Ustawa o REIT-ach już jesienią?

W prowadzenie REIT-ów do polskiego systemu prawnego jest potrzebne, by rodzimy kapitał miał więcej niż marginalny udział w rynku nieruchomości komercyjnych, a polscy obywatele uzyskali możliwość zarabiania na wynajmie biur, magazynów, centrów handlowych czy portfeli mieszkań. Ustawa musi być dobrze napisana, by nie być podatna na modyfikacje – to kluczowe wnioski z panelu dyskusyjnego, który odbył się w ramach Spotkania Liderów Branży Nieruchomości.

Czas na postulaty

REIT-y (real estate investment trust) to spółki, których sensem istnienia jest wypłacanie swoim inwestorom zysków czerpanych z nieruchomości. Powszechne na świecie, w Polsce rodzą się od 2016 r. i terminu rozwiązania nie znamy. Od połowy zeszłego roku pod egidą resortu rozwoju trwają prace nad kolejną wersją założeń.

Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska reprezentującego branżę, ma nadzieję, że tym razem REIT-y uda się wprowadzić do Polski.

– Mamy poczucie, że prowadzący ten projekt wierzą, iż produkt jest potrzebny i powinien obejmować wszystkie rodzaje nieruchomości (jeden z ostatnich miał pozwalać na inwestowanie REIT-om wyłącznie w mieszkania – red.) – powiedziała Kosińska.

Zaznaczyła, że jest też zmiana w podejściu do kształtowania przepisów: poprzednio rynek miał się odnosić do przygotowanych przez decydentów założeń.

– Tym razem do końca I kwartału Ministerstwo Rozwoju oczekuje złożenia przez środowisko wniosków i uwag, co ustawa powinna zawierać. Traktuję to jako bardzo dobry sygnał. Na tej podstawie w okolicach III kwartału powinien powstać dokument do dalszego procedowania. Wierzę, że głos środowiska, merytoryczny i pozbawiony emocji, będzie na tyle mocny, że te przepisy zostaną wprowadzone – powiedziała Kosińska. Równolegle z pracami nad przepisami będzie prowadzona kampania edukacyjna.

O co toczy się gra, niech pokaże przykład charakterystycznego wieżowca Warsaw Spire. Biurowiec przynosi rocznie ok. 20 mln euro z czynszów, czyli równowartość 3 tysięcy średnich rocznych polskich emerytur. Zakup tego strumienia gotówki wymagał jednak zainwestowania prawie 390 mln euro – tyle Immofinanz zapłacił za biurowiec w 2019 r. To ponad 1,7 mld zł, co pokazuje, jak gigantyczny kapitał potrzebny jest do poruszania się na naszym rynku. Nic więc dziwnego, że karty od lat rozdają tu inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, ubezpieczeniowe czy REIT-y. Udział rodzimego kapitału w transakcjach można szacować na zaledwie kilka procent.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych od lat przyciąga kapitał, w 2019 r. padł rekord – inwestorzy ulokowali na nim ponad 7 mld euro. Nawet w dotkniętym globalnym lockdownem 2020 r. zainwestowano 5,5 mld euro.

Aktywizacja rodzimego kapitału

W dyskusjach o REIT-ach podkreśla się otwarcie rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów indywidualnych. Uczestnicy panelu zwracali uwagę, by dobrze to zrozumieć.

– Sukces REIT-ów zależy nie tylko od dobrej ustawy, ale także od zapewnienia tym podmiotom odpowiedniego kapitału – powiedział Radosław Świątkowski, prezes REINO Capital. – Wiara w to, że REIT-y mogą powstać w oparciu o wyłącznie kapitał Kowalskich, to mrzonka. Takie spółki potrzebują ponad 100 mln euro, by osiągnąć stosowną skalę i dywersyfikację, a takich pieniędzy nie uda się zebrać od inwestorów indywidualnych – ich bezpośredni udział może sięgać maksymalnie 30 proc. Głównymi inwestorami REIT-ów powinny być profesjonalne podmioty, które kumulują pieniądze prywatnych osób, czyli fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. Zatem z jednej strony musimy mieć dobrą ustawę, a z drugiej umożliwić polskim instytucjom inwestowanie w REIT-y – podkreślił.

Piotr Fijołek, senior partner w Griffin Real Estate, stwierdził, że REIT-y powinny mieć możliwość inwestowania w jak najwięcej klas nieruchomości. Same powinny mieć jasno określoną, długofalową politykę inwestycyjną oraz dywidendową – ponieważ z punktu widzenia udziałowców jest to kluczowe.

– Koncepcja notowania REIT-ów na giełdzie podyktowana jest tym, by inwestorzy mieli możliwość łatwego wejścia i wyjścia z inwestycji. Lokata nie polega jednak na graniu na zmianę wartości akcji, tylko długofalowym pobieraniu dywidend. REIT-y mają być jedną z form długoterminowego oszczędzania – wskazał Fijołek.

Od prawie roku żyjemy w odmienionej rzeczywistości. Pandemia odcisnęła piętno na części rynku nieruchomości komercyjnych, wprowadziła dużo niepewności. Czy to duże ryzyko dla REIT-ów?

– Nie wydaje mi się, by covid na masową skalę miał zepsuć inwestowanie w nieruchomości, czy obarczyć je ryzykiem. Długofalowo rynek się obroni – powiedział Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE.

– Pewne części rynku mocniej ucierpiały i mogą mieć chwilowe problemy, ale w długim terminie inwestowanie w nieruchomości będzie jak najbardziej stabilne. W II połowie roku powinniśmy już widzieć przyspieszenie, powrót do pracy stacjonarnej, bo zdalna jest nieefektywna. Handel tradycyjny nie zostanie zastąpiony handlem online, a kiedy większa część populacji będzie zaszczepiona, powróci turystyczne i biznesowe podróżowanie, co pozytywnie wpłynie na hotele. Pandemia to także boom w magazynach, związany z rozwojem e-commerce. Bardzo dobrze radzi sobie rynek mieszkaniowy, lokale są kupowane, by przechować wartość oszczędności – podkreślił.

Głównym hamulcowym ustawy, której projekt nie zdołał opuścić Sejmu poprzedniej kadencji, był Narodowy Bank Polski. Małgorzata Kosińska zaznaczyła, że w ciągu kilku lat od sformułowania przez instytucję krytycznej opinii (2017 r.) polski rynek nieruchomości dowiódł, że jest stabilny i nie reaguje gwałtownie na kryzys.

Piotr Staniszewski, partner w Dentons Europe Dąbrowski i Wspólnicy, powiedział, że Polska była, jest i pozostanie atrakcyjnym oraz głębokim rynkiem nieruchomości komercyjnych.