mają bladego pojęcia o sytuacji w mieszkaniówce, o trendach, cyklach koniunkturalnych.

Rynek nieruchomości ma to do siebie, że szczyt hossy trwa chwilę, podczas gdy bessa – całymi latami. A inwestować we flippy trzeba na rosnącym rynku.

Wystarczy znaleźć okazję, a te podobno trafiają się zawsze.

To mit. Od 1989 roku widziałem może ze dwie prawdziwe okazje mieszkaniowe.

A licytacje komornicze?

To bardzo trudny temat. Mieszkania oferowane na takich licytacjach są przecież zadłużone, często mieszkają w nich lokatorzy. Uregulowanie wszystkich spraw może zająć całe lata.

To dobry moment na inwestowanie w nieruchomości? W ciągu roku ceny wzrosły nawet o 16 proc.

To wcale nie tak dużo. W czasie poprzedniej hossy najlepsze lokale w ciągu dziewięciu miesięcy drożały nawet trzykrotnie. Oczywiście, zysk na poziomie 20 proc. jest nie do pogardzenia. Ale nikt nie może dać gwarancji, że nieruchomości będą jeszcze drożeć.

Od czego zależą kolejne ewentualne wzrosty?