Rynek zalewają pieniądze, brakuje mieszkań

Zamówienia na ok. 100 małych mieszkań w Łodzi ma Kamil Wrotniak, inwestor na rynku nieruchomości. – Łódź jest zalana pieniędzmi inwestorów z całej Polski. Brakuje lokali do 30 mkw. Nie ma ich skąd brać – mówi Wrotniak, który w 2018 r. przeprowadził ponad 30 transakcji kupna, remontu i sprzedaży lokali. – Znakomita większość dotyczyła małych mieszkań, od 25 do 35 mkw. Niewielkie metraże są szczególnie pożądane przez inwestorów, ale szukają ich też rodzice studentów, single spędzający większość czasu poza domem i młode pary – dodaje.

Kupiec doskonały

Kamil Wrotniak podkreśla, że choć deweloperzy budują coraz więcej niewielkich mieszkań, zwłaszcza w centrum miasta i w pobliżu ośrodków akademickich, to zakup kawalerki od ręki jest praktycznie niemożliwy. – Małe lokale są rezerwowane już na etapie dziury w ziemi – opowiada.

O niewielkie mieszkanie jest równie trudno na rynku wtórnym. – Im mniejszy metraż, tym cena metra większa, szczególnie kawalerek w topowych lokalizacjach – mówi. – Lokale do remontu w zaniedbanych kamienicach kosztują od kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Na rynku pierwotnym nikogo już nie dziwią ceny rzędu 6,5 tys. zł za mkw. 30-metrowego lokalu w stanie deweloperskim. Jednopokojowe wykończone mieszkania kosztują od 200 do 300 tys. zł – podaje.

Małych mieszkań zaczyna brakować także w Toruniu.

– Dochodzi do kuriozalnych sytuacji, kiedy to wszystkich szukających lokali dla siebie przebijają handlarze – mówi Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, właściciel biura Intercentrum. – Najszybsza transakcja na rynku wtórnym to kupno trzech mieszkań w jednym bloku w ciągu kilkunastu godzin. Najciekawsze, że lokale ani przez chwilę nie były wystawione na sprzedaż w jakimkolwiek ogłoszeniu.

Hardek zauważa, że w wielu przypadkach nie dochodzi do klasycznej licytacji, ale składania ofert. Właściciel wybiera tę z najwyższą ceną. – Większość inwestorów kupujących mieszkania w Toruniu pochodzi z samego miasta albo regionu – mówi.

Pytana o mieszkania do 30 mkw. Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości, mówi, że „sprzedają się tak szybko, że aż strach". – Ciężko pomyśleć, co będzie, gdy trend się odwróci, a zapatrzeni w świetlaną przyszłość inwestorzy nie zrealizują swoich wizji – tłumaczy. – Sytuacja w segmencie małych mieszkań do złudzenia przypomina boom z 2007 r., który obejmował cały rynek nieruchomości. I doskonale wiemy, jak się skończył. Szczęśliwie, jak się wydaje, dzisiejszy boom w największym stopniu obejmuje lokale małe. Odwrócenie się koniunktury może więc wyglądać inaczej, być może skieruje popyt na rynek domów i gruntów.

Joanna Lebiedź podkreśla, że galopujące ceny małych mieszkań praktycznie zrównują się z poziomem cen domów na peryferiach. – Lada moment kupujący zauważą, że zamiast 50-metrowego mieszkania w ścisłym centrum mogą kupić 250-metrowy dom z 800-metrową działką na obrzeżach. I ten moment olśnienia będzie zwiastował nadchodzące zmiany koniunktury – przewiduje.

Dziś, jak mówi, wciąż zdarzają się błyskawiczne transakcje. – Inwestor czeka na ofertę w blokach startowych – opowiada. – Kiedy tylko ma informację o nieruchomości spełniającej jego oczekiwania, natychmiast podejmuje decyzję. Zazwyczaj ma gotówkę. Jest więc kupcem doskonałym. Jeśli nieruchomość od strony formalnoprawnej jest przygotowana, podpisanie aktu notarialnego może nastąpić już następnego dnia.

