Run na mieszkania u sąsiadów

Wiele wskazywało na to, że rekordowe wyniki na niemieckim i austriackim rynku nieruchomości z 2019 roku będą nie do powtórzenia. Pandemia, która najpierw uderzyła w Austrię, a potem w Niemcy, zaniepokoiła ekspertów spodziewających się załamania. Nic takiego się jednak nie stało. Niemiecki indeks cen za domy wzrósł nawet w drugim kwartale o 6,6 proc. r./r. Także austriacki rynek po spadkach z marca już w lipcu wrócił na ścieżkę wzrostu.

Zamiast lokaty

Dźwignią jest rosnący od lat popyt, a ten zapewnia struktura rynku – zarówno w Austrii, jak i w Niemczech ponad 40 proc. mieszkań jest wynajmowanych, a w metropoliach takich jak Berlin nawet ponad 80 proc. Dla kupujących dom lub mieszkanie ważna jest wzrostowa tendencja zmian cen najmu, które w Niemczech wzrosły o 1 proc. r./r.

Kupno mieszkania stało się jest wręcz idealną inwestycją, tym bardziej że oprocentowanie w bankach spadło do zera. Spadły też koszty kredytów hipotecznych, więc rodziny, które wynajmowały mieszkanie, decydują się na kupno własnych czterech kątów.

W Austrii w pierwszym półroczu 2020 r. na rynku nieruchomości zainwestowano łącznie 1,6 mld euro, co prawda 30 proc. mniej niż przed rokiem, ale eksperci uważają, że dynamika ostatnich miesięcy podciągnie wynik 2020 r. do poziomu z 2019 r. Ponad 60 proc. austriackich transakcji dotyczy Wiednia.

W dwumilionowym mieście za metr kwadratowy płaciło się we wrześniu średnio 5183,25 euro, blisko 20 proc. więcej niż w 2016 r. Koszt wynajmu mieszkania w centrum miasta przekracza już 20 euro/mkw., a w dzielnicach bardziej odległych, jak Simmering czy Hernals, stawki wynoszą 13,30–14,20 euro.

Z kolei struktura niemieckiego rynku nieruchomości jest bardziej zróżnicowana. Bawaria, Schwabia, Hamburg, Frankfurt nad Menem i Berlin należą tu do najdroższych regionów. W przeciwieństwie do nich miasta Zagłębia Ruhry, jak Bochum, czy wschodnie Niemcy są niedrogie.

Statista.com podaje, że w Monachium we wrześniu przeciętna cena najmu wynosiła 18,4 euro/mkw. (w 2019 roku 17,5 euro), podczas gdy w Berlinie niecałe 13 euro. Z kolei w Bochum średnia stawka wynosi 7,60 euro/mkw. Jeszcze taniej jest we wschodnich miastach, jak Cottbus czy Frankfurt nad Odrą – około 6 euro/mkw.

Podobne różnice widoczne są w przypadku cen mieszkań. Tu też przoduje Monachium, ze stawką w pierwszym kwartale 9471 euro/kw. W Bochum we wrześniu wynosiła ona zaledwie 2275 euro, a w Cottbus 1758 euro/mkw.

Pomogli imigranci

Niemiecki i austriacki rynek nieruchomości podniosły się po głębokiej zapaści lat 90. i początku XXI w. dzięki napływowi imigrantów i pracowników z krajów UE, w tym Polaków. Przybysze w poszukiwaniu dobrze płatnej pracy kierowali się głównie do dobrze prosperujących miast, jak Monachium i Wiedeń.

Drugą grupą, która nakręcała popyt i ceny najmu w takich miastach, jak Monachium, Berlin, Heidelberg czy Münster, są studenci. W ciągu dziesięciu lat ich liczba na niemieckich uczelniach wzrosła o 800 tys.

Dla rozwoju rynków najmu w turystycznych miastach, jak Wiedeń i Berlin, ważny będzie los najmu na platformach typu Airbnb czy Booking.com. W zeszłym roku w Berlinie do dyspozycji Airbnb stało 2,6 tys. mieszkań, wynajmowanych wyłącznie krótkoterminowo. W Monachium było ich o połowę mniej. W przypadku Wiednia mówi się o 800 mieszkaniach latami wynajmowanych krótkoterminowo, co dawało ich właścicielom trzykrotnie wyższe zyski w porównaniu ze zwykłym najmem.