Czy na wyrównanie terenu pod budowę trzeba mieć zezwolenie?

Publikacja: 21.08.2009 13:00

Foto: Fotorzepa, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek

[i][b]Moje pytanie dotyczy prawa budowlanego. W związku z tym, że teren, na którym jest wytyczona nasza działka był nierówny (lekko pochylony), a my budowaliśmy dom parterowy, najniższy w okolicy, zdecydowaliśmy się dodatkowo nawieźć ziemi. Sąsiad, którego działka do nas przylega, postawił swój dom wyżej, ale reszty terenu nie wyrównał. Kiedy stawialiśmy płot, mimo iż z jego strony był on usytuowany znacznie powyżej gruntu, nie zgłaszał żadnych uwag. Pokrył nawet część kosztów wybudowania ogrodzenia. Problem pojawił się po 6 latach od naszego zamieszkania, kiedy po ulewnych deszczach na działce sąsiada zaczęła płynąć woda (nota bene spływająca z jego drugiej działki z powodu nachylenia terenu). Sąsiad zarzucił nam, że bezprawnie nawieźliśmy ziemię i zmieniliśmy ukształtowanie terenu (!) przez co poniósł szkodę, bo zgniły mu krzaczki porzeczek. Żąda teraz od nas, abyśmy na naszej działce zrobili odpowiedni drenaż.

Moje pytanie brzmi: czy są jakiekolwiek przepisy wymagające zezwolenia na wyrównanie terenu? Czy w takiej sytuacji sąsiad ma prawo żądać wykonania jakiś prac przez nas? Nadmieniam, że woda absolutnie nie przelewa się z naszej działki ani przez ogrodzenie ani przez podmurówkę.[/b] [/i]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b] Odpowiada radca prawny Lidia Szczesna-Jędrych z LSJ Kancelaria Prawna Szczesna-Jędrych Olejnik-Roszkowska Spółka Jawna, [link=http://www.lsj.com.pl]www.lsj.com.pl[/link]:[/b]

Wyrównanie terenu należy do prac przygotowawczych na terenie budowy. Zgodnie z art. 41 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy Prawo budowlane[/link] rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami przygotowawczymi są:

1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

2) wykonanie niwelacji terenu;

3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Jednym z wymogów związanych z pracami przygotowawczymi jest to, że mogą być one wykonywane jedynie na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.

Należy podkreślić, że prace polegające na wyrównaniu terenu nie są robotami budowlanymi w rozumieniu prawa budowlanego, więc w tym kontekście sprawa jest oczywista. Z wyroku NSA z dnia 5 listopada 2003 r. (IV SA 1131/2002, LexPolonica) wynika, że niwelacja terenu, wyrównanie poziomu gruntu czy też jego podwyższenie nie stanowią robót budowlanych, które podlegają regulacji prawa budowlanego. Mogą natomiast być przedmiotem oceny w postępowaniu dotyczącym naruszania stosunków wodnych. Zatem zachwianie równowagi wodnej na działkach może być badane przez Starostę na podstawie prawa wodnego. Zgodnie z § 29 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=A920A5B6610FAD3A3F0676BF3C7EB812?id=166033]rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[/link] (tekst jednolity: Dz. U. 1999 r. Nr 15 poz. 140) dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania go na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody jej właściciela lub zarządcy jest zabronione. Należy w tym miejscu zwrócić też uwagę na treść art. 29 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=362725045D98BB878335858B81EBFA2A?id=180140]Prawa wodnego[/link] (Dz.U. z 2005, Nr 239, poz. 2019), zgodnie z którym właściciel gruntu nie może:

1. zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2. odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

Co więcej, na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Oznacza to, że jeśli nagle na skutek zmian w ukształtowaniu terenu zalewamy działkę sąsiednią, należy usunąć tę przeszkodę. W przeciwnym przypadku należy liczyć się z sankcjami. Jeśli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie wpływają szkodliwie na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może – w drodze decyzji – nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom (np. drenażu).

O ile zatem w przedstawionej sprawie nie nastąpiła zmiana naturalnego kierunku spływu wód opadowych, to brak jest podstaw do ingerencji organów nadzoru budowlanego, a żądania niezadowolonego sąsiada są nieuzasadnione. Natomiast, jeżeli faktycznie woda spływa z działki osoby pytającej na sąsiednią działkę wówczas, należy liczyć się z obowiązkami opisanymi powyżej.