Pośredniczka zwraca uwagę, że rekordowe flippy (inwestor kupuje tanio, remontuje nieruchomość i sprzedaje z przebiciem) osiągają cenę nawet 50 proc. wyższą niż wartość pierwotna. – Jest to możliwe w przypadku mieszkań wymagających remontu generalnego, za to w doskonałej lokalizacji – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Pytanie, jak długo tak dobra passa będzie trwać, i do jakiego astronomicznego poziomu muszą jeszcze wzrosnąć ceny, aby bańka pękła.

Mieszkań dla inwestorów brakuje także na Pomorzu.

– Wiele osób rezygnuje z działalności w Trójmieście z powodu małej dostępności lokali i wysokich cen – mówi Łukasz Wydrowski, właściciel biura Estatic Nieruchomości. – Nie opłaca się już kupować tradycyjnych jedno-, dwupokojowych mieszkań na wynajem długoterminowy. Stopa zwrotu zbliża się do poziomu średniego oprocentowania kredytu hipotecznego – ok. 4,5–5 proc. – wyjaśnia.

Wydrowski zauważa, że inwestorzy zaczynają się koncentrować na cierpliwym szukaniu okazji – mieszkań do 50 mkw., które są potem remontowane i odsprzedawane. – Popularne są również większe, ponad 100-metrowe lokale, z których tworzone są gotowce inwestycyjne – mikrokawalerki lub pokoje na wynajem. Zakup takowego gotowca ma ekonomiczny sens. Nieruchomości są specjalnie przebudowane i dostosowane w celu maksymalizacji zysków z najmu. Średnia stopa zwrotu to ponad 6 proc.

Agresywne licytacje

Łukasz Wydrowski podkreśla, że mieszkania wymagające remontu sprzedają się w Trójmieście błyskawicznie. W styczniu dwupokojowy lokal na ul. Czajkowskiego w Gdańsku-Suchaninie znalazł nabywcę w jeden dzień, a 110-metrowy na ul. Wallenroda we Wrzeszczu – w dziesięć.

– Właściciele mieszkań są coraz bardziej świadomi sytuacji na rynku. Oczekiwane ceny często wykluczają możliwość satysfakcjonującego zarobku – podkreśla. – Podobnie jest u deweloperów. Lwia część atrakcyjnych inwestycyjnie lokali znika już w pierwszych dniach zamkniętej przedsprzedaży. Przy cenie poniżej wartości rynkowej adres przestaje mieć kluczowe znaczenie. Inwestorzy błyskawicznie kupują przecenione mieszkania nawet w mniej popularnych dzielnicach.

Zdarzają się też agresywne licytacje. – To pułapka. Znam przypadki zakupu na pozór atrakcyjnego mieszkania przez zdeterminowanego inwestora w cenie wyższej niż jego wartość rynkowa – mówi Wydrowski. – Rynek inwestorski stał się ogólnopolski. Osoby z Trójmiasta kupują w Łodzi, te z Łodzi – w Trójmieście. Ostatnio znalazłem dochodową inwestycję w Gdańsku dla klientów z Warszawy.

Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation, potwierdza, że trójmiejskie nieruchomości coraz częściej znajdują nabywców wśród inwestorów spoza regionu, głównie z Warszawy. – Lokalny rynek jest postrzegany jako pewny i stabilny, m.in. ze względu na możliwość wynajmu, zarówno krótko-, jak i długoterminowego. Obsługa lokalu przekazywana jest zwykle profesjonalnym firmom, więc inwestor nie musi angażować się w zarządzanie – podkreśla. – Niekiedy inwestorzy kupują mieszkania także z zamiarem korzystania z nich w okresie wakacyjnym, jednak często z tego rezygnują ze względu na możliwość czerpania większych zysków z najmu w lecie.

Książak zawraca też uwagę na Warszawę. – Lokali inwestycyjnych w stolicy nie brakuje, ale ze względu na spadek rentowności z najmu część inwestorów rezygnuje z zakupu – mówi. – Czynsze nie nadążają za wzrostem cen nieruchomości, którego dynamika na warszawskim rynku utrzymuje się na poziomie kilkunastu procent, licząc rok do roku.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości