W biurach wynajmujący i najemcy próbują dojść do kompromisu

Pandemia i lockdown wiele zmieniły w funkcjonowaniu świata, nie inaczej jest na rynku nieruchomości komercyjnych. Najbardziej jaskrawym przykładem są galerie handlowe, gdzie słyszymy o walce między najemcami i wynajmującymi o kształt dalszej współpracy. Cresa tym różni się od innych doradców z naszego rynku, że reprezentuje wyłącznie najemców. Jak wygląda sytuacja, jeśli chodzi o renegocjacje w biurach?

Na rynku biurowym najemcy i wynajmujący próbują dojść do pewnego rodzaju kompromisu i szukają sposobów rozwiązania tej trudnej dla obu stron sytuacji. Dla najemców ważne jest uzyskanie oszczędności w okresie, w którym biuro nie jest w pełni wykorzystane. Wynajmujący z kolei w zamian za zaoferowane upusty oczekują, że najemcy zostaną w budynku na dłużej. Firmy mogą także podnająć powierzchnię, jeśli mają taki zapis w umowie.

Renegocjacje to naturalny proces dla każdego świadomego najemcy, który znajduje się mniej więcej w połowie umowy najmu. I takie rozmowy prowadzimy regularnie w imieniu naszych klientów.

Zainteresowanie nowymi biurami jest nadal widoczne. Część branż obecnie intensywnie się rozwija, szczególnie sektor IT i e-commerce. Co ciekawe, czynsze są w tej samej wysokości co w pierwszym kwartale tego roku, a według przeprowadzonej przez nas analizy 50 proc. powierzchni w budowie w Warszawie jest zabezpieczone umowami typu pre-let. Mimo chwilowego przestoju gospodarki pozytywny scenariusz zakłada, że wrócimy do wysokiego tempa wzrostu, który miał miejsce przed wybuchem pandemii. Choć zapewne plany deweloperskie wielu przyszłych projektów będą zweryfikowane.

Od pewnego czasu trwa powrót firm do biur. Jakie strategie przyjmują najemcy, jak wygląda organizacja pracy w nowej rzeczywistości? O co najczęściej was pytają?

Idea home office w naszych biurach była obecna już przed pandemią koronawirusa – przede wszystkim jako bonus, który miał przyciągać talenty. Lockdown sprawił, że wiele firm szybko przestawiło się na pracę zdalną. W czerwcu rozpoczęły się powroty pracowników do biur, w różnych konfiguracjach. Często są to rozwiązania mieszane: połączenie pracy zdalnej i stacjonarnej dla zmaksymalizowania efektywności. Doradzamy naszym klientom, aby plan powrotu do pracy był elastyczny i odpowiadał na zróżnicowane potrzeby pracowników. Najemcy pytają także o dostosowanie powierzchni pod kątem utrzymywania dystansu społecznego oraz wdrożenia mechanizmów i procedur zwiększonej dezynfekcji, aby powroty były jak najbardziej bezpieczne.

Z powodu lockdownu cała „korporacyjna" Polska udała się na pracę z domu. Tryb home office funkcjonował już wcześniej, ale nie na taką skalę. Czy praca zdalna zagości w większym wymiarze na dłużej?

Ostatnie miesiące były trudne dla wielu firm, jednak wykazały się one dużą elastycznością i dostosowały do zaistniałej sytuacji. Pracownicy również stanęli na wysokości zadania i aktywnie starali się wykonywać swoje obowiązki na home office. O tym, czy na dłużej praca zdalna będzie preferowanym trybem, przekonamy się za jakiś czas. Spodziewam się natomiast, że w jakimś wymiarze będzie ona praktykowana przez firmy, np. dwa dni w tygodniu. Warto zwrócić w tym miejscu uwagę na czynnik ludzki i pracę zespołową. Niektóre badania pokazują, iż długotrwała praca zdalna osłabia więzi z zespołem, łatwiej nakłonić pracownika do przejścia do konkurencji, utrudniony jest mentoring młodszych pracowników. Ważną kwestią jest również oddzielenie życia zawodowego od prywatnego. Home office często wiąże się z wydłużonym czasem pracy. Praca zdalna obecnie ma jeszcze efekt świeżości, ale badania pokazują, że po pół roku spada efektywność pracy z domu.

Biurowce to z jednej strony miejsca pracy, a z drugiej produkty inwestycyjne. Czy tego typu nieruchomości pozostaną atrakcyjne dla funduszy?

Nieruchomości, w tym komercyjne, są jednym z nielicznych aktywów, które w czasach kryzysu pozwalają na ochronę zainwestowanego kapitału w perspektywie długoterminowej.

Dla rynku biurowego ważne są więc solidne fundamenty ekonomiczne pozwalające najemcom na zawieranie długoterminowych umów i wywiązywanie się ze zobowiązań. To są kluczowe czynniki pozwalające na zabezpieczenie wartości nieruchomości. Jednocześnie istotną kwestią są koszty finansowania i rola banków w procesie inwestycyjnym.